قفل معاملات بازار دوم مسکن

قانون، «بنگاهها» را از عقد قرارداد پیشفروش منع کرده و «دفترخانهها» را مشروط به ارائه شناسنامه فنی ساختمان از سوی پیشفروشنده، تنها مرجع تنظیم این قرارداد معرفی کرده؛ این در حالی است که صدور شناسنامه فنی سالها است در تعلیق بهسر میبرد. معاملات پیشفروش در شرایطی گره خورده که تمایل به این سمت، دوطرفه شده است.

انبوهسازان به قفلشدن معاملات در بازار دوم واکنش نشان دادند
گره فنی در پیشفروش مسکن

6 ماه بعد از ابلاغ آییننامه اجرایی قانون پیشفروش مسکن، معاملات در «بازار دوم» آپارتمانهای مسکونی نهتنها روان نشده که در مقایسه با روزهای قبل از ابلاغ، منقبضتر نیز شده است. نواقص برخی مفاد و همچنین عدم پیشبینی شرایط روز بازار مسکن در مقررات پیشفروش، باعث واکنش کانون سراسری انبوهسازان شده و هشدار آنها درباره بنبست «عقد معامله» در بازار پیشفروش را به همراه داشته است.

آییننامه قانون پیشفروش ساختمان خرداد امسال بعد از سالها تاخیر، تصویب و ابلاغ شد. در این آییننامه، بنگاههای املاک از انجام معاملات پیشفروش، «منع» و دفاتر اسناد رسمی به عنوان تنها مرجع صدور قرارداد پیشفروش معرفی شدهاند. اما سردفتران طبق این مقررات، برای تنظیم سند رسمی پیشفروش، نیازمند «برگه»ای هستند که صدور آن در تهران و برخی دیگر از شهرها، سالها است تعلیق شده است.
مطابق قانون پیشفروش، سازنده یک ساختمان برای پیشفروش واحدها، باید بعد از اخذ پروانهساختمانی، برگه «شناسنامهفنی» برای سازه در حال احداث از شهرداری دریافت کند و برای عقد قرارداد پیشخرید به سردفتر ارائه دهد.
این در حالی است که اولا صدور شناسنامهفنی طی دستکم سه سال گذشته بهخاطر برخی اختلافات نظری به شهرداری و نظام مهندسی، تعلیق شده است و دوما، صدور شناسنامهفنی در حیطه مسوولیت سازمان نظام مهندسی ساختمان است نه شهرداری!
در برگه شناسنامهفنی، مشخصات همه مصالح ساختمانی و ویژگی آپارتمانهایی که قرار است ساخته شوند، قید میشود طوری که پیشخریدار میتواند صحت وعدههای پیشفروشنده را در طول پروسه ساخت، از روی محتوای شناسنامهفنی، تعقیب کند.
از سوی دیگر، قانون پیشفروش، پیشفروشنده را مکلف به بیمه ساختمان در حال احداث کرده، در حالی که هماکنون در بازار مسکن، بیمه ساختوساز، نوعی اقدام فانتزی و هزینهبر از طرف سازندهها محسوب میشود.
انبوهسازان درباره این ایرادات، با اشاره به کاهش حجم معاملات پیشخرید مسکن طی ماههای اخیر، اعلام کردند: مقررات فعلی پیشفروش، حداقل با چهار اشکال روبهرو است؛ از جمله اینکه، صدور شناسنامهفعلی به عنوان ابزار مورد نیاز برای تنظیم سند پیشفروش، فعلا در تعلیق است، هزینه بیمه ساختمان سنگین است، حقوق پیشفروشنده در قانون مورد کمتوجهی قرار گرفته و در نهایت، دخالت دادن مهندسناظر به مراودات مالی پیشخریدار و پیشفروشنده، با عرف بازار ساختوساز در تضاد است.
انبوهسازان میگویند: رکود مسکن، «تمایل دوطرفه» به پیشفروش و پیشخرید را باتوجه به قیمت پایین آپارتمانهای در حال ساخت، فوقالعاده تشدید کرده اما بهرغم این گرایش مشترک، اشکالات موجود امکان انجام معامله رسمی و قانونی در بازار دوم را سلب کرده است. به گزارش «دنیایاقتصاد»، طبق آمارهای دریافتی از سامانه رهگیری معاملات مسکن، در آبان ماه امسال، فقط 799 فقره قرارداد پیشفروش در بنگاههای املاک شهر تهران به ثبت رسید که در مقایسه با ماههای قبل از ابلاغ آییننامه یعنی اردیبهشت و خرداد امسال، 41درصد کاهش پیدا کرده است. علت کاهش به ممنوعیت مشاوران املاک از ورود به بازار دوم، برمیگردد. این در حالی است که در دفاتر اسناد رسمی نیز هنوز فرمت سند پیشفروش، تهیه نشده است.
در اینباره دبیر کانون سراسری انبوهسازان با اشاره به اینکه، کانون فهرستی از نواقص فنی، حقوقی، اقتصادی و مالی موجود در آییننامه قانون پیشفروش را بهصورت مکتوب تحویل مراجع ذیربط داده است، به «دنیایاقتصاد» اعلام کرد: در این قانون، ابزارهای لازم برای پیگیری حقوق از دست رفته پیشفروشندهها در مقابل پیشخریدارانی که به تعهداتشان عمل نمیکنند، پیشبینی نشده است و ابزارهای احقاق حق، صرفا به نفع پیشخریدار تعریف شده است.
به گزارش «دنیایاقتصاد»، طبق مادهای از آییننامه قانون پیشفروش، مقرر شده بود گروهی مرکب از نمایندگان سازمان ثبت اسناد، وزارت راهوشهرسازی، سردفتران، نظام مهندسی و سایر ارگانهای ذیربط، ظرف مدت یک ماه، دستورالعمل و فرمت قراردادهای محضری را آماده کنند، اما هنوز این اتفاق نهایی نشده است.

