رمز رشد از مسیر مسکن

دولت چین با این تشخیص که «فروش نرفتن خانههای متراژ بزرگ و دارای قیمت بالا» باعث افت معاملات خرید و کاهش سرمایهگذاریهای ساختمانی شده است، اخیرا اولویت برنامههای اقتصادی خود را بر « فرصتسازی از رکود مسکن در جهت رشد اقتصاد» پایهریزی کرده و برای این منظور، پنج سیاست مالی منعطف را برای تقویت توان خرید متقاضیان و تحریک سازندهها، به اجرا درآورده است. مهمترین سیاستها، کاهش نرخ بهره وامهای ساخت و خرید مسکن است. همزمان قدرت وامهای خرید از 70 درصد میانگین ارزش خانه به 80 درصد برای خانهاولیها و 50 تا 60 درصد برای متقاضیان خرید خانه دوم، افزایش پیدا کرده است. همچنین طول دوره بازپرداخت وامها نیز به 30 سال تبدیل شده است تا جامعه تقاضای موثر افزایش یابد. چین یکی از بزرگترین بازارهای تسهیلات رهنی (وام مسکن) را در اختیار دارد. کارشناسان اقتصادی چین، در تایید «استارت رونق مسکن با مداخله دولت»، برای تداوم رونق اولیه اعلام کردهاند: واحدهای مازاد باید بدون افزایش قیمت فروخته شود.

بازتاب سیاستهای اخیر دولت چین برای تحریک بخش مسکن به «معاملات و ساختوساز بیشتر» در این کشور، فرضیه «بنبست خروج بازار ملک از رکود نوع دوم» را ابطال کرد.

چین که اخیرا یکی از برنامههای کلیدیاش در حوزه تامین مسکن ارزانقیمت تحت عنوان «نوسازی مشارکتی ساختمانهای فرسوده داخل شهرها بهصورت محلهای»، به الگوی ایران تبدیل شده است، بهتازگی اقداماتی را برای رونق بخشیدن به مسکن آغاز کرده که جهتگیری آنها، «رشد اقتصادی» در این کشور را تضمین میکند. در چین، «مازاد عرضه» خانههای متراژ بزرگ، گران قیمت و بعضا لوکس، از یکسو توان خرید را از متقاضیان مسکن گرفته و از سوی دیگر امکان ساختوسازهای جدید را از سازندهها سلب کرده و برآیند این دو اتفاق به شکلگیری رکود نوع دوم در بازار مسکن این کشور منجر شده است. بروز این نوع از رکود مسکن، در مقایسه با رکود اول که به سبب کمبود عرضه در برابر تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت شکل میگیرد، معمولا برنامهریزی دولتها برای نحوه پایان دادن به آن را سخت و پیچیده میکند.

نوع دوم رکود مسکن که طی دو سال اخیر در ایران نیز برقرار بوده، دو نگاه سیاستی متفاوت از هم را برای توقف آن، در پی داشته است. یک نگاه آن است که اگرچه بخش مسکن، ارتباط پیشین قوی با سایر بخشهای اقتصادی دارد و رونق آن باعث تولید و حرکت حداقل 100 رشته صنعتی و خدماتی خواهد شد اما چون ساختمانهای مازاد بر تقاضا وجود دارد، تحریک بخش مسکن، بینتیجه است و به رشد اقتصادی منجر نمیشود. اما نگاه دوم به «رکود نوع دوم مسکن»، بر بهکارگیری سیاستهای نوین و غیرسنتی برای دستیابی به رونق مسکن تاکید دارد به این معنا که چنانچه برای مقابله با منشأ جدید رکود مسکن، سیاست جدید اعمال شود، این بخش همچنان قابلیت دارد کل اقتصاد را به حرکت دربیاورد. تجربه دولت چین در این زمینه ضمن تایید دومین نگاه، «رمز» رشد اقتصادی از مسیر مسکن حتی در شرایط رکود ملکی نوع دوم را آشکار کرده است.

