سه محرک عرضه مسکن

نمایندگان مجلس طرح دوفوریتی برای تحریک عرضه مسکن به تصویب رساندند که این طرح به زودی در صحن مجلس مورد بررسی قرار خواهد گرفت.هفته گذشته نمایندگان مجلس با تصویب طرحی دوفوریتی با عنوان طرح جهش تولید مسکن، سه منبع برای افزایش عرضه مسکن به منظور کمک به تامین مسکن موردنیاز خانهاولیها را به تصویب رساندند. در حالی که اصلیترین هدف اعلام شده برای تهیه طرح دوفوریتی جهش تولید مسکن، در این طرح افزایش عرضه مسکن به منظور تسهیل شرایط خانهدار شدن افراد فاقد مسکن وخانهاولیها عنوان شده است اما اهداف دیگر این طرح نیز کمک به تسهیل ازدواج جوانان از یکسو، بهبود شرایط اشتغال و مقابله با بیکاری ذکر شده است.

در این راستا همچنین چهار ابزار رونقساز برای بخش مسکن ذکر شده است که با استفاده از این ابزارها سیاست افزایش عرضه مسکن دنبال خواهد شد. اولین ابزار تعریفشده برای تامین مالی مسکن در قالب این طرح، استفاده از خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر به منظور تامین مالی طرحهای جدید تامین مسکن است. استفاده از منابع داخلی بانکها، واگذاری زمین ۹۹ساله به متقاضیان واجد شرایط و همچنین دریافت یک شکل جدید از مالیات بخش مسکن سایر ابزارهایی است که در این طرح در نظر گرفته شده است.

در این طرح همچنین نمایندگان ۸ برنامه برای دستیابی به اهداف تعیینشده تعریف کردهاند.

بر این اساس و در حوزه تامین منابع مالی برای ساخت مسکن دولت موظف شده است تا نیاز سالانه مسکن کشور را بر اساس اعلام وزارت راه و شهرسازی مستند به مطالعات طرح جامع مسکن، در مناطق شهری و روستایی تامین کند. در این زمینه بازنگری طرح جامع مسکن با نیازسنجیها و بازنگریهای مورد نیاز مورد تاکید قرار گرفته است.

براساس این برنامه همچنین و در صورت تصویب نهایی دولت موظف میشود در چهار سال نخست اجرای طرح به نحوی برنامهریزی و اقدام کند تا سالانه حداقل یک میلیون واحد مسکونی در مناطق شهری و روستایی کشور احداث و عرضه شود.

از سوی دیگر و با هدف ایجاد همافزایی، تقویت توان حمایتی و تخصیص بهینه منابع مالی بخش مسکن، حساب واحدی با عنوان «حساب ملی مسکن» در شبکه بانکی تشکیل خواهد شد که منابع آن نیز از محل منابع مالیاتهای مرتبط با حوزه زمین، مسکن، مستغلات و ساختمان، منابع پیشبینیشده برای بخش مسکن در قوانین بودجه سنواتی، منابع حاصل از بازگشت با امهال اصل و فرع خطوط اعتباری مسکن مهر، اقساط برگشتی صندوق پسانداز مسکن یکم در هر سال، منابع وقف و خیرین و سایر منابع مشابه تامین میشود.

سال ۹۲ مصوب شد خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی مسکن مهر در یک بازه زمانی ۱۰ ساله امهال شود تا به این وسیله منابع حاصل از بازگشت تسهیلات مسکن مهر و اقساط پرداختی از سوی وامگیرندههای این طرح در سه سال صرف تکمیل واحدهای باقی مانده این طرح شده و به مدت ۷ سال برای ایجاد تعادل منابع و مصارف صندوق پسانداز مسکن یکم به کار گرفته شود. از سوی دیگر و بعد از سپری شدن این مدت از سال ۱۴۰۲ تا ۱۴۱۲ نیز تقسیط شده و به بانک مرکزی عودت داده شود.