مهمترین ابهامات قانون پیشفروش

دبیر کانون سراسری انبوهسازان ایران، در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت: آنطور که از برخی مواد آییننامه اجرایی قانون پیشفروش استنباط میشود، این آییننامه تماما به نفع پیشخریدار است و یکسویه بودن رویکرد آن در جهت منافع پیشخریدار عملا اجحاف در حق سازندگان مسکن محسوب میشود.
فرشید پورحاجت با اشاره به ابهاماتی که در متن آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان وجود دارد، افزود: با توجه به اینکه هدف قانونگذار از وضع قانون پیشفروش ساختمان این بوده است که جرائم ساختمانی را کاهش دهد بهتر بود این قانون با رویکردی دو طرفه تدوین میشد، چرا که همان طور که بخشی از پروندههای قضایی مربوط به تخلف سازندگان است و بخش دیگر نیز مربوط به تخلفات پیشخریداران است.
وی با اشاره به برخی موارد تعارض در آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان با قوانین موجود از جمله مقررات ملی ساختمان و قانون نظام مهندسی، توضیح داد: در متن آییننامه قانون پیشفروش ساختمان برای برخی از مواردی که پیش از این برای آن قانون داشتیم، تکلیف دیگری تعیین شده است.
پورحاجت واگذاری مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان به شهرداریها را در متن آییننامه پیشفروش ساختمان یکی از این ابهامات عنوان کرد و افزود: آییننامه پیشفروش در حالی شهرداریها را مکلف به صدور شناسنامه فنی ساختمان از ابتدای عملیات ساخت واحد پیشفروشی کرده است که براساس مقررات ملی ساختمان و همچنین قانون نظام مهندسی، صدور شناسنامه فنی بر عهده سازمان نظام مهندسی است. دبیر کانون سراسری انبوه سازان ادامه داد: شناسنامه فنی و ملکی ساختمان موضوع بند ز ماده 21 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان از مرحله طراحی ساختمان آغاز و طی اجرای پروژه، تکمیل و پس از پایان عملیات، صادر میشود. این در حالی است که براساس آییننامه پیشفروش، شناسنامه فنی در ابتدای صدور پروانه باید صادر شود.
وی خاطرنشان کرد: براساس متن آییننامه پیشفروش، هر واحد مسکونی باید دارای شناسنامه فنی باشد ؛ این در حالی است که شناسنامه فنی براساس مقررات موجود، برای هر واحد به تفکیک صادر نشده و برای کل ساختمان تنها یک شناسنامه فنی وجود دارد که البته این هم بهطور کامل در برخی از شهرها به خصوص تهران اجرا نمیشود.
بنابراین زمانی که هنوز در کلانشهری مانند تهران موضوع صدور شناسنامه فنی برای ساختمانها حل نشده، قانون پیشفروش قابلیت اجرایی شدن ندارد و هیچ کدام از واحدهای آماده و در حال ساخت، هنوز شناسنامه فنی ندارند. به این ترتیب، زمینهها و بسترهای اجرایی این قانون برای واحدهای پیشفروشی چگونه تضمین خواهد شد؟

