تهرانی‌ها بیشترین هزینه مسکن را می‌پردازند

بر اساس ارقام هزینههای مصرف نهایی خانوار کشور در دوره 91-1384، سهم مسکن از کل هزینه خانوار 39/4درصد افزایش یافت و در همین حین سهم هزینههای غذا و پوشاک به ترتیب با 17/6 و 22/8درصد کاهش روبهرو شد. بررسی دیگر دادههای آماری هزینههای خانوار کشور نیز کموبیش از روند مشابهی تبعیت میکند. در سال۱۳۹۱ سهم مسکن از کل هزینه خانوار 32/5درصد بوده و بنا بر گزارش مرکز آمار سازمانملل متحد، ایران رتبهاول سهم مسکن از کل هزینه خانوار در سطح کشورهای جهان را داراست. نسبت هزینه مسکن به کل هزینه ناخالص خانوار کشور طی سالهای 1381 تا 1391 از 21/6درصد رشد برخوردار شده که این نسبت برای استانهای تهران (45/5درصد)، اصفهان (38درصد)، فارس (20/7درصد) و یـزد (0/7درصد) بوده است. در همین دوره نسبت هزینه مسکن به کل درآمد خانوار در کشور 1/16برابر و برای استانهای تهران و اصفهان (1/35)، فارس (1/05) و یـزد (0/87) برابر شده است. در سال1391 سهم هزینه مسکن از کل هزینه خانوار استانهای تهران (50/4درصد) و البرز (40/1درصد) در صدر کشور قرار داشته و استانهای خراسانشمالی و جنوبی، یزد، سمنان، ایلام، اردبیل و کهگیلویهوبویراحمد با میزان زیر 20درصد پایینترین سهم هزینه مسکن کشور را دارا بودهاند. بالاترین نرخ افزایش اجارهبهای واحد مسکونی کشور طی 10ساله 92-1382 مربوط به استان تهران با 6/7برابر و کمترین مربوط به استان یـزد با 2/5برابر افزایش است. افزایش سهم مسکن از کل هزینه خانوار به بهای کاهش دیگر هزینههای ضروری خانوار از قبیل غذا و پوشاک تمام شده است. بررسی سهم هزینه مسکن خانوار و سرانه مصرف غذا در 31استان کشور نشان میدهد سرانه مصرف غذای بالاتر رابطه نسبتا مستقیمی با هزینه مسکن پایینتر دارد. عامه مردم با کاستن از خوردوخوراک و پوشش خود قادر به تامین سرپناه میشوند. صرفنظر از فشار معیشتی وارده به طبقات پایین جامعه، کاهش هزینه غذا با کمکردن از نیازهای غذایی اساسی از قبیل مواد پروتئینی میسر شده که با بروز فقر غذایی توام است و اثرات زیانبار آن بهتدریج در آینده آشکار خواهد شد.
در دوره ۹۲-۱۳۸۴ افزایش کلی قیمتهای ناشی از تورم ۲۳۴درصد و افزایش بهای مسکن ۵۱۱درصد بوده است (تورم بهای مسکن 2/19برابر تورم عمومی). طی سالهای 2000 تا 2014میلادی نرخ رشد متوسط سالانه بهای ارزی (دلار آزاد) زمین و مسکن ایران با مقادیر به ترتیب 17/5 و 13/8درصد سودآوری دوره بلندمدت 14ساله در هیچ اقتصاد جهانی تجربه نشده است. بررسی هزینههای ساختوساز دودهه گذشته نشان میدهد افزایش شدید بهای مسکن ارتباط چندانی با رشد هزینههای ساختوساز ندارد. در دوره ۹۰- ۱۳۷۵ نسبت خانوار شهری به خانه از 1/25خانوار بهازای هرخانه به 1/04و نسبت جمعیت شهری به خانه از 5/8 نفر به ازای هرخانه به 3/6 کاهش یافته و نرخ رشد متوسط سالانه تعداد واحدهای مسکونی، خانوار شهری و جمعیت شهرنشین به ترتیب 5/8، 4/5 و 2/5درصد بوده است. در دهه80شمسی میزان تولید مسکن حدود دوبرابر شده که توام با رشد عرضه بیش از تقاضاست. در متوسط سهساله آخر دوره ۹۲-۱۳۷۲ نسبت به سهساله اول قدرت خرید دستمزدبگیران برای خرید مسکن و پرداخت اجارهبها به ترتیب ۲۵ و ۱۸درصد کاهش