نیمه نامرئی وام مسکن

«1+5» ضرورت برای افزایش تسهیلات خرید مسکن نیمه نامرئی وام مسکن

موضعگیری اخیر یک مدیرکل بانک مرکزی در مخالفت با افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن و عامل جدیدی که در کنار عوامل چهار گانه قبلی، برای امکانپذیر نبودن این افزایش مطرح شده، زمینه تازهای را برای تمدید دوره «اقامت رکود» در بازار مسکن فراهم کرد.

مقامات بانک مرکزی که تاکنون به دلایلی همچون: «اولویت مهار تورم»، «جلوگیری از تحریک قیمت مسکن»، «محدودیت منابع بانکی» و «توان ناچیز بازپرداخت وامگیرندهها»، آنچنان با درخواست دولت برای «پوشش بانکی نیمی از قدرت خرید مسکن خانوارها» موافق نبودند، هماکنون به استناد بررسیهای مدیرکل اداره اعتبارات بانک، عامل پنجمی را روی میز مذاکرات مشترک با متولیان بخش مسکن گذاشتهاند که محتوای آن نشان میدهد فارغ از ملاحظههای قبلی مخالفان، چون سهم 25درصدی بخش مسکن از کل منابع بانکی پر شده است، در نتیجه ظرفیت دیگری در سیستم برای تزریق به کانال وام خرید وجود ندارد! مسوولان مسکن طی دستکم 15 ماه گذشته، به شدت پیگیر اجرایی شدن سیاست «پسانداز خانوارهای میاندرآمد متقاضی مسکن در بانک و پرداخت وام خرید از محل سپردهگذاری و معادل حداقل دو برابر اصل سپرده» بودند، طوری که نیمه تابستان امسال تنظیم نامه مشترک وزیر راهوشهرسازی و رئیسکل بانک مرکزی خطاب به رئیسجمهور و تاکید آنها بر ضرورت کمک مالی دولت به شکلگیری «بازار رهن» باعث امیدواری هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن به پرداخت 100 میلیون تسهیلات مسکن -20میلیون سپرده و 80میلیون وام- شد.
این انتظار، در یک فصل اخیر به واسطه انتشار عمومی چندین تحقیق در خصوص تبعات تعمیق رکود مسکن بر سایر بخشهای اقتصادی و راهکارهایی که محققان برای خروج از رکود ارایه دادند، تقویت شد و متقاضیان مصرفی به هوای افزایش وام از رقم کنونی 45میلیون به حداقل 80 میلیون تومان، عمدا در خرید آپارتمان تاخیر کردند اما هماکنون برای انتقال بار سنگین رکود مسکن به مسیر رونق، مانع تازهای ایجاد شده است.
مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی دو روز پیش اعلام کرد: دو مصوبه اخیر شورای پول و اعتبار به ترتیب برای «پرداخت 50میلیون تومان وام ساخت» و «افزایش 5 میلیون تومانی وام مسکنمهر» در کنار تسهیلات کنونی خرید مسکن، مجموع سهم انواع وامهای مسکن را به معادل 25درصد کل منابع بانکی میرساند که در نتیجه سقف سهمیه بخش مسکن از کل منابع تکمیل میشود.
علیاصغر میرمحمدصادقی با تاکید براینکه، حداکثر سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی 25درصد باید باشد، تصریح کرد: با مصوبات اخیر، میزان سهمبری این بخش از تسهیلات، از 13درصد به سقف 25درصد میرسد چون نمیتوان این سهمیه را بیش از این افزایش داد، در نتیجه اداره اعتبارات بانک مرکزی با افزایش مبلغ وام خرید مخالف است.
بررسیهای کارشناسی و آماری درباره 5 دلیل مخالفت بانک مرکزی با افزایش وام خرید مسکن، از وجود نیمهنامرئی در مذاکرات مشترک بین سیاستگذار پولی و متولی بخش مسکن حکایت دارد و مشخص میکند: در مقابل آن 5 عامل نشدنی، «1+5» دلیل شدنی نیز میتوان برای ضرورت افزایش سقف تسهیلات خرید به یک سطح مناسب و موثر، مطرح کرد که اولین و مهمترین آن، «سرکوب سهم واقعی بخش مسکن از منابع بانکی طی سالهای اخیر» است.
طبق اطلاعات رسمی، بخش مسکن فقط در سالهای80 تا 86، از حداکثر سهم تعیینشده در منابع بانکی که همان 25درصد است، برخوردار بوده طوری که از سال87 یعنی از زمان شروع ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید تا پایان سال 91، مجموع تسهیلات پرداخت شده به این بخش از 19درصد کل تسهیلات بانکی تجاوز نکرد و در سال92 نیز این سهم با نزول شدید به حد 12/7درصد رسید.
همچنین طبق اطلاعاتی که دیروز مدیرعامل بانک مسکن منتشر کرد، مشخص شده در 9 ماه اول امسال مجموع انواع تسهیلاتی که به بخش مسکن و ساختمان پرداخت شده معادل 12/2درصد کل تسهیلاتی بوده که بانکها در این فاصله زمانی به بخشهای مختلف اقتصاد تخصیص دادهاند. به گفته محمدهاشم بتشکن، در 9 ماه اول سال93 از 238 هزار میلیارد تومان تسهیلات اعطایی بانکها، 29هزار میلیارد تومان سهم بخش مسکن شده است.
