8 پرده زمستانی از بازار مسکن

نتایج یک نظرسنجی در قالب 8 پرسش از واسطههای ملکی، ضمن تاکید بر «شروع نسبتا خوب» معاملات زمستانی، از افزایش مراجعه به بنگاههای مسکن حکایت دارد و نشان میدهد اگرچه فعلا گروهی از متقاضیان در نقش «پرسشگر» با هدف اطلاع از سطح قیمتها ظاهر میشوند، اما میل به فروش واحدها، از یکسو باعث تحرک بازار و از سوی دیگر عامل انعطافپذیری قیمتهای پیشنهادی در فایلهای بنگاهی شده است. این نظرسنجی، از یک تعارض در بازار «نوساز»ها رمزگشایی کرده و مشخص میکند همه چیز برای رونق معاملات در سال 95 مهیا است.

مشاوران املاک از «شروع خوب» بازار در ابتدای زمستان به دنبال تحرک هر چند جزئی معاملات در فصل پاییز خبر میدهند و در این بین، نقش سمت «عرضه» در خارج کردن معاملات مسکن از فاز رکودی را به مراتب بیش از «تقاضا» توصیف میکنند. نتایج یک تحقیق میدانی از واسطهها و دلالان بازار ملک در تهران، پیرامون آخرین وضعیت معاملات مسکن و تاثیری که سه مولفه پرانرژی از درون و بیرون این بازار بر رفتار خریدار و فروشنده گذاشته است، نشان میدهد: برآیند عواملی همچون «ثبات دستکم 7 ماهه قیمت مسکن»، «افزایش سه مرحلهای سقف وام خرید مسکن طی یک سال اخیر» و همچنین «بهبود قاطع فضای اقتصادی کشور در پی لغو تحریمها»، در حال حاضر باعث بازگشت خریدار و فروشنده به بازار ملک شده و به ترسیم چشمانداز «رونق قریبالوقوع» برای معاملات مسکن منجر شده است.

مشاوران املاک بهعنوان حلقه میانی بازار مسکن که در برخی مواقع از جمله زمانهای تغییر فاز رکود-رونق، زودتر و بهتر از سایر گروههای فعال در این بازار، از تحولات مطلع میشوند، در پاسخ به نظرسنجی اعلام کردند: حجم متقاضی خرید مسکن طی چند هفته اخیر تا حدودی افزایش پیدا کرده اما متقاضیان فعلا عمدتا «پرسشگر» هستند در حالیکه فروشندهها با کشش و میل بیشتری، حاضر به انجام معامله هستند. این برداشت واسطههای بازار ملک ناشی از تمایل عرضه به تخفیف در قیمت پیشنهادی است.در نظرسنجی با طرح 8 پرسش درباره اوضاع زمستانی ملک، از 44 نفر از مشاوران املاک در نقش واسطههای بازار معاملات مسکن نظرسنجی کرده است. پاسخهای بهدست آمده، مشخص میکند: رکود معاملاتی طی دو، سه ماه اخیر کمرنگ شده است. با این حال، هنوز غالب متقاضیان جسارت خرید پیدا نکردهاند که این ناشی از شک و تردیدهایی است که نسبت به آینده کوتاهمدت قیمت دارند و البته، چسبندگی سپردههای بانکی در بازار پول که به علت نرخ سود است نیز در این موضوع نقش دارد.

