«باغ‌نشینی» طرح عبور از مسکن‌مهر
مواد لازم برای تدارک خانه‌باغ
تحلیل‌هایی از رییس سازمان ملی زمین، معاون وزیر مسکن، رییس انبوه‌سازان و مینو رفیعی
فرید قدیری
محمود احمدی‌نژاد اولین ماموریت وزارت راه‌وشهرسازی را «تدارک 20000 کیلومتر مربع زمین برای باغ‌نشینی همه مردم ایران» تعیین کرده، طرحی که عملا یک رقیب لعاب‌دار برای «مسکن‌مهر» محسوب می‌شود و به‌خاطر تفاوت عمده‌ای که با آن دارد -حذف شرایط سخت‌گیرانه برای استفاده از مزایای طرح- می‌تواند صف تقاضای موجود در مسکن‌مهر را به سمت خود بیاورد.
طرح اعطای یک قطعه زمین با مساحت 1000 متر مربع به هر خانواده ایرانی پیشنهادی است که مستقیم از طرف رییس‌جمهور مطرح شده، اما همانطور که در سال87 محمد سعیدی‌کیا وزیر مسکن وقت درباره مسکن‌مهر گفته بود «همه تصمیمات بخش مسکن ایده شخص رییس‌جمهور است» و بعد مشاهده شد همه قوای وزارت‌مسکن و بانک‌مرکزی برای مسکن‌مهر تجهیز شدند، اکنون می‌توان به‌راحتی پیش‌بینی کرد خیلی زود قوای موجود در دولت برای ایجاد رنگ‌وبوی باغ‌نشینی در بازار مسکن به حالت آماده‌باش درمی‌آید.
مسکن‌مهر به حاشیه‌ می‌رود؟
اما طرحی که مبنای آن اختصاص زمین به صورت رایگان برای احداث «خانه‌باغ» است اگر به اجرا دربیاید، تکلیف پروژه قدیمی‌تر –مسکن‌مهر- چه می‌شود؟
یک آمار رسمی درباره آخرین وضعیت طرح مسکن‌مهر وجود دارد که تاکید می‌کند از یک میلیون و 800 هزار واحد مسکونی‌مهر که در برنامه وزارت‌مسکن برای ساخت و تحویل آن به مردم وجود دارد، تا ابتدای خرداد90 فقط 295 هزار واحد به مرحله نازک‌کاری رسیده‌اند، به این معنی که معدل مسکن‌مهر بعد از 4 سال به عدد 7/16 از 100 رسیده است. تا اینجای مسکن‌مهر، حدود 15 هزار میلیارد تومان منابع بانکی به عنوان تسهیلات بی‌سابقه در بخش مسکن، به این طرح پرداخت شده است.
با احتساب این آمارها، طرح جدید باغ‌نشینی را می‌توان طرح عبور از مسکن‌مهر نامگذاری کرد، چون که یک میلیون تقاضای موجود در مسکن‌مهر که سال‌ها است به نوبت، در صف ایستاده‌اند به محض شروع طرح جدیدتر، مسیر صف را به سمت دریافت زمین‌ تغییر می‌دهند.
شاید این پیش‌بینی دو روز پیش از ذهن رییس‌جمهور نیز هنگام سخنرانی در نهاد ریاست‌جمهوری عبور کرد که او در جریان اعلام طرح واگذاری 1000 متر زمین به هر خانواده ایرانی، گذری به مسکن‌مهر زد و خطاب به مسوولان گفت: «کار را سریع جلو ببرید تا تمام کسانی که ثبت نام کرده‌اند مسکن خود را تحویل بگیرند.»
به این ترتیب وزارت‌ راه‌وشهرسازی در شروع کار خود باید از یک‌سو سرعت ساخت‌وسازهای مسکن‌مهر را افزایش دهد تا از کمبود تقاضا و اتلاف منابع بانکی پیشگیری شود و از سوی دیگر به احتمال خیلی زیاد موظف می‌شود از محل زمین‌های ملی، کار جانمایی 20 میلیون خانوار ایرانی روی زمین‌های وعده داده شده را به سرانجام برساند.
چقدر زمین مورد نیاز است؟
محاسبه ساده‌ای درباره ابعاد زمین‌هایی که رییس‌جمهور در نظر دارد آنها را به ایرانی‌ها به شکل رایگان واگذار کند وجود دارد که بر مبنای آن مشخص می‌شود باید حداقل 30 هزار کیلومتر متر مربع زمین تحت مالکیت دولت در کشور وجود داشته باشد تا 20 هزار کیلومتر آن به قطعات 1000 متری تقسیم و به 20 میلیون خانوار واگذار شود و 10 هزار کیلومتر نیز برای خدمات شهری و مشاعات اختصاص یابد. (طبق قوانین شهرسازی حداقل 30 درصد از زمین یک شهر یا شهرک باید صرف تاسیسات و امکانات شهری شود و مابقی می‌تواند به افراد برای ساخت‌وساز واگذار شود).
