هر چند رکود حاکم بر بازار مسکن از سال 92 تا پاییز 96 بعضی از مستاجران پایتخت را امیدوار کرده بود که با پس انداز و دریافت وام‌های مختلف صاحب خانه شوند و از دردسرهای اجاره نشینی خلاصی یابند، اما افزایش شدید قیمت مسکن در یکسال اخیر سب شده است، کمتر مستاجری رویای صاحب خانه شدن را در سر بپروراند.

مطابق گزارش بانک مرکزی میانگین قیمت یک متر مربع مسکن در شهر تهران در آبان ماه امسال با افزایش چشمگیر 91.5 درصدی نسبت به آبان ماه 96، به حدود 9.2 میلیون تومان به ازای هر مترمربع رسیده است.

افزایش فاصله طبقاتی با افزایش شدید قیمت مسکن

یکی از نتایج افزایش شدید قیمت‌ها در بازار مسکن، افزایش فاصله طبقاتی است. خانواده‌هایی که از مسکن ملکی ولو حداقلی برخوردار بوده‌اند، این افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن متوجه واحد ملکی آن ها نیز شده و قیمت واحد مسکونی آن ها تقریبا 2 برابر شده است. این در حالی که مستاجران، با این افزایش قیمت‌ها بیش از گذشته امکان تهیه مسکن را از دست داده‌اند و بعضی از آن ها امید صاحب خانه شدن را کاملا از دست داده‌اند.

از طرفی مستاجران به دلیل افزایش شدید اجاره بها، فشار سنگین‌تری را نیز متحمل می‌شوند، زیرا معمولا اجاره بهای واحدهای مسکونی متاثر از قیمت مسکن است و احتمالا افزایش قیمت ها را باید در این بخش هم منتظر باشیم.

چنانکه افزایش اجاره بها در تابستان امسال خبرساز شده بود. مطابق با گزارش مرکز آمار، در تابستان امسال میانگین افزایش اجاره ‌بها در تهران نسبت به سال گذشته بیش از 30 درصد بود. بعضی از رسانه ها هم گزارش هایی از مهاجرت بعضی از مستاجران به حاشیه شهر منتشر کردند. این موضوع وقتی مهمتر می شود که بدانیم نزدیک به نیمی از خانواده های تهرانی فاقد مسکن ملکی هستند.

هزینه تامین مسکن نصف تمام هزینه‌های یک خانواده تهرانی

لازم به ذکر است، هزینه مسکن بیشترین سهم را در سبد هزینه های یک خانواده به خود اختصاص می‌دهد.

براساس گزارش بانک مرکزی از هزینه‌های یک خانواده شهری در سال 96، تامین مسکن به صورت میانگین سهم 47.8 درصدی از هزینه‌های یک خانواده های تهرانی را شامل می‌شد. بنابراین افزایش هزینه تامین مسکن، تاثیر بسیار زیادی در هزینه خانواده‌های مستاجر دارد و آن ها را مجبور می‌کند، بخش بیشتری از درآمد خود را به اجاره بها اختصاص دهند. این امر به صورت طبیعی احتیاجات دیگر خانواده‌ها تحت تاثیر قرار می‌گیرد و سطح رفاه آن‌ها کاهش می‌یابد.

تاثیر قیمت‌ها با افزایش وام خرید مسکن

در این شرایط، اولین راه حلی که به ذهن مسئولان و سیاست‌گذاران این حوزه می‌رسد افزایش میزان وام خرید مسکن است. سیاستی که با توجه به انباشت تقاضا در سال های اخیر و رکود سنگین تولید و عرضه مسکن، نتیجه ای جز افزایش مجدد قیمت ها ندارد. بررسی میزان درآمد و هزینه خانوارهای ایرانی نشان می‌دهد که خانوارهای دهک های پایین و متوسط جامعه امکان بازپرداخت اقساط وام خرید مسکن در شرایط فعلی را ندارند و اگر سقف وام و به تبع آن میزان اقساط باز پرداخت آن افزایش یابد تعداد بسیار اندکی از خانواده‌ها می‌توانند از این وام برخوردار شوند.

عدم اجرای مالیات‌های تنظیمی بازار مسکن، علت دیگر افزایش قیمت‌‌ها

بررسی بازار مسکن در سال های پس از پیروزی انقلاب اسلامی نشان می‌دهد، این بخش همواره مورد تاخت و تاز سوداگران بوده است. احتکار مسکن از طریق خالی نگه داشتن خانه ها و فروش آن ها در زمان مناسب، یکی از مسیرهایی است که سود تضمین شده‌ای دارد و سوداگران را تشویق می کند بجای تولید مسکن (تولید مسکن از پرداخت مالیات بر عایدی معاف است) که هزینه‌ها و دردسرهای خود را دارد، این مسیر غیر مولد را انتخاب کنند. عدم اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی در کشور سبب شده است تعداد واحدهای مسکونی خالی کشور در سال های 90 تا 95 ، با افزایش نگران کننده 1 میلیون واحدی به 2.6 میلیون واحد برسد.

یکی دیگر از ابزارهای مهم دولت‌ها برای مقابله با سوداگری در بخش مسکن، استفاده از پایه مالیاتی با عنوان مالیات بر عایدی سرمایه CGT است که این مالیات نیز در کشور ما اجرا نمی شود. در این مالیات، دولت ها درصدی از ما به التفاوت قیمت خرید و فروش را از فروشنده مسکن اخذ می‌کنند تا حاشیه سود در معاملات مسکن پایین آمده و انگیزه تقاضاهای سوداگرانه کاهش پیدا کند.

خانه اول هر فرد که تقاضای مصرفی است و تولید‌کنندگان مسکن از این مالیات معاف هستند. بنابراین تا زمانی که این دو مالیات در کشور اجرا نشود، افزایش قیمت در بازار مسکن، امری طبیعی است!

در مجموع، مسئولان و سیاستگذاران با توجه به تاثیر جدی افزایش قیمت مسکن در افزایش فاصله طبقاتی در جامعه، باید به دنبال کاهش هزینه نهایی مسکن باشند. در این راستا، حمایت صحیح از تولید و عرضه مسکن، افزایش میزان اعطای وام ساخت مسکن، حذف هزینه زمین از هزینه نهایی مسکن و مقابله جدی با سوداگران بازار مسکن می تواند راهگشا باشد.