نخستین سناریو از مسکن 95

در این نشست صاحبنظران بازار پول به دو پرسش بازار مسکن – نرخ سود و تورم - پاسخ دادند.

کارشناسان 5 نهاد مطالعاتی و اقتصادی با حضور در اتاق فکر معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی، چشمانداز بازار ملک را در سال 95 با لحاظ مولفههای پیدا و پنهان اثرگذار بر این بخش مورد بررسی قرار دادند. ماحصل تحلیلهای ارائه شده در این نشست اگر چه دو نگاه «واقعی» و «خوشبینانه» به آینده مسکن، نمایان کرد اما برآیند نظرات از یکسو باعث رونمایی از «اولین سناریو» درباره بازار مسکن 95 و از سوی دیگر منجر به معرفی یک راهکار مدرن برای «از میان برداشتن دیوار پولی از مسیر رونق معاملات ملک» شد. در سناریوی پیشبینی شده برای بازار مسکن، تاثیر 4 متغیر بیرونی شامل «نرخ تورم، نرخ سود بانکی، قیمت نفت و گشایش ناشی از لغو تحریمها» در کنار متغیرهای نقشآفرین درونی از جمله «سقفهای جدید وام خرید» دیده شده و جمعبندی اثرگذاری این مولفهها حاکی است: وضعیت بازار مسکن در نیمه اول سال 95 از بابت معاملات و سرمایهگذاری ساختمانی، آنچنان بهتر از نیمه دوم سال 94 نخواهد شد اما اوضاع، قطعا بدتر هم نمیشود. محتوای این سناریو نشان میدهد: رشد محسوس حجم معاملات خرید و توقف روند نزولی ساخت و ساز در ماههای اخیر، در نیمسال اول 95 ادامه پیدا میکند.

در نشست بررسی چشمانداز سال آینده بازار مسکن در اتاق فکر معاونت مسکن، مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن با طرح یک سوال از طرف فعالان بخش مسکن و ساختمان پیرامون «جهت آتی سکان کنترل تورم با توجه به ورود دولت یازدهم به سال آخر فعالیت»، از نمایندگان بانک مرکزی، وزارت اقتصاد، سازمان مدیریت، بخش اقتصادی نهاد ریاستجمهوری و همچنین معاون پژوهشی پژوهشکده پولی و بانکی مرکزی خواست تا علاوهبر پاسخ به این پرسش، نسبت به نحوه تنظیم سطح کنونی «نرخ سود بانکی» به عنوان بازدارنده اصلی رونق بخش مسکن پیشنهادهای عملیاتی و در عین حال غیردستوری ارائه کنند.

در بازار مسکن و احتمالا سایر بازارها، در حال حاضر فرضیهای وجود دارد مبنی بر اینکه، چون رکود شدید شده است، سال آینده دولت و بانک مرکزی روند مهار تورم بهعنوان یکی از ماموریتهای اصلی سه سال اخیر را به بهای خارج کردن اقتصاد از رکود کنار میگذارد و به سیاستهای انبساطی زودبازدهی همچون افزایش پایه پولی متوسل میشود که در این صورت، تحت تاثیر تغییر جهت سکان کنترل تورم، معادله قیمت و سرمایهگذاری در بازارها نیز متحول خواهد شد. اما کارشناسان مرجع سیاستگذاری پولی کشور در نشست اتاق فکر معاونت مسکن، با دفاع از عملکرد غیرانقباضی یکی، دو سال اخیر، به حجم 925 هزار میلیارد تومانی و نرخ رشد 24/6 درصدی «نقدینگی» در آذر ماه امسال اشاره کردند و در عین حال با پاسخ نسبت به پرسش بازار اعلام کردند: بانک مرکزی در سال آینده نیز همچنان هدف «دستیابی پایدار به تورم تکرقمی و تثبیت قیمتها» را دنبال خواهد کرد.