محاسبه ساده دیگری وجود دارد که نشان می‌دهد از ابتدا تا کنون، مساحت کل شهرها و روستاهای کشور حدود 15 هزار کیلومتر مربع بوده است. بنابراین اجرای طرح باغ‌‌نشینی در کشور معادل دو برابر عملیات شهرسازی که از صدها سال پیش تا کنون در کشور انجام شده، است و طبق وعده‌ها باید همه این عملیات نهایت ظرف 2 سال اجرا شود.
این همه زمین وجود دارد؟
روز گذشته احمد اصغری مهرآبادی درباره میزان ذخایر ملی زمین در کشور رییس سازمان ملی زمین و مسکن گفت‌:
هنوز ابلاغیه‌ای درباره طرحی که مدنظر رییس‌جمهور است به ما ارائه نشده است.
مهرآبادی در پاسخ به این پرسش که در حال حاضر مساحت کل زمین‌های در اختیار دولت در داخل محدوده شهرها چقدر است؟ گفت: هر چند ذخایر ما قابل توجه است، اما با زمین‌های داخل حریم نمی‌توان چنین رقمی را تامین کرد، مگر اینکه با مصوبه دولت حریم شهرها افزایش پیدا کند.
مهرآبادی همچنین در پاسخ به این پرسش که تاکید رییس‌جمهور عبور از حریم شهرهاست، آیا این کار شدنی است؟ نیز گفت: زمین‌های خارج از محدوده شهرها در اختیار منابع طبیعی است که اگر دولت تصویب کند این زمین‌ها می‌تواند از منابع طبیعی در اختیار سازمان ملی زمین برای واگذاری به مردم قرار بگیرد.
معاون وزیر مسکن در عین حال گفت: در حال حاضر حدود 300 هکتار زمین در اطراف تهران -مناطق تجرک، رودهن و بومهن- از طریق بنیاد مسکن برای ساخت باغ‌شهر فعال است.
زمین برای باغ‌شهر نداریم
همچنین جمشید نورصالحی مسوول شهرهای جدید نیز در این باره گفت: دوست داریم ما هم در شهرهای جدید مجموعه‌ای خانه‌باغ در کنار آپارتمان‌های مسکونی داشته باشیم، اما هر چقدر زمین داشتیم به مسکن‌مهر اختصاص دادیم و الان زمینی برای اختصاص به باغ‌شهر نداریم، مگر اینکه محدوده شهرهای جدید را افزایش دهیم که آن هم مصوبه شورای عالی شهرسازی را می‌خواهد.
نورصالحی در پاسخ به این پرسش که آیا احتمال نمی‌دهید طرح جدید باعث شود مسکن‌مهر به تعطیلی بینجامد؟ تصریح کرد: مسکن‌مهر انتهای راه است، اما طرح جدید تازه در شروع راه قرار دارد. ضمن اینکه این دو به هم ارتباطی ندارند و شاید بشود کسانی که صاحب مسکن‌مهر هستند از این زمین‌ها نیز دریافت کنند.
معاون وزیر مسکن افزود: فعلا همه چیز در حد گمانه‌زنی است و بعید است مردم مسکن‌مهر را رها کنند، چون شرایط واگذاری زمین‌های 1000 متری هنوز مشخص نشده است.
مینو رفیعی: زمین‌هایی که آب و برق ندارند ...
مینو رفیعی کارشناس برجسته مسکن و عضو گروه مشاوران و تهیه‌کنندگان طرح جامع مسکن، طرح جدید دولت مبنی بر تحویل یک قطعه زمین به هر خانوار را اینطور تحلیل می‌کند: «خارج از حریم شهرها بیشمار زمین انفال وجود دارد که دولت می‌تواند هر کاری با آنها انجام دهد. برنامه‌ریزی‌های 50 سال گذشته در حوزه شهرسازی همگی بر این منطق استوار بوده که زمین‌های مستعد برای توسعه شهری کجاست؟ تمام برنامه‌های شهرسازی تاکید می‌کند زمینی که آب و برق ندارد نیاوریم داخل شهر، زمین‌های کشاورزی و خدماتی را تبدیل به مسکونی نکنیم.»
این کارشناس مسکن افزود: کشور در حال حاضر در دوره تثبیت جمعیت قرار دارد و در سال‌های آینده مسیر جمعیتی روند کاهشی را طی می‌کند بنابراین دلیلی ندارد دولت هزینه‌های هنگفتی در بخش زمین و مسکن انجام دهد.
نیاز به 1000 میلیارد دلار منابع
گذشته از موضوع تامین زمین، احداث 20 میلیون خانه‌باغ حداقل به 1000 میلیارد دلار منابع مالی نیاز دارد. همان‌طور که محمود احمدی‌نژاد در مراسم رونمایی از این طرح اعلام کرد «هر خانواده با دریافت این قطعات می‌تواند با هزینه 50 میلیون تومان یک خانه و باغ روی زمین احداث کند.» در این صورت برای کل این طرح یک هزار میلیارد دلار باید صرف ساخت بنای مسکونی و باغ روی زمین‌ها شود. این رقم بدون احتساب هزینه واقعی زمین است.
