فصل جابجایی مستاجران یا تمدید قراردادهای اجاره همه ساله از اواسط اردیبهشت ماه آغاز می‌شود و این قشر تلاش می‌کند تا زودتر به خانه جدید نقل مکان کنند زیرا باید تکلیف ثبت نام فرزندان محصل خانواده و مدرسه آنها مشخص شود؛ به همین دلیل در بهار و تابستان بیشترین نقل و انتقالات ملکی انجام می‌شود. زمانی که حرارت خورشید گرم و گرمتر می‌شود بازار مسکن به خصوص در پایتخت از شدت تب به هذیان گویی می‌افتد؛ این رسم هر ساله این بازار است ولی امسال کمی جدی‌تر و با شدت بیشتر خود را نشان داده است؛ ظاهراً این بازار هم از نوسان‌های ارزی بهره فراوانی برده است اما باید مستاجران تبعات آن را بپذیرند.

در یک روز آفتابی با مستاجرانی که به دنبال خانه می‌گردند همراه می‌شویم؛ بیشتر مستاجران به دنبال این هستند که بتوانند خانه‌ای را رهن کامل کنند تا از یک سو در پایان سال اصل سرمایه خود را در اختیار داشته باشند و از سوی دیگر مجبور به پرداخت اجاره به شکل نقدی نباشند؛ آنان بر این باورند این شیوه برای کمک به اقتصاد خانوار و داشتن پول به میزانی که بتوانند نیازهای اولیه خود را تامین کنند، بهترین راه است اما باید دید در این بازار، امسال تدبیر مستاجران کارساز است یا خیر.

خانمی که به همراه دخترش در بنگاههای معاملات ملکی منطقه سعادت آباد تهران به دنبال یک واحد می‌گردد، می‌گوید: مالک از یک ماه پیش اعلام کرده که باید 50 درصد به رهن و 100 درصد به اجاره ماهانه واحدی که پارسال آن را اجاره کرده، اضافه کند تا قرارداد تمدید شود. وی ادامه می‌دهد: سال قبل با 35 میلیون تومان پول رهن و اجاره ماهیانه 2 میلیون و 500 هزار تومان قرارداد اجاره را نوشتیم؛ مالک امسال در شرایطی نرخ‌ها را یکباره افزایش داده که در سال‌های قبل فقط 500 هزار تومان به اجاره نقدی اضافه می‌کرد.

وی در پاسخ به اینکه آیا فایل مورد نظرش را پیدا کرده است یا خیر، می‌گوید: قصد داشتم یک خانه برای رهن پیدا کنم اما با این وضعیتی که در بازار است باید با مالک قبلی خود به توافق برسم. آقای امین نیز به همراه همسرش به دنبال واحدی برای رهن است و خوشبختانه توانسته به این هدف خود دست پیدا کند. می‌گوید: در حوالی میدان هروی ساکن هستم؛ مالک امسال واحدش را از رهن کامل خارج کرد و می‌خواهد اجاره هم دریافت کند؛ با این اوصاف باید ماهانه بیش از 5 میلیون و 500 هزار تومان اجاره پرداخت کنم. وی ادامه می‌دهد: من و همسرم هر دو شاغل هستیم و اگر قرار باشد با این رقم اجاره پرداخت کنیم دیگر نمی‌توانیم به پس انداز برای خانه دار شدن و دیگر هزینه‌های زندگی حتی فکر کنیم؛ برای پیدا کردن یک واحدی که رهن کامل باشد، شرق و غرب تهران را گشتیم تا توانستیم خانه‌ای در غرب پایتخت با قیمت مناسب پیدا کنیم.

مالکان تا 70 درصد نرخ اجاره را گران کرده اند

امیر علیخانی که حسابدار یک شرکت بازرگانی است و از 13 سال قبل عصرها در بنگاه معاملات ملکی پدرش فعالیت دارد، درباره وضعیت بازار رهن و اجاره می‌گوید: قیمت اجاره‌های نقدی که صاحبان ملک در فایل‌ها اعلام می‌کنند، نسبت به پارسال حداقل 70 درصد گرانتر است. وی در پاسخ به اینکه گفته می‌شود افزایش اجاره بهای مسکن نسبت به سال قبل بیش از 25 درصد نیست، اظهار می‌کند: مثال‌ها برای رد این ادعا زیاد است؛ پارسال یک سوئیت 28 متری به قیمت 45 میلیون تومان رهن و اجاره ماهانه 450 هزار تومان اجاره داده شد در حالی که امسال برای تمدید همین فایل، میزان اجاره بها به 750 هزار تومان رسید.

