10 منطقه پرفروش در بازار مسکن تهران

تغییر و تحولات بازار مسکن شهر تهران طبق آخرین گزارش رسمی بانک مرکزی که از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور برداشت شده است، نشان میدهد: در شهریور امسال متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای املاک شهر تهران 3 میلیون و 910 هزار تومان (39/1 میلیون ریال) بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1/5 درصد افزایش و 2 درصد کاهش پیدا کرده است.

در ماه مورد گزارش تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 12/9 هزار واحد مسکونی رسیدکه نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1/6 و 15/5 درصد کاهش نشان میدهد.در شهریورماه سال 1394 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 77/6 میلیون ریال به منطقه 3 و کمترین آن با 20/9 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است.

این گزارش که صرفا مربوط به معاملات مسکن شهر تهران و نه سایر شهرها است، از ادامه رکود تا ابتدای نیمه دوم امسال خبر میدهد.بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در شهریورماه سال 1394 حاکی از آن است که واحدهای نوساز تا 5 سال ساخت با سهم 54/1 درصد بیشترین حجم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص دادهاند. سهم مزبور در مقایسه با شهریورماه سال 1393، 1/1 واحد درصد کاهش نشان میدهد.توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در شهریور ماه سال 1394 حاکی از آن است که از میان مناطق 22 گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 13/2 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعهنامه را به خود اختصاص داده است.

همچنین مناطق 4، 2 و 15 به ترتیب با سهم 8/7, 8/1 و 6/7 درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. 67/1 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران صرفا مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 15، 10، 14، 8، 11، 7 و 18) بوده و 12 منطقه دیگر تنها 32/9 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند.در شهریورماه سال 1394، متوسط قیمت یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 39/1 میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 1/5 درصد افزایش و 2/0 درصد کاهش نشان میدهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 3 معادل 4/9 درصد و بیشترین کاهش قیمت به منطقه 19 معادل 7/1 درصد تعلق دارد.در 6 ماه نخست سال 1394، تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به 72/5 هزار واحد مسکونی بالغ شد که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل 20 درصد کاهش نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 38/6 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل 1/3 درصد کاهش نشان میدهد.

توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک متر مربع بنا در شهریورماه سال 1394 حاکی از آن است که در شهر تهران دامنه قیمتی «25 الی 30» میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا با سهم 4 درصد بیشترین سهم از تعداد معاملات را به خود اختصاص داده و دامنههای قیمتی «20 الی 25» و «30 تا 35» میلیون ریال به ترتیب با سهم 13/1 و 12/4 درصد، در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در این ماه 28/6 درصد از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با قیمت بیش از 45 میلیون ریال به ازای هر متر مربع بنا اختصاص داشته است. توزیع حجم معاملات به گونهای بوده است که در حدود 61/7 درصد واحدهای مسکونی با قیمت کمتر از میانگین قیمت هر متر مربع واحد مسکونی  39/1 میلیون ریال معامله شدهاند.توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در شهریورماه سال 1394 نشان میدهد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای «60 تا 70» متر مربع معادل 15/9 درصد اختصاص داشته است.

واحدهای دارای زیربنای «50 تا 60» و «70 تا 80» متر مربع به ترتیب با سهم 15/7 و 13/1 درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 متر مربع، 57/9 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.در شهریورماه سال 1394 توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که واحدهای مسکونی با ارزش «100 تا 130» میلیون تومان با سهم 11/4 درصد در میان دامنههای قیمتی مورد بررسی، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادهاند. واحدهای دارای ارزش «130 تا 160» و «160 تا 190» میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص سهم 10/1 و 8/9 درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در شهریورماه سال 1394 حدود 48/1 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 220 میلیون تومان اختصاص داشته است و 6/2 درصد از واحدهای مسکونی معامله شده نیز ارزشی بیش از 980 میلیون تومان داشتهاند.حجم معاملات واحدهای مسکونی شهر تهران در 6 ماه اول سال جاری، 20 درصد کاهش نسبت به دوره مشابه سال قبل را تجربه کرد.

بخشی از این کاهش در ماههای مذکور متاثر از فضای حاکم بر اقتصاد کلان به ویژه انتظارات فعالان بازار نسبت به تعیین تکلیف مذاکرات هستهای بوده است. با این حال با مشخص شدن نتایج مذاکرات هستهای و کاهش نااطمینانیهای متصور در فضای اقتصاد کلان در نتیجه گشایشهای حاصله در تعاملات بینالمللی کشور و نیز تصمیمات اخیر شورای پول و اعتبار در کمک به تسهیل اعتباری بخش مسکن و ارتقای قدرت خرید مسکن خانوارها (رفع محدودیت اعطای تسهیلات خرید توسط سایر بانکها و همچنین تاسیس حساب صندوق پسانداز مسکن  یکم بانک مسکن)، بهبود و رونق نسبی معاملات بازار مسکن در ماههای آتی دور از انتظار نیست.