هماکنون سالانه رقمی در حدود ۴ هزار میلیارد تومان از محل بازگشت تسهیلات مسکن مهر تامین میشود طوریکه تاکنون و در مجموع حدود ۲۸ هزار میلیارد تومان از خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی به شبکه بانکی بازگشته است. حدود ۱۴ هزار میلیارد تومان از این منابع شامل سود تسهیلات و حدود ۱۴ هزار میلیارد تومان دیگر اصل منابع اختصاص یافته به پروژه مسکن مهر در قالب خط اعتباری است. در صورت تصویب این طرح دوفوریتی، خط اعتباری مسکن مهر برای یک دوره ۱۰ ساله دیگر از سال ۱۴۰۲ تا سال ۱۴۱۲ بهطور مجدد امهال خواهد شد و همچنین زمان بازگشت اقساطی آن به ۱۰ سال بعد یعنی ۱۴۱۲ تا ۱۴۲۲ موکول خواهد شد.

با این اقدام، حساب ملی مسکن سالانه رقمی حول و حوش ۴ هزار میلیارد تومان شارژ میشود که رقمی معادل مبلغ مورد نیاز برای پرداخت ۴۰ هزار فقره وام ۱۰۰ میلیون تومانی بهصورت سالانه از محل این حساب است. براساس این طرح، از تاریخ تصویب این قانون هر گونه دخل و تصرف بدون اجازه وزیر راه وشهرسازی در حساب ملی مسکن ممنوع خواهد بود. همچنین منابع این حساب توسط وزارت راه و شهرسازی تنها به منظور اعطای تسهیلات ارزانقیمت و پرداخت یارانههای برنامههای حمایتی مسکن استفاده میشود. شبکه بانکی هم مکلف میشود براساس اعلام وزارت راه و شهرسازی نسبت به آزادسازی منابع حساب ملی مسکن، به هر میزان اقدام کند.

از سوی دیگر و در قالب این طرح، همچنین بانکها و موسسات اعتباری مکلف میشوند حداقل ۲۵ درصد (۲۰ درصد به ساخت واحدهای موضوع این طرح و ۵ درصد به سرفصلهای مربوط به خرید و تعمیرات مسکن) از تسهیلات پرداختی از محل منابع داخلی خود را در هر سال مالی با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار به بخش مسکن اختصاص دهند. برآوردها نشان میدهد منابع حاصل از این موضوع معادل منابع مورد نیاز برای پرداخت ۲ میلیون فقره تسهیلات ۱۰۰ میلیون تومانی مسکن میشود. پرداخت این میزان تسهیلات به این بخش هم حوزه ساخت و هم بخش خرید واحدهای مسکونی را دچار تحول اساسی خواهد کرد.

از سوی دیگر و بر اساس این طرح، تسهیلات مربوط به ساخت واحدهای این طرح پس از دوره مشارکت به فروش اقساطی تبدیل و تعهدات آن به خریدار منتقل میشود. بررسیها نشان میدهد لازم است زمینه انتقال تمام تسهیلات ساخت به خریداران فراهم شود تا قدرت خرید متقاضیان خرید مسکن ترمیم شود.

از سوی دیگر این امتیاز برای بانکها و موسسات اعتباری مشارکتکننده در نظر گرفته شده است که در صورت پرداخت تسهیلات موضوع این ماده مجاز به انتشار اوراق رهنی در چارچوب مقررات بانک مرکزی شوند.

در قالب اقدام سوم همچنین وزارت راه و شهرسازی موظف میشود نسبت به واگذاری اراضی مورد نیاز ساخت مسکن صرفا بهصورت اجاره ۹۹ ساله، اقدام کند. از سوی دیگر و در شکل چهارمین اقدام، شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و مراجع ذیصلاح تغییر کاربری اراضی در استانها، مکلف میشوند حسب اعلام وزارت راه و شهرسازی نسبت به بررسی و تعیین تکلیف خارج از نوبت پروندههای ارسالی حداکثر دو ماه پس از تاریخ وصولی، اقدام کنند و تغییر کاربریهای مورد نیاز برای اجرای طرحهای تامین مسکن را در اسرع وقت انجام دهند.