به این ترتیب در 7 سال اخیر، با وجود منابع قابل توجهی که به پروژههای مسکنمهر تزریق شد، سهم واقعی بخش مسکن از نصف سهمیه پیشبینی شده در بانک مرکزی تجاوز نکرد. از سوی دیگر سهم بانک مسکن از تامین مالی بخش مسکن نیز هماکنون و طبق کارنامه 9ماهه، به حدود 52درصد رسیده در حالی که این سهم در دهه70 یعنی دوران طلایی فعالیت صندوقهای پسانداز مسکن، معادل 79درصد بود. این آمارها اثبات میکند هنوز بخش مسکن برای افزایش ظرفیت وامدهی، سهمیه استفاده نشده نزد بانکها دارد.
البته سه تصویبنامه اخیر شورای پولواعتبار مبنیبر «پرداخت 300 هزار فقره وام 50میلیونی ساخت مسکن در بافتفرسوده»، «حدود 400 هزار فقره وام اضافه 5میلیونی مسکنمهر» و «200 هزار فقره وام 15میلیونی مسکن روستایی» در مجموع 20 هزار میلیارد تومان تسهیلات جدید به بخش مسکن اختصاص میدهد که قاعدتا سهمیه این بخش از کل منابع را از 12/2درصد کنونی بیشتر میکند ولی با توجه به اینکه طی چند روز اخیر، اما و اگرهایی دال بر عدم تمایل برخی بانکها به اجرای این مصوبات، شنیده شده است هنوز نمیتوان سهمیه تخصیص بانکی بخش مسکن را تکمیل شده تلقی کرد. ضمن اینکه به عنوان دلیل دوم، هماکنون این پرسش در جامعه کارشناسی وجود دارد که «آیا محرومیت چندین ساله بخش مسکن از سهمیه 25درصدی منابع بانکی، ایجاب نمیکند برای مدتی محدود، جهت جبران این عدم دسترسی، سهمیه بیشتری اختصاص داده شود؟»
سومین دلیل برای اثبات نیاز مسکن به افزایش وام خرید، به پیشران بودن این بخش برای عبور از رکود اقتصادی برمیگردد. تحقیقات متعدد ماههای اخیر، بخش مسکن را به دلیل ارتباط پیشین قوی آن با چند صد رشته تولیدی و صنعتی، تنها موتور محرک رونق اقتصادی معرفی کرده است و نتایج مشترک این پژوهشها نشان میدهد، اگر گره رکود مسکن باز شود با تاخیر حداکثر یکساله، سایر بخشها نیز وارد مسیر رونق خواهند شد.
نحوه بازشدن این گره که همان دلیل چهارم میتواند باشد، راهکاری است که اخیرا انبوهسازان در جریان تشریح چالش ناشی از افت شدید سرمایهگذاریهای ساختمانی تشریح کردند. سازندهها هماکنون با انبوه واحد نوساز فروش نرفته در بازار روبهرو هستند و برای ساختوساز جدید، باید امکان خرید ساختهشدهها در سمت تقاضای مصرفی، بهوجود بیاید. برخلاف تصور برخیها، سازندهها در این مقطع، راضی به تامین مالی حوزه خرید مسکن هستند.
پنجمین دلیلی که با مطالعه کارشناسی میتوان برای نیاز بازار مسکن به وام خرید مطرح و به کمک آن، دو نگرانی عمده بانک مرکزی را مرتفع کرد، تاثیر ناچیز افزایش وام در این مقطع بر قیمت مسکن و در نتیجه نرخ تورم است.
در این باره یافتههای اخیر یک گروه دانشگاهی در حوزه اقتصاد مسکن حاکی است: تاثیر افزایش وام مسکن بر قیمت، اولا «ناچیز» و ثانیا «تاخیری» است به این معنی که یک واحد افزایش وام در یک دوره زمانی، اثر خود را در دوره بعد بر قیمت مسکن میگذارد و حداکثر به رشد 0.08 واحدی قیمت منجر میشود. نکته مثبت در این میان، اثر کاهشی تقویت وام در همان دوره، بر قیمت مسکن است.
بنابراین در شرایط فعلی که افت قیمت مسکن و بازدهی منفی سرمایهگذاری در این حوزه، بازار معاملات را از حضور سفتهبازها خالی کرده، افزایش وام خرید، باوجود اینکه صرفا نیاز مصرفکنندهها را مرتفع میکند، نمیتواند اثر تحریککننده بر قیمت داشته باشد، بهخصوص اینکه سطح کنونی قیمت مسکن در تهران، نیاز به حداقل 80 میلیون تومان تسهیلات را ناگزیر کرده است. اما دلیل ششم و آخر، هزینه دسترسی به اوراق وام 45میلیونی بانک مسکن است که عملا 17درصد از ارزش آن میکاهد.
با این حال دیروز مدیرعامل بانک مسکن با رد موضوع «ارائه پیشنهاد وام 80میلیونی خرید مسکن به بانک مرکزی» اعلام کرد: آنچه به بانک مرکزی پیشنهاد کردیم افزایش وام تا سقف 60 میلیون تومان است که فعلا منتظر بررسیهای کارشناسی بانک مرکزی هستیم. همچنین رایزنیها از طرف مسوولان بخش مسکن نیز ادامه دارد. همچنین حامد مظاهریان، معاون وزیر راهوشهرسازی نیز روز گذشته در واکنش به اظهارات مدیر اعتبارات بانک مرکزی به خبرگزاری مهر گفت: مخالفت ایشان نظر کارشناسی شخصیشان است و نظر نهایی بانک مرکزی نیست؛ چون ما بهصورت مکتوب و رسمی درخواست وام 80 میلیونی را ارائه کردیم و بانکمرکزی نیز باید پاسخ را به همین شکل بدهد.