بازار مسکن چند ماهی است با رونق کوتاه‌مدت خود، رشد قیمت‌ها را آغاز کرده است. با وجود آنکه آتش طلب و عرضه مسکن در بازار خیلی زود فروکش کرد و تب معاملات رو به سردی رفت، اما قیمت‌ها خیالی برای بازگشت ندارند؛ قیمت‌هایی که دیگر حتی نمی‌توان آن را به حباب نسبت داد و فراتر از یک حباب با رشدی عجیب رو به تزایدند. این عطش قیمتی ملک‌داران به تعبیر وزیر راه و شهرسازی نباید از سیاست‌های انقلابی نشئت ‌گیرد. او معتقد است: مانند بازار ارز و سکه، این بازار را هم هیجانات کنترل می‌کند. عباس آخوندی اظهار کرد: وقتی شرایط بازار ملتهب می‌شود، گرایش عمومی به سمت اتخاذ تصمیمات هیجانی می‌رود که مشکلات را بیشتر کرده و گره‌های سخت‌تری ایجاد می‌کند. بر اساس گزارش تسنیم، آخوندی پیشنهاد می‌دهد: قرار شد قبل از اتخاذ هر تصمیمی درباره بازار مسکن، با افراد ذی‌ربط نشست داشته باشیم و در نهایت بنده جمع‌بندی این نشست را به دولت منتقل کنم. بر این اساس، آخوندی روز گذشته در یادداشتی با عنوان راهکارهای تعادل‌بخشی، به بازار مسکن در شرایط اقتصادی و سیاسی جاری پرداخت. در کنار این پیشنهادهای 9گانه که به گفته او از دل نشست و رایزنی با اهالی حرفه و صنف‌های مرتبط با مسکن و ساختمان و همچنین صاحب‌نظران فنی و اقتصادی در راستای تعادل‌بخشی بیرون آمده -در ادامه مشروح پیشنهادات می‌آید- آخوندی یک پیشنهاد دیگر هم داد. او گفت: در سوداگری زمین هیچ ارزش افزوده‌ای وجود ندارد، اما در خانه یک ارزش افزوده‌ای صورت گرفته است؛ بنابراین باید مالیات را به‌جای خانه خالی بر عایدی سوداگری زمین وصل کنیم. نخستین نکته این است که نمی‌توانیم خودمان را در بخش مسکن از متغیرهای کلان اقتصاد مستثنا بدانیم. هر تصمیمی درباره مسائل بخش مسکن گرفته می‌شود، باید در چارچوب شاخص‌های کلان باشد. وزیر راه‌ و شهرسازی با تأکید بر اهمیت نقش «انتظار تورمی» در افزایش قیمت مسکن گفت: بنابراین سیاست‌های ما عمدتا به این سمت سوق داده می‌شود که روی انتظارات تورمی اثر کاهنده داشته باشد؛ چراکه همین انتظارات تورمی بود که بازار را ملتهب کرد. به گفته وزیر راه‌ و شهرسازی، سیاست‌ها نباید به‌گونه‌ای باشد که حقوق مالکیت اشخاص تحت عنوان سیاست‌های انقلابی تحت‌تأثیر قرار گیرد؛ چون بلافاصله هم در بازار اجاره و هم در بازار تولید مسکن، اثر منفی بسیار زیادی خواهد گذاشت. او ادامه داد: سیاست‌های کنترلی قیمت مسکن علاوه بر نقض حقوق مالکیت اشخاص، سبب می‌شود بازار زیرزمینی و فساد در این بخش ایجاد شده و عرضه مختل شود.