محمد کریمی که بیش از 20 سال است در منطقه مجیدیه مشاور املاک است، می‌گوید: در این شرایط اقتصادی مالکان می‌خواهند با استفاده از درآمد اجاره ملک خود، از عهده هزینه‌های زندگی برآیند به همین دلیل فایل برای رهن بسیار کم است مگر اینکه فردی به دلیل کمبود بودجه ناشی از خرید خانه مجبور شود ملک خود را به رهن بسپارد. وی ادامه می‌دهد: هرچند مستاجران نیز توان پرداخت اجاره‌های نقدی را ندارند اما در نهایت مالکان برنده این بازی هستند زیرا مستاجران ناچار هستند سرپناهی برای خود داشته باشند بنابراین تلاش می‌کنند تا یک فایل برای رهن پیدا کرده و یا بتوانند با صاحبخانه برای تبدیل بخش عمده‌ای از اجاره به رهن، به توافق برسند.

فایل های اجباری رهن

یک خانم جوان نیز که به تازگی صاحبخانه شده و از رهن رفتن واحد خود چندان راضی نیست می گوید: برای خرید خانه با کمبود بودجه مواجه شدم زیرا به یکباره قیمت‌ها افزایش معناداری پیدا کرد بنابراین برای صاحبخانه شدن چاره‌ای به غیر از رهن دادن واحد خود نداشتم. وی می‌افزاید: با توجه به اینکه به صاحب قبلی ملک چک داده بودم، مجبور شدم واحد خریداری شده را با قیمت پایین رهن بدهم اما تلاش می‌کنم زودتر از پایان سال ملک خود را از رهن خارج کنم.

دردی که درمان ندارد

مصطفی قلی خسروی که ریاست اتحادیه مشاوران املاک را برعهده دارد درباره معضلی که این روزها مستاجران با آن دست به گریبان هستند، اظهار داشت: هر بحران و کمبودی که در انواع بازارها پیش می‌آید، با واردات قابل رفع است اما کمبود مسکن مشکلی است که نمی‌توان آن را از طریق واردات برطرف کرد. وی می‌افزاید: با اینکه در تهران با کمبود مسکن برای رهن، اجاره و فروش مواجه هستیم، اخباری مبنی بر وجود 2500 خانه خالی در همین شهر به گوش می‌رسد که اگر درست باشد باید مسئولان به موضوع ورود کرده، واحدهای خالی را معرفی و با احتکار کنندگان مسکن برخورد کنند.

خسروی درباره اثر نوسان‌های ارزی بر بازار مسکن توضیح داد: با توجه به نوسان در بازار ارز و نرخ طلا و همچنین کاهش نرخ سود بانکی، طبیعی است که فایل برای رهن ملک کاهش یابد و صاحبخانه‌ها بیشتر به دنبال دریافت اجاره نقدی باشند؛ هرچند که این کار مستاجران را در پرداخت اجاره ماهانه دچار مشکل می‌کند. این مسئول صنفی خاطرنشان ساخت: به طور معمول وقتی نرخ سود بانکی کاهش می‌یابد، رقم دریافتی برای رهن کم و اجاره نقدی افزایش می‌یابد؛ عکس این موضوع نیز صادق است و با افزایش نرخ سود بانکی، رقم رهن منازل نیز بیشتر شده و مستاجران اجاره کمتری می‌پردازند.

به گفته خسروی، در شرایط کنونی، شاهد تغییراتی در بازار مسکن اعم از فروش، رهن و اجاره هستیم، وضعیت بازار به شکلی است که حتی صاحبخانه‌ها از مستاجران می‌خواهند اجاره یکساله را به صورت یکجا در زمان انعقاد قرارداد بپردازند. بر اساس آخرین گزارش بانک مرکزی، در تیرماه امسال شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در همه مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال پیش به ترتیب 13.6 و 11.1 درصد رشد داشته است؛ سهم هزینه مسکن شامل اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی در محاسبات شاخص کل بهای کالا و خدمات مصرفی بر پایه سال 1395 معادل 33.1 درصد است. در تیر ماه گذشته 70 هزار و 340 قرارداد اجاره در دفاتر مشاور املاک سراسر کشور ثبت شد که نسبت به پارسال 2 درصد کاهش یافت؛ کارشناسان می‌گویند که یکی از علل کاهش تعداد قراردادهای اجاره ثبت شده، توافق مستاجر و مالک برای تمدید قرارداد سال پیش است.