از سوی دیگر و در قالب این طرح همچنین سازمان جنگلها، مراتع و آبخیزداری کشور مکلف شده است به استثنای اراضی که مستلزم اقدامات حفاظتی به تشخیص این سازمان است، اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها و همچنین اراضی مصوب وزارت راه و شهرسازی برای طرحهای شهرکسازی در خارج از حریم شهرها را حداکثر ظرف مدت دو ماه تحویل وزارت راه و شهرسازی کند و همچنین وزارتخانههای نیرو، نفت و ارتباطات و فناوری اطلاعات مکلف خواهند شد زیرساختهای لازم در این اراضی را فراهم کنند. از سوی دیگر در صورت عدم واگذاری اراضی تحت مالکیت دستگاهها و سازمانهای دولتی به وزارت راهوشهرسازی برای اجرای طرحهای تامین مسکن، ادارات ثبت اسناد و املاک موظف میشوند به درخواست وزارت راه و شهرسازی، ظرف یک ماه سند مالکیت جدید را به نام دولت با نمایندگی وزارت راه و شهرسازی صادر کنند.

بخش دیگری از این طرح به ساماندهی بازار اجاره مسکن از محل اختصاص تسهیلات و منابع ارزان قیمت به افراد واجد شرایط در قالب وام ودیعه مسکن از یکسو و همچنین راهاندازی بازار اجارهداری حرفهای مسکن به منظور ترغیب سازندهها برای ورود به عرصه ساخت مسکن اجارهای و عرضه آنها به بازار اجاره با نرخهای یارانهای اختصاص دارد. بر این اساس وزارت راه وشهرسازی مکلف خواهد شد در راستای افزایش عرضه واحدهای استیجاری و توسعه تقویت بازار اجاره نسبت به راهاندازی اجارهداری حرفهای اقدام و تسهیلات لازم را با همکاری بانک مرکزی برای سرمایهگذاران متقاضی تولید واحدهای استیجاری در قالب اجارهداری حرفهای فراهم کند.

یک برنامه مهم دیگر برای تحریک عرضه مسکن در این طرح، طراحی و دریافت یک شکل جدید از مالیاتهای مسکن در قالب مالیات بر عایدی سرمایه یا همان مالیات موثر در مقابله با سفتهبازی و معاملات مکرر و کوتاهمدت مسکن است. در قالب این برنامه، از تاریخ تصویب این قانون هر نوع نقل و انتقال قطعی واحدهای مسکونی بر اساس اطلاعات ثبتشده در سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات، در تاریخ انتقال از طرف مالکان عین یا صاحبان حق، در صورتی که فاصله بین خرید و فروش کمتر از سه سال باشد، مشمول مالیات بر عایدی واحدهای مسکونی میشود. همچنین سازمان امور مالیاتی کشور مکلف میشود از مابهالتفاوت (مازاد) ارزش روز زمان انتقال مذکور نسبت به ارزش زمان تملک با قیمت تمامشده آن، مالیات بر عایدی اخذ کند.

نرخهای دریافت این مالیات براساس قیمت روز فروش واحد مسکونی در صورتی که فاصله خرید تا فروش واحد مسکونی کمتر از ۶ ماه باشد تا ۷۰ درصد، شش ماه تا یکسال ۶۰ درصد، بیش از یکسال به ازای هر سال معادل ۲۰ درصد نرخ مذکور کاهش مییابد.

همچنین و براساس این طرح، مبالغ مندرج در این ماده، سالانه بر اساس نرخ تورم عمومی اعلامی از سوی بانک مرکزی بهروزرسانی میشود. در این طرح تمهیدات موثر از بابت وضع موثرترین شکل مالیاتهای بخش مسکن یعنی «مالیات سالانه املاک مسکونی» در نظر گرفته نشده است که لازم است در بررسیهای بعدی به طرح اضافه شود.

در این طرح همچنین تشکیل هرگونه تعاونی مسکن منوط به سبز بودن فرم (ج) تمام اعضا شده است. پیش از این، برخی تعاونیهای مسکن از سوی افرادی تشکیل میشدند که همه یا تعدادی از اعضای آنها مسکن دیگری داشتند اما با سهمیه سازمانها و ارگانها در تعاونیها عضو میشدند اما پس از مدتی اقدام به فروش امتیاز خود با نرخ آزاد در بازار میکردند. در واقع این افراد که اساسا گروه هدف برای دریافت امکانات و یارانههای دولتی در قالب تسهیلات تعاونی نبودند از این امکانات برخوردار شده و در نهایت با نرخ بازار به گروههای فاقد مسکن و متقاضیان واقعی امتیازهای خود را واگذار میکردند. اما در این طرح بنا شده است مسیر این اقدامات نیز مسدود شود.