در این کشور، 5 سیاست مالی انعطافپذیر و شناور برای تنظیم بازار مسکن شهرهای بزرگ و همینطور بازار بین شهری به اجرا درآمده است تا دستهای از ساختمانهای مسکونی فروش نرفته سالهای اخیر بهعنوان «مساله اولویتدار بخش مسکن»، قابلیت خرید توسط متقاضیان را پیدا کند و به دنبال آن، ساختوساز رونق بگیرد. مقامات اقتصادی چین به دلیل سهم قابلتوجه بخش مسکن در تولید ناخالص داخلی و تشکیل سرمایه ثابت (هر دو معادل 15 درصد)، نوسانات شدید در این بخش را «تهدید کل اقتصاد» و تحرک آن را «تضمین رونق اقتصادی» تلقی میکنند.

این میزان درجه اهمیت بخش مسکن در چین، باعث شده هر دو سال یکبار، سیاستهای پنجگانه تنظیمکننده بازار ملک، توسط مسوولان بازبینی شود و به تناسب دورههای رکود و رونق، سیاستها تغییر کند. در حال حاضر برای مقابله با رکود نوع دوم بازار مسکن در چین، تقویت توان مالی تقاضا شامل «خانه اولیها» و «خریداران خانه دوم» در دستور کار قرار گرفته و در اولین اقدام برای تحقق این دو سیاست، نسبت میزان تسهیلات خرید مسکن به قیمت خانه، از 70 درصد سالهای قبل به 80 درصد افزایش یافته است. قدرت وامهای مخصوص خرید خانه دوم نیز به 60 درصد رسیده و اولویت پرداخت، با آپارتمانهای کلید نخورده تعیین شده است.

کاهش نرخ بهره تسهیلات ساخت و خرید مسکن نیز سومین سیاست چین برای تحریک توام تقاضا و عرضه است که این موضوع باعث بروز نشانههای اولیه رونق ساختوساز شده است. همچنین تغییر طول زمان بازپرداخت تسهیلات نیز چهارمین سیاست مقامات اقتصادی چین برای جذاب کردن وام خرید مسکن است که در حال حاضر این دوره زمانی به 30 سال افزایش یافته است تا با کاهش اقساط ماهانه وامها، دریافت آن توسط متقاضیان، تسهیل شود. مسوولان دولتی چین در عین حال، برای تنظیم جمعیت شهرهای بزرگ و کوچک، یک سیاست مالی بین شهری نیز در حوزه مسکن اعمال کردهاند که شامل «تفاوت در میزان تسهیلات ساخت و خرید بین مناطق شهری» میشود. این تفاوت سبب شده خانوارهای تک نفره یا دارای درآمد کمتر، برای تامین مسکن به سمت شهرهای میانی و کوچک هدایت شوند. در این بین، شرط پایداری رونق تازه نمایان شده در بازار مسکن چین، تثبیت قیمت فروش مازاد عرضه و پرهیز از افزایش آن است تا از این طریق، موتور معاملات بتواند گرم شود و به حرکت دائمی دربیاید.

بررسیها نشان میدهد: چین یکی از بزرگترین بازارهای تسهیلات رهنی (وامهای مسکن) را در مقایسه با کشورهای مختلف دارد و به همین خاطر، در دورههای رکود، مسیر تزریق تسهیلات به متقاضیان مسکن را تعریض میکند. در چین، نسبت حجم وامهای پرداخت شده برای خرید مسکن به تولید ناخالص داخلی حدود 56 درصد است. این کشور در سال گذشته، سومین رتبه «بیشترین نرخ رشد تسهیلات پرداختی در حوزه مسکن» را در بین کشورها بهدست آورد طوری که میزان وامهای پرداختی 15 درصد نسبت به سال قبل افزایش یافت در حالی که در آمریکا که نسبت بازار رهنی به تولید ناخالص داخلی، 66 درصد است، نرخ رشد تسهیلات از 10 درصد تجاوز نکرد. بخش قابلتوجهی از منابع اعتباری مسکن در چین، از محل بازیافت وامهای اولیه و تنزیل تعهدات وامگیرندههای قبلی از جانب موسسات مالی، تامین میشود. این روش در قالب بازار رهن ثانویه در خیلی از کشورها برای وصول سریع تسهیلات بلندمدت بخش مسکن –کوتاهتر از دوره بازپرداخت وامها- بهکار گرفته میشود. در ایران، نسبت بازار رهنی به تولید ناخالص داخلی بهعنوان شاخصی که ابعاد و میزان کارآیی بازار وامهای مسکن را بازگو میکند، در سال 93 رقمی معادل 20 درصد بود که البته بخشی از آن، مدیون وامهای مسکن مهر بود نه تسهیلات خرید مسکن.

