نسخه «مسکن» برای سه بحران

هر نوع تحرک دنبالهدار در بازار سرمایهگذاری ساختمانی - ساخت و ساز- میتواند در این مقطع، شرایط رفع سه بحران در کشور را رقم بزند. به گزارش «دنیایاقتصاد»، رکود بلندمدت سمت عرضه مسکن طی پنج سال گذشته –صرف نظر از رشد کوتاهمدت تیراژ ساخت طی برخی ماهها در برخی شهرها در این سالها - باعث شده بازار کار انبوهسازان و شرکتهای ساختمانی در وضعیت وخیم ناشی از این رکود ساختمانی قرار بگیرد. از سال ۹۳ تاکنون، حجم ساخت و سازهای مسکونی در کل کشور، کمتر از نصف آنچه در شرایط طبیعی بازار مسکن عرضه میشود، بوده است. میزان ساخت مسکن از بالای ۷۵۰ هزار واحد در اوایل دهه ۹۰ به کمتر از ۳۵۰ هزار واحد در سالهای اخیر رسیده است. این فاصله با توجه به نیاز بازار مسکن به عرضه سالانه حداقل ۹۰۰ هزار واحد مسکونی، بهخوبی بیانگر وجود اشکال (رکود) در بازار ساخت و ساز است.

«عوارض اولیه» رشد منفی تیراژ ساخت و افت شدید تعداد واحدهای مسکونی ساخته شده طی این سالها، به شکل آسیب به متغیرهای بازار مسکن همچون سطح قیمتها، قدرت خریداران و میزان سرمایهگذاریها بروز کرد. «عوارض ثانویه» این رکود که به بیرون این بازار کشیده شده نیز «زمینگیر شدن» بخش تولید شامل تولیدات صنعتی و معدنی خوراک ساخت و ساز تحتتاثیر نبود تقاضای خرید برای آنها از سمت فعالان ساختمانی بود. عارضههای بزرگ دیگر این رکود ساختمانی از یکسو متوجه «رشد اقتصادی» و از سوی دیگر دامنگیر «شرایط اجتماعی» کشور شده است. وضعیت موجود اما از دید فعالان ساختمانی قابل تغییر است.

انبوهسازان در نامهای به رئیسجمهور ضمن معرفی «سرمنشأ رکود تاریخی حاکم بر بازار مسکن»، راهکار نجات از این وضعیت را اعلام کردند. گزارش «دنیایاقتصاد» از جزئیات این نامه حاکی است: انبوهسازان - گروهی از جامعه فعالان ساختمانی کشور- ریشه رکود عمیق و کمسابقه بازار مسکن در دو حوزه معاملات و ساخت و ساز را «سرکوب تقاضای موثر برای خرید مسکن در شهرها» میدانند و برای رفع این چالش از رئیسجمهور خواستهاند نسخه عملیاتی تدارک دیدهشده توسط همین گروه، از طریق شبکه بانکی به اجرا دربیاید. نسخه نجات ارائه شده توسط انبوهسازان، یک کلید مالی است که سه قفل در داخل و خارج بازار مسکن را باز میکند.

این نسخه، با «اعلام نیاز فوری» برای «پرداخت نوع جدید وام مسکن»، سفارش پرداخت تسهیلات دومنظوره در چهار سقف ریالی برای تهران، کلانشهرها، شهرهای بزرگ و شهرهای کوچک را پیشروی دولت قرار داده است. نوع جدید وام مسکن - نسخه انبوهسازان- همزمان دو سمت عرضه و تقاضا را تحریک میکند. انبوهسازان با اشاره به تورم ۴ ساله در هزینههای ساخت و ساز، کلید مالی برای نجات از بحران رکود مسکن را پرداخت وامهای ساخت با قابلیت فروش اقساطی (قابل انتقال به خریدار)، برای تهران به میزان ۳۰۰ میلیون تومان، برای کلانشهرها ۲۵۰ میلیون، برای شهرهای بزرگ ۲۰۰ میلیون و برای شهرهای کوچک ۱۶۰میلیون تومان اعلام کردهاند.

در این نسخه، علاوه بر سفارش افزایش دوبرابری وام مسکن، درخواست شده است طول زمان بازپرداخت تسهیلات برای خریداران واحدهایی که با وامهای جدید احداث میشوند، از ۱۲ سال کنونی به ۲۰ سال افزایش پیدا کند و تسهیلات جدید از این منظر، همچون وامهای مسکن مهر به «تسهیلات در استطاعت» خانوارها تبدیل شود. جامعه انبوهسازان کشور معتقد است، این کلید - دگرگون سازی نظام تامین مالی مسکن با پرداخت وامهای جدید- هم بحران رکود مسکن را مهار میکند و هم آثار ثانویه رونق عرضه مسکن باعث حل دو بحران رکود اقتصادی و ناهنجاریهای اجتماعی مربوط به بدمسکنها و حاشیهنشینها میشود. در نامه انبوهسازان خطاب به رئیسجمهور، به آسیب کارخانههای تولید مواد اولیه مورد نیاز بازار ساخت و ساز اشاره شده است.

