دسته‌بندی تقاضا در بازار مسکن

روز گذشته، امیررضا شاهانی، معاون پژوهشهای زیربنایی مرکز پژوهشهای مجلس، از تعیین چهار گروه تقاضا برای تامین مالی مسکن در طرح تولید و تامین مسکن خبر داد که هماکنون و پس از تصویب در کمیسیونهای مربوطه در مجلس در نوبت بررسی و تصویب در صحن قرار گرفته است.

به گفته وی، در صورت تصویب این موضوع، قرار است نسخه مکمل این طرح با تعیین سقفهای متفاوت تسهیلات مسکن برای این چهارگروه متقاضی مسکن در قالب شیوهنامهای از سوی وزارت راه وشهرسازی تهیه شود که براساس این شیوهنامه متناسب با نیاز متقاضیان و قیمت مسکن در مناطق مختلف، فرآیند پرداخت تسهیلات صورت بگیرد.

بر اساس این پیشنهاد، متقاضیان مسکن در کشور به چهار گروه اقشار محروم (شامل دهکهای یک تا سه)، اقشار کمبرخوردار، اقشار نسبتا برخوردار و اقشار برخوردار طبقهبندی میشوند که برنامههای تامین مسکن متناسب با نیاز هر کدام از آنها تهیه و تسهیلات به آنها پرداخت خواهد شد.

وی با بیان اینکه در طرح ارائه شده از سوی نمایندهها تشکیل صندوق ملی مسکن در دستور کار قرار گرفته و این اقدام به دلیل جذب همه منابع بخش مسکن فرآیند تسهیلاتدهی از جمله پرداخت تسهیلات یارانهای به متقاضیان را تسهیل میکند، افزود: این اقدام نوعی سیاست مکمل محسوب میشود که از طریق آن میتوان زمینه پرداخت تسهیلات یارانهای و تامین یارانه سود برای این تسهیلات را در دستور کار قرار داد.

وی همچنین با اشاره به اینکه حمایت از سمت تقاضای مسکن از طریق این نسخه مکمل از یکسو و همچنین فراهم کردن امکان و الزام انتقال تسهیلات ساخت مسکن به خریداران و متقاضیان، همزمان با سیاست حمایت از سمت عرضه مسکن در دستور کار قرار گرفته است،گفت: استفاده از اهرمهای مالیاتی و همچنین توجه به افزایش قدرت خرید متقاضیان دو رکن اصلی و مهم در رونقبخشی به بازار مسکن به خصوص در شرایط فعلی است و در طرح نمایندهها برای تولید و تامین مسکن وپیشنهادهایی که برای بهبود این طرح از سوی مرکز پژوهشهای مجلس به نمایندهها ارائه شده نیز مورد توجه قرار گرفته است.

وی یکی از اصلیترین منابع ورودی به صندوق ملی مسکن برای تامین مالی طرحهای مسکن در طرح تولید و تامین مسکن را درآمدهای مالیاتی عنوان کرد که در صورت تصویب این طرح تمام این درآمدها در کنار سایر منابع ورودی به این صندوق واریز شده و از آن جهت پرداخت تسهیلات و تامین مالی پروژههای مسکن استفاده خواهد شد.

شاهانی موضوع تامین منابع مالی را یکی از ارکان مهم و اصلی برای اجرای این طرح عنوان و خاطرنشان کرد: مطابق با جزئیات این طرح تمام فعالیتهای بخش مسکن از محل صندوق ملی مسکن تامین مالی میشود و تمام بودجهها و درآمدهای مربوط به این بخش نیز به این صندوق واریز میشود. ورودی منابع به این صندوق نیز از محل مالیاتهای حوزه مسکن و مستغلات، منابع پیشبینی شده در بودجههای سنواتی برای بخش مسکن، منابع حاصل از بازگشت و امحای خطوط اعتباری مسکن مهرو... خواهد بود. علاوه بر آن این قابلیت نیز وجود خواهد داشت که منابع حاصل از کمک خیرین مسکنساز نیز به این صندوق واریز شود.

وی با بیان اینکه این اقدام میتواند منجر به افزایش توان تسهیلاتدهی در بخش مسکن شود گفت: هماکنون میزان کل تسهیلات پرداختی به بخش مسکن ناچیز است، اما ایجاد چنین صندوقی توان پرداخت تسهیلات به بخش مسکن را افزایش میدهد و میتوان از محل این صندوق یارانه سود مورد نیاز به منظور پرداخت تسهیلات یارانهای برای اجرای طرحهای تامین مسکن را پرداخت کرد.

معاون پژوهشهای زیربنایی مرکز پژوهشهای مجلس همچنین با اشاره به طرح اخیر مجلس درخصوص تولید و تامین مسکن گفت: در این طرح ساخت و عرضه سالانه یک میلیون واحد مسکونی مورد توجه قرار گرفته است که با توجه به اینکه معمولا بهطور متوسط سالانه هماکنون ۴۰۰ هزار واحد مسکونی از سوی بخش خصوصی در کشور ساخته میشود پیشبینی و پیشنهادهای ارائه شده از سوی مرکز پژوهشهای مجلس به نمایندگان این بود که مجموعا برای عرضه حدود ۶۰۰ هزار واحد مسکونی در سال به دولت برنامه ارائه و تکلیف ایجاد کنند.

دو روز قبل در گزارشی با عنوان راه انحرافی جهش مسکن، در حالی از قرار گرفتن طرح «جهش تولید و تامین مسکن» پس از طی مراحل آخر حذف و اضافه، در دستور کار صحن علنی مجلس خبر داد که در عین حال جزئیات هشدار دوم مرکز پژوهشها درباره محتوای نهاییشده این طرح را نیز تشریح کرد.

در این گزارش با اشاره به اینکه مرکز پژوهشهای مجلس در دومین اظهارنظر خود درباره این طرح به هفت اشکال در نسخه نمایندگان برای رونق بازار ملک اشاره کرده است اشکالات شناساییشده شامل سه خطای تشخیص و چهار خطر سیاستی عنوان شد. مطابق با آنچه در گزارش «دنیایاقتصاد» به آن اشاره شد در این طرح بهجای آنکه «تکلیف روی زمین مانده دولت» در بازار مسکن- که همان بهکارگیری قویترین اهرم مالیاتی مقابل احتکار ملک است- گنجانده شود، از سیاستگذار خواسته شده زمین واگذار کند تا «بازار ساخت و ساز به عرضه یک میلیون واحد در سال مکلف شود».

این مهمترین ایراد طرح است که غفلت از «ریشه دو بحران موجود در بازار مسکن» را نشان میدهد. رکود شدید در فعالیت سرمایهگذاران ساختمانی با «برنامه تکلیفی» درمان نمیشود، بلکه علت آن به «نبود قدرت خرید در گروه اصلی تقاضا» مربوط است. شرط رونق عرضه، بازگشت خانهاولیها به بازار است. بنابراین یک مسیر درست میتواند بحران رکود در دو بازار را حل کند.

روز گذشته، معاون پژوهشهای زیربنایی مرکز پژوهشهای مجلس در پاسخ به این دو موضوع از ارائه پیشنهاد مکمل طرح درخصوص طبقهبندی تقاضا در بازار مسکن از یکسو و همچنین واریز درآمدهای مالیاتی بازار مسکن به صندوق ملی مسکن برای تامین مالی هر دو سمت عرضه و تقاضا در آن واحد از این محل در صورت تصویب طرح تامین و تولید مسکن در صحن مجلس خبر داد.