تجربه چین در رونق بازار مسکن

دولت چین با بهکارگیری سیاست کاهش خانههای فروخته نشده، باعث ایجاد چشمانداز مثبت و در حال رشدی در بازار مسکن بهویژه در شهرهای بزرگ پکن، شانگهای، شنزن و گوانگژو شده است. کاهش پیشپرداخت اولیه خرید مسکن و کاهش نرخ بهره تسهیلات ساخت و خرید از جمله اقدامات دولت چین برای رونق مسکن است. در حال حاضر بسیاری از مردم ترجیح میدهند به جای گذاشتن پول در بانک، خانه دوم بخرند. در واقع چین در حال کاهش دادن فهرست خانههای فروخته نشده در بازار ملک است. اما هنوز ملکهایی با مساحتهای بالا در شهرهای بزرگ به دلیل قیمتهای بالا فروخته نمیشوند.

به گزارش نشریه وال استریت ژورنال، بعد از دو سال رکود اقتصادی در بازار مسکن چین، نشانههایی از شکوفایی و احیا در این بازار دیده میشود. فعالان مسکن میل عجیبی به ساختوساز دوباره پیدا کردهاند و توسعهدهندگان مسکن از شرکتهای وامدهنده تقاضا کردهاند که پروژه ساختوساز در شانگهای را به آنها معرفی کنند. در چهار ماه اول سال 2016، فروش مسکن نسبت به سال گذشته 61/4 درصد بالا رفت. سرمایهگذاری در بخش مسکن نیز 7/2 درصد و شروع ساختو سازها 21/4 درصد افزایش پیدا کرد.

یکی از نشانههای رونق بیشتر ساختوساز، افزایش 4/7 درصدی قیمت زمین در 105شهر چین در سه ماه اول امسال است. اما به گفته کارشناسان اقتصادی، برای شروع ساختوسازها باید قیمت فروش خانه تا مدتی زیرقیمت باقی بماند تا مسکنهای مازاد به فروش برسند و رشد ساختوساز به مسیر اصلی خود برگردد. افزایش قیمت مسکن باعث رشد کوتاه مدت اقتصادی میشود اما در طولانی مدت باعث کاهش فروش مسکن و ورشکستگی فعالان ساختوساز خواهد شد. به گزارش فوربس، دلیل اینکه بازار مسکن چین مرتبا میتواند خودش را ترمیم کند وجود دولت مرکزی و دولتهای محلی در راس و کنترل امور است. آنها با در دست داشتن اختیاراتی مانند نظارت بر بازار زمین برای ساختوساز، کمکهای مالی برای توسعه، تعیین قوانین وامهای مسکن و نرخ مالیات، حرارت بازار مسکن را در دمای متعادلی نگه میدارند و از ترکیدن حباب مسکن که هنوز بر سر وجود آن هم بحث است، جلوگیری میکنند.