نظر وزارت مسکن درباره باغ‌شهر
سایت «رجانیوز» دیروز گزارشی به نقل از مرکز مطالعاتی و تحقیقاتی شهرسازی و معماری وابسته به وزارت مسکن، منتشر کرد که در آن آمده است: «اگرچه برخی مسوولان در حوزه مسکن معتقدند ایجاد باغ شهر در اطراف تهران باعث جلوگیری از اعمال سوء‌استفاده‌های وسیع و تصرف اراضی دولتی خواهد شد، اما این طرح کمک زیادی به پدیده زمین‌خواری خواهد کرد.»
مرکز مطالعاتی وابسته به وزارت مسکن که این گزارش را در اسفند 89 روی سایت خود قرار داده است در ادامه تاکید کرده: «سال 87 دولت برای اولین بار طرح باغ‌شهر را با هدف کنترل قیمت مسکن مطرح کرد، اما در حال حاضر به نظر می‌رسد نگرانی از بابت قیمت مسکن وجود ندارد، در عوض نگرانی‌های دیگری مطرح است.»

باغ شهر تبعاتی دارد

نماینده مردم شیراز و عضو کمیسیون جهاد اقتصادی مجلس درباره طرح جدید دولت در بخش مسکن گفت: این طرح برخلاف باور بسیاری امتحان خود را کاملا پس داده و آن هم مربوط به تجربه بسیار منفی است که در استان فارس رخ داده است. جعفر قادری، اظهار کرد: در استان فارس تحت عنوان اجرای طرح فلاحت در فراغت که در راستای طرح باغ شهر بود تمامی‌ زمین‌های مربوط به منابع طبیعی و فضای سبز به صورت قطعه قطعه شد که نتایج آن بسیار منفی بود، چرا که زمین‌هایی که می‌توانست برای کاربری‌های زیست محیطی یا در احداث فضای سبز مورد استفاده قرار گیرد قطعه قطعه شدند. این نماینده مجلس اظهار کرد: چنانچه طرح باغ شهرها جنبه عملیاتی پیدا کند برای اینکه این نوع زمین‌ها قابل بهره‌برداری باشد به هزینه‌های هنگفتی برای توسعه خدمات زیرساختی نیاز دارد که تامین آن محال است. قادری در عین حال دیگر عواقب اجرای طرح باغ شهر را شامل توسعه افسار گسیخته فضای افقی شهرها عنوان کرد که به گفته وی با تبعات منفی بیشماری همراه است. عضو فراکسیون شهر مجلس گفت: چنانچه دولت بخواهد با اجرای طرح باغ شهر حریم شهرها را از بین ببرد در این صورت مشکلات عدیده‌ای ایجاد خواهد شد که ازجمله آن از بین رفتن مرزشهرها و تشدید مهاجرت‌ها خواهد بود که با ناامنی‌های بیشماری همراه است. این نماینده مجلس تاکید کرد: بهتر بود دولت به جای ارائه این طرح در جهت اجرای بهینه طرح مسکن مهر حرکت می‌کرد، چرا که طرح مسکن مهر در کنار نقاط ضعف از نقاط قوتی نیز برخوردار است که تکمیل آن می‌تواند با نتایج خوبی همراه باشد. وی خاطر نشان کرد : انتظار می‌رود مسوولان وقتی طرحی را مطرح می‌کنند ابتدا تمامی ‌جوانب کارشناسی آن را مطالعه و در نظر بگیرند و سپس آن را به صورت عمومی‌ اعلام کنند.
مردم نقد را به نسیه نمی‌فروشند
همچنین رییس هیات مدیره کانون سراسری انبوه‌سازان نیز گفت: با توجه به اینکه پیش از این رییس‌جمهور اعلام کرده بود که طرح مسکن مهر فقط یک تسکین‌دهنده است، ساخت باغ شهرها ازجمله طرح‌هایی است که برای ایجاد تحول در بازار مسکن در نظرگرفته شده است. ایرج رهبر اظهار کرد: با توجه به اینکه پرونده طرح مسکن مهر در پایان سال جاری بسته خواهد شد، قطعا چنانچه طرح مد نظر رییس جمهوری مبنی بر اختصاص خانه باغ به همه ایرانی‌ها عملیاتی شود شاهد ریزش متقاضیان مسکن مهر نخواهیم بود، چرا که مردم نقد را به نسیه نخواهند بخشید و ترجیح خواهند داد که از طریق مسکن مهر صاحبخانه شوند. وی افزود: لازم است که حتما کارشناسان برای اجرای این طرح، مطالعات و طرح فرادستی قوی دستی را ارائه کنند. رهبر با اشاره به اینکه حداقل نیمی‌ از زمین‌های وعده داده شده باید در کلانشهرها تامین و واگذار شود، گفت: تجربه مسکن مهر نشان داد حتی یک مترمربع زمین دولتی در کلانشهرها وجود ندارد.