کارشناسان پولی با هشدار درباره عواقب بازگشت به سیاست «رشد پایه پولی» که میتواند به شکلگیری دوباره تورم فزاینده منجر شود، به دولت پیشنهاد کردند، در سال 95 برای فراهم کردن زمینه رونق غیرتورمی در اقتصاد، سیاستهای مالی کارآمدتر و فعالتر اتخاذ کند تا کانالهای متنوعتری غیر از تسهیلات بانکی برای تامین مالی بخشهای اقتصادی فراهم شود. این در حالی است که کارشناسان اقتصاد مسکن معتقدند: بخشی از رشد نقدینگی طی دستکم یک سال اخیر به سمت شبهپول حرکت کرده و به رشد کم سابقه سپرده در بانکها و موسسات غیرمجاز منجر شده و همین موضوع باعث کمبود نقدینگی در بخشهای مولد و در نتیجه دامن زدن به تشدید رکود شده است. یافتههای دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن درباره وضعیت کنونی بازار مسکن نشان میدهد: گر چه معاملات خرید و فروش آپارتمان در دی ماه با رشد 30 درصدی مواجه شد اما این بازار از سال 92 تا کنون با طولانیترین دوره رکود درگیر بود طوریکه رکودهای قبلی در بخش مسکن، به لحاظ طول زمانی کمتر از 2/5 تا 3 سال بوده است.

این دفتر، سطح اسمی نرخ سود بانکی که در حال حاضر نرخ سود واقعی سپردههای بانکی را در سطح فوقالعاده بالاتری از نرخ تورم قرار داده، عامل کلیدی رکود معاملات ملک و رکود ساختمانی میداند و معتقد است: این موضوع در نقش دیوار پولی در مسیر رونق مسکن، باید سریعتر تعیین تکلیف شود. فرشاد فاطمی معاون پژوهشی پژوهشکده پولی و بانکی بانک مرکزی در این باره گفت: نرخ سود بانکی، انعکاسی از عملکرد کل اقتصاد است و بازتاب فعل و انفعالات بخشهای مختلف است. بنابراین بدون توجه به عوامل شکلدهنده سطح فعلی نرخ سود و تلاش برای حل آنها، هر نوع اقدام دستوری برای کاهش آن میتواند به سرکوب نرخ سود منجر شود.

معاون پژوهشی پژوهشکده پولی و بانکی با اشاره به اینکه نرخ سود بانکی، معلول شرایط حاکم بر اقتصاد و بازار پول است، گفت: صرفنظر از رفتار موسسات غیرمجاز که بهخاطر عدم هرگونه تعهد همچون ذخیره قانونی نزد بانک مرکزی، نرخهای سود بالا به مشتری پیشنهاد میکنند، میتوان گفت بحرانی که در حال حاضر نظام بانکی با آن دست به گریبان است به خوبی در ترازنامه بانکها قابل مشاهده است و سه منشأ دارد که شامل بدهی دولت و شرکتهای دولتی، معوقات بانکی ناشی از بدهی پیمانکاران و وامگیرندهها و مطالبات غیرجاری میشود. این موارد در کنار اوراق مشارکت سررسید شده که دولت توان پرداخت آن را ندارد و آن را به بانکها محول کرده است، در مجموع هزینههای نظام بانکی را شکل میدهد که به شکل نرخهای بالا منعکس میشود. بنابراین این هزینهها تا حل نشود، نمیتوان بانکها را به سمت نرخ سود پایین هدایت کرد. فرشاد فاطمی با تاکید بر اینکه بانکها در حال حاضر با ریسک بالایی مواجهند، اعلام کرد: پرداخت نرخ سود بالا به سپردههای بانکی ناشی از تمایل بانکها نیست بلکه اجباری است که شرایط موجود در ترازنامهها به آنها تحمیل کرده است.

این کارشناس اقتصادی با بیان اینکه نرخ سود بانکی، معلول وضعیت کنونی اقتصاد است، راهکار منطقی برای تعدیل آن را کاهش هزینه تامین مالی برای بانکها عنوان کرد که این موضوع نیز از طریق تسویه بدهی دولت به «بانکها و بخش خصوصی» قابل تحقق است. معاون پژوهشی پژوهشکده پولی و بانکی در این باره گفت: راهکار رایج در اقتصادهای مدرن برای تسویه بدهی دولتها، استفاده از اوراق بدهی بهخصوص در زمان رکود اقتصادی است. دولتها با ابزار اوراق بدهی بهراحتی خود را در مقابل پیمانکاران و تولیدکنندگان، بدهکار میکنند و باعث تشکیل تقاضای موثر و در نتیجه رونق اقتصادی میشوند اما در ایران به نظر میرسد در مجموعه کلی تصمیمگیران اقتصادی، بهدلیل یکسری ملاحظات و نظرات متفاوت، اشتیاق و عزم کافی برای بعضی اقدامات از جمله راهاندازی بازار بدهی در ابعاد اثرگذار وجود ندارد.