وام‌ها کم‌اثر شد

چه بپذیریم که مسکن تحت‌تأثیر سیاست‌های انقلابی واقع شده و چه نپذیریم، واقعیت بازار رشد قیمت‌ها و کم‌اثرشدن وام‌های بانکی را گواهی می‌دهد؛ موضوعی که مشاور وزیر راه ‌و شهرسازی نیز آن را تأیید می‌کند. غلامرضا سلامی با اشاره به کم‌کاری در ساخت‌وساز مسکن، از تولید سالانه کمتر از صد ‌هزار واحد مسکونی در کشور خبر داد و گفت: ‌به دلیل افزایش قیمت، وام بانک مسکن در بازار کم‌اثر شده است. او با بیان اینکه متأسفانه این کار صورت نگرفته است، گفت: ساختمان در ایران جزء معدود صنایعی است که از تحریم‌ها کمترین آسیب را خواهد دید. این یعنی می‌توانیم این صنعت را جایگزین صنایعی کنیم که در آینده از تحریم‌ها آسیب خواهند دید؛ آن‌هم صنعت مسکن که اقتصاد ما به آن وابسته است و موجب رونق‌گرفتن آن می‌شود. مشاور وزیر راه‌ و شهرسازی همچنین با اشاره به مبحث پیش‌فروش خانه و مزایای مثبت آن اظهار کرد: پیش‌فروش خانه با پیش‌فروش خودرو تفاوت زیادی داشته و کاملا متفاوت هستند. در پیش‌فروش خانه سه ریسک را از بین می‌بریم که یکی از آنها ریسک خریدار در مقابل افزایش قیمت است. برای مثال فردی که سال گذشته در بانک مسکن ودیعه برای گرفتن وام گذاشته است، امسال وام او کاملا بی‌اثر شده است؛ چون نتوانسته‌ایم او را به سیستم پیش‌فروش متصل کنیم. سلامی افزود: اگر هم‌زمان با پولی که می‌گذاشت جایی وجود داشت که سیستم پیش‌خرید را انجام می‌داد، خودش را در مقابل ریسک افزایش قیمت مصون می‌کرد. در وهله بعدی، فروشنده نیز از ریسک نقدینگی مصون می‌ماند؛ چون می‌داند واحدی که ساخته برایش مشتری وجود دارد. ریسک بعدی هم که از بین می‌رفت، بحث عرضه و تقاضا بود که در مسئله پیش‌فروش حل‌شدنی است.

فولاد مسکن را گران کرد

از سوی دیگر، حسین عبده‌تبریزی از فولاد به‌عنوان عامل گرانی مسکن یاد کرد و گفت: بودجه خانوارها در ۱۱ سال اخیر تضعیف شد. به گزارش گروه اقتصادی خبرگزاری تسنیم، حسین عبده‌تبریزی اظهار کرد: قدرت وامی که بانک‌ها برای دو نفر 140 تا 160‌میلیون می‌دهند، تضعیف شده و دیگر برای یک نفر پرداخت 50 تا 60‌ میلیون برای خرید خانه در تهران کافی نیست. این می‌طلبد که یک تغییر سیاست جدی در حوزه اعتبارات با توجه به تغییر قیمت‌ها داشته باشیم تا بتوانیم امکان خرید خانه را برای مردم فراهم کنیم.

او با اشاره به برنامه‌های بلندمدت و اولویت‌های خاص، افزود: در چارچوب برنامه‌های بلندمدت و اینکه آیا باید بر اولویت خاصی تأکید شود باید گفت با آنکه می‌گویند کارهای فوری نمی‌توان انجام داد و برنامه‌های بالادستی اهمیت دارد، اما در این برهه زمانی و با هم‌اندیشی‌ صورت‌گرفته، «اجاره» بحثی است که به‌صورت فوری می‌توان روی آن تغییر یا تأکید داشت. وی ادامه داد: در بخش اجاره، مالکان عمدتا بازده را با قیمت ارز مقایسه می‌کنند و معتقدند باید تغییر قابل ملاحظه‌ای داشته باشند. این اتفاق در حالی است که بودجه خانوار از سال 86 تاکنون به‌طور دائم تضعیف شده و امکان بالارفتن اجاره‌ها با توجه به اقتصاد خانوار امکان‌پذیر نیست.