بررسیها در اینباره نشان میدهد: درست از زمان شکلگیری رکود ساختمانی، میزان تولید گروههای صنعتی و معدنی تولیدکننده انواع مصالح ساختمانی، شیب منفی پیدا کرد و نوعی رکود مسری در حوزههایی از بخش تولید و صنایع ایجاد شد. مطابق آمارهای رسمی از تولیدات صنعتی در کشور، تولید سیمان از سال ۹۳ با کاهش سالانه مواجه شده و طی سالجاری، تولیدکنندگان با حدود ۷۰درصد ظرفیت کارخانه، محصول تولید میکنند. تولید کاشی و سرامیک بهعنوان یکی دیگر از مصالح ساختمانی پرمصرف در ساخت و سازهای مسکونی که خیلی زود از نوسانات تیراژ عرضه مسکن، به شکل مستقیم تاثیر میپذیرد، از سال ۹۴ تا کنون روند کاهشی داشته است. کارخانههای تولیدی در این گروه نیز با ۵۰ درصد ظرفیت اسمی، فعالیت میکنند. در نمونهای دیگر، تولید پکیج و رادیاتور -این گروه صنعتی هم متناسب با رونق ساخت و خرید مسکن، با افزایش تقاضای خرید و در پی رکود ملکی با افت تقاضا مواجه میشود- نیز در سال گذشته با کاهش ۱۵ درصدی حجم تولید مواجه شد. در حالحاضر، ۷۰ درصد از ظرفیت تولید این گروه به دلیل نبود تقاضای موثر، بلااستفاده مانده است. هر چند پارامترهای مختلفی از بیرون بازار مسکن طی سالهای اخیر مشکلاتی را برای بخش صنعت بهوجود آورده اما سهم «رکود مسکن» در «رکود تولید صنایع»، قابلتوجه است.

انبوهسازان در بخشی از نامهای که برای قفلشکنی از رکود مسکن به رئیسجمهور نوشتهاند، بخش مسکن را در شرایط کنونی مواجهه با تحریم و محدودیت مبادلات تجاری با کشورها، «پیشران خروج از رکود اقتصادی و موتور رشد تولید صنعتی» میدانند. در این نامه، از «وابستگی ۹۷ درصدی بازار ساخت و سازهای مسکونی به تولیدات ۳۰۰ رشته صنعتی از محصولات معدنی تا تجهیزات صنعتی، مصنوعات بهداشتی، صنایع برقی الکتریکی» بهعنوان شاهد پیشران بودن بخش مسکن برای تحول اقتصادی نام برده شده است. پایان رکود ساختمانی به شکل کامل و شروع رونق ساخت و ساز بهصورت پایدار، بلافاصله رشد تولید در ۱۳ گروه صنعتی و معدنی شامل سیمان، فولاد، گچ، آجر، آهک، شیشه، کاشی و سرامیک، کابل و سیم برق، شیرآلات، سرویسهای بهداشتی، کلید و پریز و لوازم برقی و الکتریکی را سبب خواهد شد. بنابراین از این منظر، زمینه رشد اقتصادی فراهم میآید.

فعالان ساختمانی تاکید کردهاند، در شرایط فعلی اقتصاد کشور با توجه به محدودیتهای بهوجود آمده در فضای بینالمللی، «افزایش ظرفیت تولید کارخانههای موجود اقدامی کمهزینه، راحت و زودبازده در مقایسه با زمینهسازی برای ایجاد کارخانههای جدید» است. کلید این افزایش ظرفیت برای گروههایی از صنایع، همان کلید مالی برای گشایش قفل رکود مسکن است.

