هر سال که نرخ تورم بالا می‌رود، اجاره‌بهای مسکن هم دستخوش تغییر می‌شود اما این افزایش اجاره‌بها، تنها از تورم تأثیر نمی‌گیرد. بهای ملک که افزایش می‌یابد، اجاره مسکن هم با روندی تصاعدی به هر سمتی که دلش بخواهد حرکت می‌کند.
این روزها با ایجاد رکود در خرید و فروش مسکن و بالاکشیدن قیمت واحدهای مسکونی، بازار افزایش اجاره‌بها داغ داغ است. به‌نحوی‌که مستأجران برای پیداکردن مسکنی که متناسب با سطح درآمدشان باشد، با مشکلات زیادی مواجه هستند و آنقدر توان مردم کاهش پیدا کرده که ناگزیر به سمت مناطق پایین‌تر و بعضا حاشیه شهر کشانده شده‌اند. برخی صاحب‌خانه‌ها قیمت اجاره‌بها را تا دوبرابر نرخ سال قبل افزایش داده‌اند و گروهی دیگر با افزایش دوبرابری ودیعه مسکن، میزان افزایش اجاره‌بها را چند‌درصدی بیشتر از نرخ تورم در نظر می‌گیرند. در این شرایط دولت با ارائه لایحه‌ای در تلاش است تا در تعیین اجاره‌بهای مسکن دخالت کند. نمایندگان مجلس شورای اسلامی هم از طریق ارائه طرحی همین قصد را دارند. اما کارشناسان این حوزه بر این باورند که دخالت در اجاره‌بها از سوی دولت نه‌تنها امکان‌پذیر نیست بلکه با امرونهی‌های دولتی در این حوزه به نتیجه نمی‌رسیم و بازار تعیین اجاره‌بهای مسکن متلاطم‌تر می‌شود. کارشناسان معتقدند دولت باید به‌جای دخالت در اجاره‌بها، هزینه‌های تولید مسکن را کاهش دهد.
هنوز چند روزی از ارائه پیش‌نویس لایحه الحاق یک ماده و ۴ تبصره به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۷۶ توسط عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی به هیئت دولت نگذشته بود که صدیف بدری، عضو کمیسیون عمران مجلس به خبرگزاری فارس از طرح مجلس برای ساماندهی بازار اجاره‌بها خبرداد. به گفته او دولت برای کنترل اجاره‌بهای مسکن برنامه‌ای ندارد. این عضو کمیسیون عمران مجلس بر این باور است که بازار اجاره‌بهای مسکن نباید رها شود و نرخ آن باید درصدی از قیمت مسکن باشد. این در حالی است که کارشناسان مسکن، خلاف نظر این نماینده، معتقدند دخالت دولت در بحث اجاره‌بهای مسکن، مشکلی را حل نمی‌کند و شاید شرایط را پیچیده‌تر کند.
کاهش عرضه مسکن با دخالت در اجاره‌بها
کمال اطهاری، کارشناس مسکن در گفت‌وگو با «شرق» بیان می‌کند: کنترل اجاره‌بها در این شرایط اقتصادی ممکن نیست. موضوع اساسی این است که وقتی که بازده اقتصادی در غارتگری و رانت‌جویی بیشتر است، همه سازمان‌های اقتصادی و حتی غیراقتصادی به سوی رانت‌جویی سوق پیدا می‌کنند و به این رویه فساد سیستماتیک و سازمان‌یافته می‌گویند.
به گفته او در یک اقتصاد غارتگر، کنترل مقوله اجاره‌بها بیشتر به شوخی شبیه است؛ به این دلیل که این اجاره‌بها با نرخ تورم بالا می‌رود. اطهاری می‌گوید: کسی که خانه خود را اجاره می‌دهد، با نرخ تورم اجاره منزل خود را محاسبه کند. اجاره مسکن هم مشابه سایر فعالیت‌های اقتصادی باید سودآور باشد. سود متعارفی در جامعه وجود دارد و مثلا سود سپرده‌های بانکی 20 درصد است. اگر صاحب یک خانه را از این سود متعارف محروم کنند، حتما عرضه خانه استیجاری کاهش می‌یابد. حتی همین واحدهای مسکونی موجود هم می‌تواند در چنین روندی از دور خارج شود. هرگونه کنترل در اجاره‌بها به مفهوم افزایش هزینه معاملاتی این اجاره است. به اعتقاد او اجاره را با قیمت مسکن نمیتوان محاسبه کرد و باید با نرخ تورم این محاسبات انجام شود؛ زیرا این دو مقوله از هم جدا هستند.
اگرچه به ظاهر با افزایش نرخ تورم، قیمت مسکن هم بالا می‌رود و اجاره‌بها از این رویه تأثیر می‌گیرد اما این کارشناس مسکن تأکید می‌کند: صاحبان مسکن می‌خواهند از سرمایه خود عایدی کسب کنند. در نتیجه این یک اشتباه رایج است که اصحاب رسانه و نمایندگان مجلس مرتکب آن می‌شوند و فکر می‌کنند که موضوع اجاره‌بها و نرخ تورم با هم مرتبط است. بحث اجاره‌بها مثل پولی است که در بانک می‌گذارید؛ اگر نرخ سود بانکی از نرخ تورم پایین‌تر باشد، پول را در بانک نمی‌گذارید و سکه می‌خرید.او ادامه می‌دهد: نمایندگان مجلس با طرح مباحثی نظیر کنترل اجاره‌بها می‌خواهند محبوبیت کسب کنند، اما در این مباحث عقلانیت اقتصادی و برنامه جامعی وجود ندارد. این مصوبات عموما ضد خود عمل می‌کنند؛ همان‌طور که تا حالا عمل کرده‌اند.