دولت اما دلیل کافی برای این میزان کنترل بر بازار مسکن را سهم 15 درصدی بازار مسکن در تولید ناخالص داخلی، سهم 15درصدی سرمایهگذاری روی داراییهای ثابت، سهم 15 درصدی در ایجاد اشتغال و سهم 20 درصدی در تمامی وامهای بانکی میداند. مردم نیز میدانند که دولت از بازار املاک حمایت میکند و اگر بازار مسکن دچار فروپاشی شود، تمام اقتصاد چین در خطر بزرگ ورشکستگی قرار خواهد گرفت. به گفته کارشناسان، دولت چین هر دو سال یکبار با کنترل 5 بخش مختلف تعادل بازار مسکن را حفظ میکند. دولت چین با بالا بردن نرخ بهره وام برای سازندگان و خریداران مسکن در شرایطی که بازار مسکن نیاز به کنترل حباب قیمت و مهار خریدهای سرمایهای دارد، بازار مسکن را کنترل میکند و در شرایطی که نیاز به افزایش رشد دارد نیز با تعیین نرخهای بهره مطلوب بازار مسکن را دوباره داغ میکند.

چین جزو کشورهایی است که بالاترین آمار مالکیت مسکن را دارد. در چین حدود 90 درصد مردم صاحبخانه هستند و تمام خریداران مسکن زیر نظر دولت صاحب خانه میشوند. در زمانی که شرایط خریدوفروش مسکن پایدار است. کسانی که برای اولینبار خانه میخرند تا 30 درصد قیمتخانه را بهعنوان پیشپرداخت اولیه باید پرداخت کنند و اگر خانه دوم میخرند 40تا50 درصد قیمت خانه را باید پرداخت کنند. با توجه به شرایط، اگر بازار خریدوفروش داغ باشد میزان پیشپرداخت بالاتر میرود و در صورتی که بازار رو به سردی برود، کمتر از 20درصد قیمت خانه را باید در ابتدا پرداخت کنند.

مقامات اقتصادی چین با این اعتقاد که تحرک در بخش مسکن و ساختمان باعث رشد اقتصادی کشور خواهد شد، 5 سیاست پولی، مالی برای تقویت تقاضای خرید مسکن در نظام بانکی و مالیاتی این کشور را به تازگی اعمال کردهاند که مهمترین آن، تسهیل مسیر پرداخت وام خرید مسکن از طریق کاهش نرخ بهره تسهیلات و همچنین کاهش کف مورد نیاز برای سپردهگذاری در حساب پسانداز مسکن است. بانکهای پرداختکننده وام خرید مسکن که تا 70 درصد قیمت خانه، تسهیلاتی با دوره بازپرداخت حداکثر 30 ساله ارائه میدهند، در حال حاضر برای سادهسازی امکان فروش خانههای خالی نوساز، حتی ضوابط پرداخت وام خانه دوم را نیز به نفع این گروه از متقاضیان تغییر دادهاند. دولت چین همچنین حداقل سپرده مورد نیاز برای گرفتن وام خرید مسکن دوم را کاهش داده است و برخی از دولتهای محلی محدودیت خرید مسکن را لغو کردهاند.

دولت چین باتوجه به بازار مسکن و شرایط هر شهر برای ساکنان آن شهر محدودیت تعداد خرید خانه گذاشته است. بهطور مثال در شانگهای خرید بیش از دو خانه مجاز نیست. البته این محدودیتها با توجه به نوسانات بازار مانند قوانین دیگر قابل تغییر است. گزینههای سرمایهگذاری در چین برای سرمایهگذاران از سوی دولت محدود شده است. سود بانکی کمتر از تورم باعث سرازیر شدن سرمایهگذاران به سمت بازار مسکن شده است. بازار مسکن معمولا یکی از بالاترین نرخهای بازدهی در دنیا را دارد. دولت چین برای حفظ توازن جمعیتی، محدودیتی برای رشد قیمت مسکن در شهرهای بزرگ اعمال نمیکند، شهرهایی که مردم به خاطر امکانات تمایل بیشتری برای زندگی در آنها دارند.

از سوی دیگر دولت قیمت مسکن در شهرهای کوچک که هنوز جای پیشرفت و راهاندازی کسبوکار را دارند، از طریق ابزارهای کنترلکننده کاهش میدهد. در نتیجه مردم، بهویژه جوانان و تازه فارغالتحصیلان برای خرید خانه ناچارند به این شهرها بروند و این موضوع باعث رونق آن شهرها و کاهش تراکم جمعیت در پایتخت نیز میشود.