بحران ناشی از رکود مسکن در بازار ملک را میتوان در بیپاسخ گذاشتن ۲۲ میلیون نفر بدمسکن و حاشیهنشین در سکونتگاههای غیررسمی و همچنین ۵/ ۱ برابر شدن تقاضای مسکن در سال جاری ناشی از انباشت تقاضای سالهای اخیر عنوان کرد. نصف شدن معاملات خرید مسکن در تهران و شهرهای بزرگ طی سالهای اخیر باعث شده به فرض آنکه همه خریداران، از جنس تقاضای مصرفی بوده باشند، بخش زیادی از متقاضیان مسکن با سرکوب مالی ناشی از نبود وام موثر، در بازار انباشته شوند و فشار آنها به تقاضاهای جدید طی امسال و سالهای پیش رو منتقل شود. همین انباشت تقاضا میتواند در شرایط رونق معاملات مسکن، زمینه جهش قیمت را بهوجود بیاورد. در تهران متوسط قیمت مسکن نسبت به سه سال گذشته، حداقل سه برابر شده است. اما قدرت خرید تسهیلات مسکن در این فاصله، به لحاظ اسمی هیچ افزایشی نداشته و در نتیجه، قدرت واقعی وامها به یکسوم کاهش پیدا کرده است. در کل کشور نیز قدرت خرید وام مسکن حداقل نصف شده است. در این میان، کاهش توان اقتصادی خانوارها ناشی از تورم عمومی، شرایط را برای تامین بهای خرید خانه بدتر کرده است. بنابراین آنچه به سرکوب تقاضای خرید مسکن مربوط میشود، ترکیب دو اثر کاهش قدرت وام مسکن و افت توان اقتصادی متقاضیان خرید مسکن است. سقوط معاملات مسکن به حجم بیسابقه در تهران (پایینتر از کف معاملاتی ۲۸ سال گذشته) نتیجه همین وضعیت است.

نسخه مالی انبوهسازان برای نجات از این رکود به معنای دو برابر شدن سقف وام خرید مسکن نسبت به سقف تسهیلات موجود است. در حال حاضر بیشترین سقف وام خرید مسکن مربوط به وام خانه اولیها در تهران است که ۱۶۰ میلیون تومان است. بنابراین در صورتی که سفارش فوری در این نسخه مورد قبول دولت و شبکه بانکی قرار بگیرد، در تهران برای ساخت و خرید مسکن، وام ۳۰۰ میلیون تومانی داده خواهد شد. این وام البته در مقایسه با سقف وام موجود برای ساخت در تهران، ۶ برابر است و به نوعی، یک ابرمحرک برای عرضه مسکن محسوب میشود. در تهران برای ساخت مسکن ۵۰ میلیون تومان تسهیلات داده میشود. اگرچه بانکها از آمادگی برای پرداخت ۱۰۰ میلیون تومان هم میگویند اما در عمل، چنین تسهیلاتی در حجم انبوه، به بهانههای مختلف داده نمیشود.

انبوهسازان در تکمیل محتوای نسخه خود در نامهای که به رئیسجمهور نوشتهاند، پیشنهاد کردهاند بهانه شبکه بانکی برای تامین اعتبار مورد نیاز پرداخت وامهای جدید از طریق برداشت از صندوق توسعه ملی گرفته شود. آن هم در شرایطی که رونق مسکن از این مسیر به رونق سایر بخشها و حل ناهنجاری اجتماعی در حاشیه شهرها منجر خواهد شد.

گروه انبوهساز از جامعه فعالان ساختمانی اعلام کردهاند: برخورد بانکها با سازندههای مسکن در دو وجه، حالت ضدرونق دارد. وجه اول همان سقف تسهیلات است که کارآمدی لازم برای پوشش هزینههای ساخت و بهای خرید را از دست داده است. وجه دوم نیز به هفت خوان دریافت تسهیلات از برخی بانکها برمیگردد. شعب استانی برخی بانکها برای پرداخت تسهیلات ساخت مسکن، «اختیار صفر» از مرکز دارند و همکاری نمیکنند. تسهیلات ساخت به شرط «ارائه انواع تضامین»، پرداخت میشود و حساسیتهای اضافی برخی بانکها، شکل متعارف ارائه تضمین دریافت تسهیلات را که همان تکضمانتنامه معتبر است رد میکند. سازندههایی که در پروژههای مسکن مهر بهخاطر مشکلاتی خارج از اراده آنها، گیر کردهاند با «نمره منفی برخی بانکها» به لحاظ بدهکار بودن از محل وامهای ساخت مسکن مهر مواجه شدهاند و امکان دریافت تسهیلات جدید را ندارند. خوان چهارم در مسیر دریافت تسهیلات بانکی به «شرط برخی بانکها از بابت رسوب حساب» مربوط است که کمبود شدید نقدینگی در اختیار سازندهها تحقق این شرط را غیرممکن کرده است.

برخی بانکها، به هر سازنده فقط برای یک پروژه ساختمانی، وام میدهند! خوان دیگر، فروش اقساطی است. سازندههایی که نتوانند همه واحدهای مسکونی ساختهشده را بفروشند، نمیتوانند وامهای ساخت مربوط به بخشی از واحدهای فروخته شده را به خریداران آن واحدها منتقل کنند. در شرایط فعلی رکود مسکن که احتمال فروش همه واحدها بسیار ضعیف است، سازندهها با مشکل انتقال وام به خریداران بخشی از واحدهای یک ساختمان نوساز روبهرو هستند. خوان آخر نیز آزادسازی تضامین بعد از تکمیل پروژهها است.