فاطمی با بیان اینکه، در خیلی از کشورها، دولتها با اوراق بدهی، توان عبور از پیچ و خم رکود اقتصادی را پیدا میکنند، گفت: اصولا بدهی دولت کم ریسکترین بدهی محسوب میشود اما در اینجا برای پیمانکاران بدترین بدهکار به حساب میآید. ضمن آنکه، نسبت بدهی دولت به تولید ناخالص داخلی بسیار کمتر از سایر کشورها است، اما مشکل فعلی اقتصاد، انفعال در برابر تسویه اصولی بدهیها است. به گزارش «دنیای اقتصاد» در اتاق فکر معاونت مسکن، تاکید شد: انتشار اوراق بدهی در حجم بالا برای تسویه بدهی دولت به پیمانکاران و نظام بانکی در سال آینده میتواند علاوهبر تقویت ابزار تحت اختیار سیاستگذار پولی برای کنترل نقدینگی و تورم، موضوع «جذابیت سپردهگذاری بانکی» بهعنوان عامل بازدارنده رونق در بخش مسکن را حل و فصل کند و عملا شرایط کاهش غیردستوری نرخ سود بهواسطه کاهش قیمت تمام شده پول برای سیستم بانکی را فراهم کند.

در جلسه اتاق فکر معاونت مسکن، کارشناسان با تشریح نگاه واقعی به آینده تصریح کردند: غالب سرمایهگذاران از جمله در بازار ملک که طول بازدهی سرمایهگذاری در آن بلندمدت است، منتظر نتایج لغو تحریمها، نوع واکنش بخشهای مختلف اقتصادی به تحولات پسابرجام و همچنین انتخابات داخلی و خارجی پیشرو (انتخابات ریاستجمهوری) هستند. از طرفی در کل اقتصاد، تحریمهای چند سال اخیر باعث شکست در جریان تولید شد و برخلاف آنچه برخیها تصور میکنند که تحریم، نوعی لخته زودگذر ایجاد کرد، ترمیم شکست ایجاد شده، زمانبر خواهد بود و بلافاصله امکان جبران آثار منفی آن فراهم نمیشود. در سناریویی که برای مسکن 95 با لحاظ این نگاه طراحی شده، پیشبینی شده است که بازار مسکن در نیمه اول سال آینده بعید است از تحولات مثبت پسابرجام، تاثیر اساسی بگیرد ضمن آنکه برآوردهای کارشناسان وزارت اقتصاد درباره قیمت مسکن نیز رشد صفر یا کاهنده قیمت واقعی است که البته این برآورد از روی شاخصهای تورم تولیدکننده و مصرفکننده در بخشهای مختلف، برداشت شده است. در قالب این سناریو، اتفاق خارقالعادهای در معاملات مسکن و ساخت و ساز رخ نخواهد داد اما در عین حال، وضعیت بازار ملک در نیمه اول 95 بدتر از سالجاری نمیشود.

در این سناریو تاکید شده است، با توجه به اینکه روند کاهش قیمت مسکن به کف رسیده و نوسانات متوقف شده است، هر نوع محرک روانی و انتظاری میتواند بازار را با تکان معاملاتی مواجه کند و به صعود حجم خرید و فروشها منجر شود. در این باره علی چگینی مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن تصریح کرد: انتظار میرود معاملات مسکن در مسیر خریدهای مصرفی، واحدهای کوچک و متقاضیان میاندرآمد رونق بگیرد و کماکان سهم 70 درصدی آپارتمانهای زیر 320 میلیون تومان، از کل معاملات، برای سال آینده نیز حفظ شود. با این حال، یک نگاه خوشبینانه نیز به بازار مسکن سال 95 از محل لغو تحریمها وجود دارد که بر مبنای آن، بخش مسکن و ساختمان تحتتاثیر «آزادسازی داراییهای بلوکه شده و افزایش قدرت هزینه کرد دولت در بخش عمرانی» با رونق چشمگیر مواجه میشود. از طرفی، با افزایش 5 هزار میلیارد تومانی سرمایه بانک مسکن در سال آینده، قدرت وامدهی این بانک به متقاضیان خرید مسکن نیز چند برابر میشود، بنابراین شرایط برای رونق معاملات هم فراهم میشود.