با این حال، 100 درصد شرکتکنندگان در این نظرسنجی معتقدند: قیمت مسکن در کوتاهمدت و بلندمدت، نوسان محسوس نخواهد کرد ضمن آنکه در معاملات فعلی، به گفته 90 درصد پاسخدهندگان به نظرسنجی، فروشندهها بین 10 تا 20 درصد قیمت پیشنهادی اعلام شده در فایل، تخفیف قائل میشوند. مشاوران املاک همچنین، آثار اولیه وام 70 میلیون تومانی بدون سپرده خرید مسکن را که پرداخت آن از دی ماه در تهران شروع شد در «بازار» واحدهای کوچک متراژ و «معاملات» مربوط به تعویض خانه ملکی خریداران (متقاضیان تبدیل به احسن)، قابل مشاهده عنوان میکنند. در این نظرسنجی به یک تعارض در معاملات مسکن نیز پاسخ داده شده است. طی ماههای اخیر، بانک مرکزی اعلام کرده است که بیش از 50 درصد خرید و فروش آپارتمان، در واحدهای نوساز خلاصه شده است در حالیکه، قیمت نوسازها به مراتب بیشتر از واحدهای چندسال ساخت است! مشاوران املاک در این باره تاکید میکنند: نوسازها به دلیل آنکه به شکل ناقص به لحاظ تکمیل نبودن بخشی از تجهیزات داخلی و همچنین آماده نبودن سند محضری، فروخته میشود، بخشی از بهای معامله در طول زمان و به شکل اقساط، پرداخت میشود و در نتیجه امکان خرید را تاحدودی برای متقاضیان راحتتر میکند ضمن آنکه در آمار معاملات مسکن، نوساز شامل آپارتمان صفر تا 5 سال ساخت میشود و بخش زیادی از این نوع معاملات، به واحدهای بالای 3 تا 4 سال ساخت مربوط است.

کمبود نقدینگی

بازار مسکن در نیمه دوم سال در مناطق مختلف تهران وضعیت متفاوتی را تجربه کرد. برخی از فعالان بازار مسکن در مناطق غربی پایتخت از وضعیت خرید و فروش مسکن در نیمه دوم سال رضایت بیشتری دارند و دلیل رونق نسبی بازار مسکن را اطمینان خریداران به ثبات قیمت میدانستند. از سویی فعالان بازار مسکن در برخی از مناطق شرق پایتخت همچنان از وضعیت بازار ناراضی بوده و معتقد بودند، بازار همچنان در روزهای رکود به سر میبرد. همزمانی فصل پاییز با ماههای عزاداری از دلایل دیگری بود که مشاورین املاک برای ریزش خریداران در این فصل عنوان میکردند. اما در بازار کنونی مسکن با وجود کاهش قیمتها، اشتیاق و شتاب در انجام معامله همچنان از سوی فروشندگان بیشتر است و برخی فروشندگانی که مجبور به فروش هستند تخفیفهای قابل توجهی به خریداران میدهند. هرچند تخفیف داده شده در مناطق مختلف متفاوت است و در مناطقی که قیمت کلی آپارتمانها به بالای 700 تا 800 میلیون تومان میرسد، میزان تخفیف گاه تا 70 میلیون تومان هم اعمال میشود.

یکی از تناقضهای بازار مسکن در نیمه دوم سال بالا بودن آمار فروش واحدهای مسکونی نوساز بر اساس سامانه رهگیری و ادعای نبود نقدینگی در بازار مسکن است. برخی از مشاوران املاک در برابر این تضاد مقاومت کرده و مدعی بودند همچنان واحدهای مسکونی چند سال ساخت که افت قیمت خود را کرده است در بازار کنونی مسکن خریدار بیشتری دارد. اما گروهی از مشاوران املاک که قرار دادهای نوساز بیشتری در این مدت تنظیم کردهاند دلیل آمار بالای فروش نوسازها بر اساس سامانه رهگیری را مربوط به نوسازهایی میدانستند که در مراحل پایانی ساخت به فروش میرود و تا آماده شدن سند خریداران وقت دارند، بهای کلی آپارتمان را به شکل قسطی بپردازند. از طرفی متقاضیان کنونی بازار مسکن بیش از آنکه کمبود نقدینگی داشته باشند، ترس از خرید دارند.