تعیین یکسویه سهم دیرکرد

پورحاجت با انتقاد از نادیده گرفته شدن سهم سازنده در جرایم مربوط به دیرکرد و عدم انجام به موقع تعهدات، گفت: در متن آییننامه پیشفروش برای دیرکرد سازنده تدابیری مانند حق فسخ معامله از طرف سردفتر به جای سازنده برای محفوظ ماندن حق و حقوق پیشخریدار در نظر گرفته شده است اما معلوم نیست اگر پیشخریدار به تعهدات خود در قبال سازنده عمل نکرد، تکلیف آن واحد پیشفروشی که در دفترخانه به نام پیشخریدار تنظیم شده است، چه میشود؟ دبیر کانون سراسری انبوهسازان تصریح کرد: در ماده 16 قانون پیشفروش به پیشفروشنده اجازه داده شده در صورت عدم پرداخت اقساط از ناحیه پیشخریدار، حق فسخ قرارداد را داشته باشد ولی نه در قانون و نه در آییننامه مشخص نشده در صورت فسخ قرارداد از طرف پیشفروشنده، تکلیف اسناد آن درصدهایی از واحد مسکونی که قبلا به نام پیشخریدار تنظیم شده است و در خلاصه معامله و سند مالکیت قید شده، چه میشود و چگونه ابطال میشود؟
وی همچنین در خصوص تکلیفی که در بند 3 ماده 4 و ماده 9 قانون پیشفروش در مورد مسوولیت دریافت بیمهنامه مسوولیت از طرف پیشفروشنده تعیین شده است، به «دنیای اقتصاد» گفت: براساس مقررات ملی ساختمان و همچنین قانون نظام مهندسی، ارائه بیمهنامه تضمین کیفیت ساختمان از وظایف مجری ساختمان است و نه پیشفروشنده!
دبیر کانون سراسری انبوهسازان افزود: هر چند در شهر تهران قانون ساخت مسکن از سوی مجریان ذیصلاح اجرا نمیشود اما در حال حاضر در 70 درصد شهرهای کشور، ساخت و ساز از سوی مجریان ساختمانی انجام میشود و حتی این مجریان بابت بیمه هرمترمربع از واحدهای مسکونی مبلغی به میزان حداقل 30 هزار تومان بهعنوان حق بیمه مسوولیت پرداخت میکنند.
وی افزود: از سوی دیگر در حال حاضر هزینههای بیمه تضمین کیفیت ساختمان برای بیمهها به قدری بالا است که هیچ بیمهای حاضر به قبول چنین مسوولیتی در قبال دریافت حق بیمه از سازنده یا مجری نیست؛ اغلب بیمههای موجود هم اکنون از سوی تولیدکنندگان مصالح ساختمانی صورت میگیرد اما برای مثال هیچ بیمهای حاضر به قبول بیمه تضمین کیفیت در برابر زلزله نیست. پورحاجت خاطرنشان کرد: به استناد مواد 12 و 16 قانون پیشفروش و ماده 11 آییننامه اجرایی این قانون، عملا مجوز تاخیر حداقل 5/2 ماهه در پرداخت هریک از اقساط از سوی پیشخریداران داده شده است ولی متقابلا هیچ جریمهای در صورت ناوارد بودن ادعای ایشان و خسارات ناشی از تاخیر در پرداخت اقساط از ناحیه پیشخریدار پیشبینی نشده است.

تغییر نقش مهندس ناظر در پیشفروش؟

وی همچنین به مسوولیت تعیین شده برای مهندس ناظر در متن آییننامه اجرایی قانون پیشفروش ساختمان اشاره کرد و گفت: براساس این آییننامه برای مهندس ناظر نقش مالی تعیین شده است، یعنی مقرر شده هر مرحله از اقساط مربوط به عملیات پیشفروش پس از تایید مهندس ناظر در خصوص پیشرفت فیزیکی کار به سازنده پرداخت شود که این موضوع هم خود دارای مشکلات اساسی است.
پورحاجت توضیح داد: اولین مشکل اینکه سازنده کارفرمای مهندس ناظر است و میتواند از او در قبال هر پیشنهادی درخواست کند تا پیشرفت فیزیکی مورد نظر را به صورت غیرواقعی و کمتر از آنچه ساخته شده، تایید کند تا بتواند اقساط را از پیشخریدار دریافت کند. از دیدگاه دیگری، ممکن است سازنده با مهندس ناظر اختلاف داشته باشد که همین اختلاف میتواند مراودات مالی پیشخریدار و پیشفروشنده را که تحت تاثیر مستقیم نظر مهندس ناظر از میزان پیشرفت فیزیکی کار قرار دارد، دچار مشکل کند.
وی گفت: از طرف دیگر، در آییننامه ماده 33 قانون نظام مهندسی و دستورالعملهای صادر شده، تعیین ناظر از طرف سازمان نظام مهندسی صورت میگیرد ولی در بند ح ماده یک آییننامه اجرایی قانون پیشفروش، مهندس ناظر از طرف مالک یا پیشفروشنده معرفی میشود.

سردفترها هم سردرگم اند

دبیر کانون سراسری انبوهسازان با بیان اینکه در نتیجه ابهامات گفته شده در حال حاضر انبوهسازان کمتر تمایل به پیشفروش دارند، تصریح کرد: در حالی که قرار بود از همان روزهای اول ابلاغ آییننامه پیشفروش، فرمت ثابت این قراردادها از سوی مسوولان ثبتی و قضایی آماده شده و در اختیار سردفتران قرار بگیرد، تاخیر در تهیه این فرم ثابت قرارداد، باعث شده دفترخانهها هم دچار سردرگمی شوند و عملا میل به تنظیم قراردادهای پیشفروش نداشته باشند.
وی با بیان اینکه تصویب قانون پیشفروش به طور قطع در راستای تلاش برای کاهش جرائم ساختمانی صورت گرفته است، تاکید کرد: در صورت عدم رفع ابهامات موجود در آییننامه اجرایی قانون پیشفروش، تشدید جرایم و ایجاد مشکلات جدید در این حوزه دور از ذهن نخواهد بود.