راهکارهای تعادل‌بخشی به بازار مسکن

عباس آخوندی وزیر مسکن و شهرسازی نیز راهکارهای 9گانه‌اش را برای تعادل بخشی به بازار مسکن به این ترتیب ارائه کرده است: 1-عرضه بسته تشویقی مالیاتی به‌منظور افزایش تولید و عرضه مسکن مطابق الگوی مصرف در قالب استیجاری یا ملکی: این بسته می‌تواند شامل معافیت از پرداخت مالیات بر عملکرد، مالیات بر نقل‌وانتقال و مالیات بر اجاره باشد. ۲-راه‌اندازی بازارگاه الکترونیکی: به‌منظور ایجاد ارتباط مستقیم بین عرضه‌کنندگان و متقاضیان مسکن و با هدف کاهش هزینه مبادله، بانک مسکن بازارگاهی الکترونیک راه‌اندازی می‌کند؛ این بازارگاه درعین‌حال ارتباط قراردادی بین سازنده، پیش‌خریدار و بانک را در مرحله ساخت برقرار می‌کند. ۳- انتقال مأموریت وصول مالیات بر خانه‌های خالی از سازمان امور مالیاتی به شهرداری‌ها، تخصیص این مالیات‌ها به شهرداری‌ها و مصرف وجوه آن برای اجرای برنامه مسکن اجتماعی: به‌منظور افزایش عرضه در بازار مسکن، براساس قانون مالیات‌های مستقیم مقررشده دولت از خانه‌های خالی مالیات اخذ شود. با توجه به امکان شناسایی بهتر این واحدها از سوی شهرداری‌ها، اخذ این نوع از مالیات (عوارض) توسط شهرداری‌ها، سهل‌تر انجام می‌شود؛ به‌علاوه این عوارض بهتر است صرف هزینه‌های بازآفرینی شهری و عرضه مسکن اجتماعی شود. ۴- تسریع در تصویب لایحه قانونی پیش‌فروش ساختمان به‌منظور تعادل‌بخشی بازار مسکن: یکی از راهکارهای تقویت هم‌زمان طرف عرضه و تقاضای مسکن، توسعه و ساماندهی بازار پیش‌فروش مسکن است. قانون پیش‌فروش ساختمان در سال ۱۳۸۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسیده، اما رویکرد اصلی این قانون پیشگیری از جرم بوده است. مشکل‌تر آنکه وظایف دستگاه‌ها و نهادهای ذی‌ربط در این قانون با وظایف ذاتی آن مغایر است و ازاین‌رو این قانون اجرائی نشده است. قانون جدیدی دراین‌باره تنظیم شده و ضروری است لایحه مربوط به سرعت در دولت محترم تصویب و به مجلس شورای اسلامی ارسال شود. ۵- کنترل سوداگری در بخش زمین از طریق استفاده از ابزارهای مالیاتی از جمله مالیات بر عایدی سرمایه ناشی از زمین: بخش چشمگیری از تقاضاهای موجود در بازار مسکن به قصد سوداگری و کسب سود از محل افزایش قیمت زمین بوده است. اگر در پنج دهه اخیر نظام مالیاتی کارآمد سطح سوداگری در بخش زمین را کاهش می‌داد، امروز مناسبات ثروت و ساختار تولید در کشور متفاوت ‌بود. از جمله راهکارهای جلوگیری از تقاضای سوداگرانه در زمین، استفاده از مالیات بر عایدی سرمایه یا مالیات بر معاملات مکرر آن است. ۶- حمایت از ساخت و عرضه واحدهای مسکونی کوچک‌متراژ و منطبق با الگوی مصرف با استفاده از سیاست‌های تسهیلاتی و معافیت‌های مالیاتی: در شرایط فعلی به‌دلیل وجود تقاضای سوداگرانه و عدم تقارن اطلاعاتی در بخش مسکن، جزء چشمگیری از ساخت‌وسازهای کشور با الگوی غالب تقاضا (که عموما تقاضا برای واحدهای مسکونی متوسط و کوچک‌متراژ است) تطابق ندارد و ازاین‌رو به‌منظور تقویت ساخت‌وسازهای متناسب با الگوی تقاضا، ضروری است سیاست‌های حمایت از تولید و عرضه واحدهای مسکونی منطبق با الگوی مصرف دنبال شود. ۷- تسریع در اجرای برنامه بازآفرینی شهری و نوسازی بافت‌های فرسوده با استفاده از زمین‌های دولتی و اهرمی‌کردن منابع محدود بودجه‌ای: با توجه به محدودیت‌های بودجه، تکلیف قانونی برنامه ششم برای اجرای سالانه پروژه‌های بازآفرینی در ۲۷۰ محله شهری امکان اجرا نیافت. تا حد امکان برنامه‌های عملیاتی نوسازی و بهسازی محلات هدف که تهیه و تصویب شده، باید با اهرمی‌کردن منابع محدود بودجه‌ای و همچنین تخصیص بخشی از اعتبارات دستگاه‌های خدمات‌رسان و ذی‌ربط در محلات هدف اجرائی شود. ۸- تغییر مأموریت بانک مسکن از بانک تخصصی به بانک توسعه‌ای- تخصصی: با توجه به نقش تعیین‌کننده مسکن در بودجه خانوار، شک نیست که تغییر عمده قیمت بر کیفیت زندگی عموم مردم تأثیر بارزی دارد. مهم‌ترین ابزاری که دولت‌ها برای جبران و رویارویی با چرخه‌های رکود و رونق همراه با تورم و همچنین بی‌ثباتی بازار مسکن در اختیار دارند. بانک مسکن است. چنین بانکی با رعایت اصول بازار می‌تواند در موقعیت‌های مختلف با تحریک تقاضا و عرضه و حتی مشارکت در ساخت مسکن و جهت‌دهی به کمک‌های دولت، ابزار اجرای سیاست‌ها در بخش باشد. ۹- تسریع در عرضه زمین‌های وابسته به دولت به‌‌منظور افزایش عرضه واحدهای منطبق با الگوی مصرف: دولت و شرکت‌های دولتی در درون شهرها زمین دارند. براساس ماده ۶ قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، همه وزارتخانه‌ها، مؤسسات و شرکت‌های دولتی ‌باید برای واگذاری رایگان اراضی در اختیار خود به وزارت راه‌وشهرسازی اقدام کنند. برای تولید و عرضه مسکن مطابق با الگوی مصرف ‌باید مراحل واگذاری این اراضی تسهیل شده و در واگذاری‌های تسریع شود.