گروهی از مشاوران املاک معتقدند بسیاری از خریداران مصرفی مسکن دچار سر درگمی هستند و از ترس ارزانتر شدن قیمت ملک در زمستان ترجیح میدهند با صبوری بیشتری به دنبال واحد مسکونی مورد نظرشان باشند. افزایش فایلهای فروش دلیل دیگر تاخیر متقاضیان خرید مسکن است. تعدادی ازفعالان بازار مسکن درخصوص این نوع خریداران میگویند این خریداران زمانی دست به خرید میزنند که از بازدید فایلهای مختلف خسته شوند و سر انجام یکی از واحدهای مسکونی را انتخاب میکنند. ادامهدار بودن رکود مسکن توصیفی است که بیشتر فعالان مسکن از وضعیت بازار پاییزه مسکن دارند. اما پیشبینی بیشتر مشاوران املاک از وضعیت آینده بازار مسکن، ثبات قیمت تا پایان سال و رونق در سال پیش رو است.

رشد معاملات در دی ماه

حسام عقبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران فصل زمستان را به دلیل ثبات قیمتها فصلی مناسب برای خرید و فروش ملک دانست و گفت: ما تغییر قیمتی در حوزه مسکن در زمستان سال 94 نداشتهایم و اینکه برخیها از سونامی قیمت مسکن در سال آینده سخن میگویند با شرایط کنونی بازار همخوانی ندارد و به نظر میرسد تحلیلی غیرکارشناسی باشد. او معتقد است در ماههای آینده همچنان با کاهش حجم معاملات مسکن روبهرو خواهیم بود. عقبایی با تاکید بر اینکه قیمتها در کلانشهرها به کف رسیده است و بیش از این کاهش نخواهد یافت به خریداران مسکن توصیه میکند از این فرصت برای خرید آپارتمان مورد نظرشان استفاده کنند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک در رابطه با وضعیت بازار مسکن در دیماه گفت: در دیماه نسبت به آبان و آذر ماه شاهد مقداری افزایش حجم معاملات بودیم، که این افزایش بین 8 تا 10 درصد نسبت به آبان و آذر بوده است و امید داریم که این روند افزایشی تا پایان سال ادامه پیدا کند. او در رابطه با وضعیت بازار مسکن بعد از اجرای برجام نیز گفت: با اجرای برجام از چند روز گذشته با یک رونق اقتصادی مواجه خواهیم بود و اجرایی شدن برجام برای بازار مسکن هم بیتاثیر نخواهد بود و میتواند سرعت خروج از رکود بازار مسکن را نیز افزایش دهد و ما خیز خروج از رکود را با سرعت بیشتر طی میکنیم.

نتایج نظرسنجی

نظرسنجی از 44 مشاور املاک از 22 منطقه تهران نیز افزایش مراجعهکنندگان به مشاوران املاک در نیمه دوم سال را تایید میکند، هرچند این افزایش چشمگیر و قابل توجه نیست. 30 درصد مشاوران املاک درخصوص میزان مراجعهکنندگان به دفاتر مشاور املاک در نیمه دوم سال 94 و مقایسه آن نسبت به زمان مشابه سال گذشته، معتقدند که میزان مراجعه افزایش داشته و 20 درصد نیز از کاهش مراجعه خریداران و فروشندگان به دفاتر مشاوره املاک سخن میگفتند. پاسخ 50درصد مشاوران املاک به این پرسش نیز این بود که تغییر محسوسی بر میزان مراجعهکنندگان به وجود نیامده است. مشاوران املاک درخصوص اینکه چه تعداد از مراجعههای به بنگاههای مسکن منجر به قرارداد میشوند پاسخ دادند:

10تا 20درصد مراجعات نیز منجر به عقد قرارداد و انجام معامله قطعی شده و از هر 5 نفر متقاضی یک نفر اقدام به خرید میکند. 100 درصد واسطههای مسکن در پاسخ به این پرسش که اشتیاق و عجله برای معامله در سمت تقاضا بیشتر است یا عرضه، گفتند: اشتیاق در بازار کنونی از سوی عرضهکنندگان مسکن است.پیام این اشتیاق عرضهکنندگان میتواند این باشد که چشماندازی که فروشندگان برای کوتاهمدت از قیمت مسکن متصور هستند افزایشی نیست. بر اساس نظر سنجی «دنیای اقتصاد»، 90 درصد مشاوران املاک میگویند: فروشندگان با خریدارانی که تا پای تنظیم قرارداد آمدهاند کنار آمده و میزان تخفیف 10تا 20درصد نرخ پیشنهادی را اعمال میکنند. دلالان مسکن درخصوص پرداخت وام 70میلیونی و بازار معاملات مسکن نیز میگویند این وام هنوز تاثیر محسوسی در بازار نگذاشته است، اما میتواند خرید و فروش آپارتمانهای کوچک متراژ را رونق بخشد.این وام را عمدتا افرادی استفاده میکنند که صاحب آپارتمان هستند و قصد تبدیل به احسن آن را دارند یا خریداران آپارتمانهای کوچک متراژ که این وام میتواند بخشی از هزینه مورد نیاز مسکن را تامین کند، اما تاثیر چندانی در معاملات بالای 500میلیون تومان ندارد.

تمامی واسطههای بازار مسکن به این پرسش که قیمتها میل به ثبات دارند یا کاهش یا افزایش پاسخ دادند که قیمتها میل به ثبات دارد، اما مشروط به آرامش در بازارهای رقیب و پایداری شرایط آنها. پاسخ دهندگان به نظرسنجی درخصوص دلیل مغایرت بین خرید نوساز بر اساس سامانه رهگیری از یکسوی و ادعای کمبود نقدینگی در بازار مسکن از سوی دیگر در بازار مسکن گفتند که آپارتمانهای نوساز عمدتا تکمیل نشدند و در بهترین حالت سند آنها آماده نشده است، بنابراین امکان پرداخت بهای خرید در طول زمان وجود دارد.

تخفیف آپارتمانهای نوساز و نرمش سازندگان برای کاهش قیمت بیشتر است. همچنین سامانه رهگیری واحدهای نوساز را آپارتمانهای صفر تا 5 سال در نظر میگیرد و عمدتا خرید و فروشها در آپارتمانهای با عمر بنای 4تا 5 سال رخ میدهد که در آمار فروش نوسازها قرار میگیرد. 100 درصد مشاوران املاک شرکتکننده در این نظر سنجی معتقدند که سال آینده بازار مسکن میتواند رونق بگیرد، اما به شرط آنکه سود بانکی متناسب با تورم فعلی بهصورت غیردستوری و با مکانیزم بازار تعدیل شود و شرط دوم حرکت دومینویی خریداران مسکن است که همواره با رونق بازار اتفاق میافتد در این دوره هم شکل بگیرد. به اعتقاد مشاوران املاک در حال حاضر بازار مسکن در دوران پایان رکود و شروع اولیه و کم رونق معاملات مسکن است و در فاصله کوتاهی حجم زیادی از تقاضا وارد بازار مسکن خواهد شد که نشان میدهد متقاضیان از یکدیگر پیروی میکنند.

مشاوران املاک شرکتکننده در این نظرسنجی در پاییز شروع خوبی برای خروج از رکود را شاهد و معتقد بودند فاز پیش رونق مسکن از آبان شکل گرفته است، اما این نشانه خروج قطعی از رکود نیست. مراجعهکنندگان دوطرف بازار افزایشیافته اما با این حال همچنان شاهد تردید خریداران برای تصمیمگیری نهایی خرید هستیم که یک علت آن میتواند چسبندگی نقدینگی در سپردههای بانکی باشد که باعث خروج سرمایهگذاران از بازار مسکن شده است.نکته دیگر در این نظرسنجی اعتقاد مشاوران املاک درخصوص نقدینگی در بازار مسکن است که معتقدند نقدینگی در بازار در کمترین و بدترین حالت ممکن است و همین موضوع فعلا مانع معاملاتی محسوب میشود.