طرح‌هایی که کنار گذاشته شدند
به گفته اطهاری، برای حل مشکل مسکن باید عرضه مسکن اجاری در چارچوب یک نظام استیجاری بالا برود. این نظام از برنامه اول توسعه در دستور کار قرار گرفته و نهادهای متولی هم معرفی شده‌اند، اما هربار با خودداناپنداری‌های وزرای مربوطه، این مسئله کنار گذاشته شده است. او ادامه می‌دهد: در چارچوب طرح جامع مسکن، مصوب سال 84، نظام استیجاری تعریف شده بود. در بازنگری طرح، برخی نهادها جایگزین شدند، اما در دولت قبلی و فعلی، این طرح کنار گذاشته شد و به‌جای آن طرح‌های عجیب‌وغریب مثل مسکن مهر و نظام بازآفرینی مطرح شد. این کارشناس مسکن یادآور می‌شود: هرکدام از دولت‌ها بحثی را مطرح کردند. یکی گفت مسکن تجاری می‌سازم و دیگری گفت ساخت مسکن عمومی را در دستور کار قرار می‌دهد. هرکدام سعی کردند از این نمد برای خود کلاهی بسازند و به‌این‌ترتیب برنامه جامع مسکن درهم شکست و هیچ‌یک از دولت‌ها هم کاری انجام ندادند. او می‌گوید: اینها مسائلی است که نهادهای ناقص و ابتر آنها را می‌سازند و به‌جای نهادسازی اساسی، هم خودشان و هم اصحاب رسانه را به سمتی سوق می‌دهند که باید اجاره‌بها کنترل شود. این درواقع رهاکردن اصل قضیه است.
تولید مسکن نباید گران تمام شود
محمدعلی پورشیرازی، عضو هیئت‌مدیره شرکت‌های ساختمانی مسکن، نیز دخالت در تعیین اجاره‌بها توسط دولت را منطقی نمی‌داند.
او می‌گوید: مسکن متعلق به مردم است و عرضه آن به جامعه هم توسط خود مردم انجام می‌شود، بنابراین اگر دولت در تعیین اجاره‌بها دخالت کند، درواقع نوعی نظام سوسیالیستی را در جامعه پیاده کرده است. پورشیرازی به‌جای دخالت دولت در بحث مسکن راهکار دیگری ارائه می‌کند. به اعتقاد او، دولت می‌تواند مالیات مسکن را کاهش دهد یا مالیات را از مالکان گرفته و عین آن را به مستأجران بدهد.
این عضو هیئت‌مدیره شرکت‌های ساختمانی مسکن اضافه می‌کند: راهکار دیگر این است که بهای ساخت مسکن را کاهش دهیم؛ یعنی به‌جای اینکه یارانه نقدی به حساب مردم واریز شود، این پول به بخش آهن و یراق‌آلات، سیمان و ... تزریق شود. این رویه به‌مراتب برای مردم سودآورتر است. او با تکیه بر توجه به تجربیات کشورهای دیگر می‌گوید: فقط شعار ندهیم. من مسکن‌دار نیستم، ولی مطالعه می‌کنم و وضعیت را می‌بینم. باید قیمت ساخت مسکن را پایین بیاوریم و کاری کنیم که مهاجرت زیاد نشود. چه اتفاقی افتاده است که سه میلیون نفر جمعیت تهران به 10 میلیون نفر رسیده است؟ پورشیرازی می‌گوید: مسکن نیاز واقعی جوامع است. باید دید سیستم‌های ما از مسکن چه نوع بهره‌برداری می‌کنند. می‌خواهند بهره‌برداری اجتماعی، سیاسی، اقتصادی یا ... کنند. در مورد مسکن متأسفانه در سال‌های نه‌چندان دور سیستم کاملا فردی و با اهداف اقتصادی بود. افرادی که پول داشتند، اقدام به ساخت مسکن می‌کردند. اگر بخواهیم اجاره‌بها گران نشود، باید به مالکیت توجه داشته باشیم.
او ادامه می‌دهد: به اعتقاد من از مسکن برداشت سیاسی و حساب‌شده کرده‌ایم. ظاهرا می‌گوییم که این‌گونه نیست، اما باز هم از مسکن بارکشی می‌شود. همه‌جای دنیا سعی می‌کنند کاری کنند که قیمت ساخت بالا نرود، اما در ایران این‌گونه نیست. به گفته این عضو هیئت‌مدیره شرکت‌های ساختمانی مسکن، مسکن مهر یک تفکر درست بود، اما در مورد ایران بد شد. ما باید در ساخت مسکن به نوعی عمل نکنیم که روند مهاجرت را تشدید کنیم. او اضافه می‌کند: در سیاست‌گذاری برای ساخت مسکن فقط نباید به فکر چند شهر بزرگ باشیم. باید برای روستاها نیز برنامه داشته باشیم. وقتی مسکن در تهران گران می‌شود، هم‌زمان در ورامین هم گران می‌شود، بنابراین به همه این موارد باید توجه کرد. پورشیرازی درباره دلایل افزایش اجاره مسکن عنوان می‌کند: اما اشکال عمده ما این شده است که بین درآمد و هزینه، سیستم مدیریت یک شکاف بزرگ ایجاد کرده است. این شکاف تنها در مسکن اثر نمی‌گذارد و روی نان بربری هم تأثیرگذار است. به همین دلیل کسانی که خانه دارند، ناگزیرند با تغییر اجاره‌بها فضای بین درآمد و هزینه خود را کامل کنند، زیرا می‌خواهند از اجاره مسکن خود سود ببرند.
لینک مطلب:
https://www.eranico.com/fa/content/89054