داشت. نسبت بالاتر رشد بهای مسکن نسبت به قدرت خرید مردم منجر به عمیقشدن شکاف بین بهای عرضه و توان مصرفشده است. با توجه به تاثیر پایین عوامل محرک بازار، افزایش بهای مسکن هیچعلتی به غیر از فعالیتهای سوداگرانه و سفتهبازانه نمیتواند داشته باشد. رشد درآمدهای نفتی در دهه اخیر موجب شد تا بخشهای مولد، قدرت رقابتی خود را از دست داده و با تضعیف تولید و از سویی رشد شدید نقدینگی، سرمایهها به سمت بازار مسکن سرازیر شده و موجبات رشد سریع قیمتها را فراهم کنند. از سوی دیگر سیاستهای اقتصادی دولت منجر به تضعیف بخش مولد خصوصی و از طرفی کاهش حجم طبقه متوسط و فقیرترشدن عامه مردم شد. شدت افزایش بهای مسکن در حدی زیاد است که اکثریت قشر حقوقبگیر و حتی صاحبان مشاغل آزاد توان خرید آن را از دست دادهاند. بنابراین ضمن اینکه افزایش نامتعارف بهای مسکن توان خرید مسکن را پایین آورده، کاهش قدرت اقتصادی عامه مردم نیز مزید بر علت شده است.
متوسط مساحت واحدهای ساختهشده در سالهای اخیر بیش از یکصدمترمربع است و بهای آنها از سهمیلیاردریال در شهرهای متوسط شروع شده و تا بیش از 10میلیاردریال در تهران میرسد. بهای فعلی واحدهای 50مترمربعی بین یک تا سهمیلیاردریال نوسان کرده که از بازار خوبی برخوردار هستند. با بهترین سناریو حجم پرداخت تسهیلات ارزانقیمت مسکن به هرمتقاضی کمتر از یکمیلیاردریال است که تکافوی نیمی از بهای خرید یکواحد 50مترمربعی در تهران و شهرهای بزرگ و نیمی از بهای یک واحد 50 تا صدمترمربعی در شهرهای متوسط را میکند. در این شرایط هرگونه تزریق نقدینگی به بازار مسکن بیش از آنکه کمکی به خریداران مسکن باشد (با افزایش بهای واحدهایی که عملا در توان خرید آنان هستند)، به زیان آنها تمام میشود. بنابراین هرگونه دخالت مالی دولت در بازار مسکن در جهت منافع سوداگرانی که در سالهای اخیر از رشد بیرویه بهای املاک سود فراوانی بردهاند، عمل خواهد کرد. از سویی افزایش نقدینگی ناشی از تزریق منابع مالی از محل خزانه دولت به ایجاد نقدینگی جدید و تورم (که خود عامل افزایش قیمت مسکن میشود) دامن خواهد زد. در این راستا به عملکرد دولتهای قبلی در تامین منابع مالی مسکنمهر با انتشار پول باید اشاره کرد که عواقب آن هنوز گریبانگیر دولت کنونی است. عدم دخالت دولت در تحریک تقاضای خرید باعث میشود تا بازار بیش از حد متورم مسکن، خودبهخود به تعادل طبیعی با قدرت خرید مردم برسد. منابع مالی میتواند صرف افزایش عرضه از طریق صنعتیسازی و انبوهسازی مسکن شود. دولتمردان آگاه باشند وضعیت کنونی خود معلول ورود بیش از حد سرمایهها و نقدینگی به بخش مسکن و از سویی از پاافتادن بخشهای اقتصادی مولد است، بنابراین راهکار برونرفت را نباید در تخصیص مجدد منابع مالی به این بخش جستوجو کرد. نظر به چندسال افت سرمایهگذاری در بخشهای مولد صنعتی و کشاورزی و تضعیف آنها، اولویت تامین منابع مالی محرک (از قبیل سرمایه در گردش) در این بخشها خواهد بود. تنها راه برونرفت از وضعیت رکود تورمی کنونی، ایجاد اشتغال و ارزش افزوده مولد است و با رشد فعالیتهای مولد و کسبوکار وابسته به آن، اقتصاد به حرکت درآمده و با رشد اقتصادی و افزایش درآمد بخش خصوصی و عموم مردم، بخش مسکن نیز فعال خواهد شد.