اثر قانون جدید پیش‌فروش بر بازار مسکن

سرانجام بعد از پنج سال قانون پیشفروش ساختمان از بایگانی مصوبات دولت بیرون آمد و از ابتدای این هفته اجرایی شد، به این ترتیب بر اساس این قانون، پیشفروش ساختمانهای فاقد مجوز از سوی وزارت راه و شهرسازی، ممنوع اعلام شد. اما اجرای این قانون مورد استقبال قرار میگیرد؟ آیا این قانون در بازار ساختوساز و خرید و فروش مسکن تغییری ایجاد میکند؟

بیتالله ستاریان گفت: یکی از مشکلات عمده که از قدیم در مسکن وجود داشت، این بود که کسی در بحث پیشفروش ساختمان به عنوان متولی وجود نداشت. یعنی سازنده بر اساس اعتبار خود ساختمان را پیشفروش میکرد، در این میان مردم هم مکانیزم این کار را یاد گرفته بودند و ساختمانها را پیشخرید میکردند و تا حدودی از این طرح استقبال میشد، زیرا خریداران در مرحلههای مختلف پول خود را پرداخت میکردند و مبلغ کمتری را نیز میپرداختند.

این کارشناس مسکن افزود: اما به هر حال با توجه به اینکه این طرح متولی نداشت، در این میان سازندههایی پیدا میشدند که یک واحد را به چند نفر میفروختند و جرائمی در این مسیر اتفاق میافتد که عمده این جرائم از سوی فروشنده رخ میداد و گاهی هم از جانب خریدار. موردهای وسیعی از این قبیل تخلفات در دادگاهها وجود داشت و قانون پیشفروش به معضلی تبدیل شده بود.

او در ادامه بیان کرد: این پروژه در آن زمان به یک متولی نیاز داشت، گاهی میگفتند که شهرداریها قرار است به عنوان متولی این بخش حضور داشته باشند، اما اکنون قرار است که وزارت راه و شهرسازی این کار را انجام دهد.

ستاریان گفت: به هر حال اینکه هر سازندهای از قبل اعلام کند که قصد فروش واحد خود را دارد اقدام خوبی است و این مساله دخالتی در قیمت مسکن ندارد.

این کارشناس مسکن افزود: این طرح به طور کلی به کنترل دو موضوع در حوزه مسکن میپردازد، یکی کنترل کیفیت ساختمانهای بنا شده و دیگری اینکه یک واحد به چند نفر فروخته نشود.

ستاریان در خصوص نحوه اجرای طرحهای مشابه در دنیا گفت: در دنیا مسکن و شهرسازی نقشی در این رابطه ندارد و تنها موسسات مالی و اعتباری این کار را انجام میدهند، زیرا ضمن اینکه این موسسات به عنوان نفر سوم وارد میشوند و کنترلی در رابطه با فروش ساختمانها انجام میدهند، در جهت ایجاد تامین مالی در قبال این پروژه نیز ایفای نقش میکنند، برای مثال تسهیلات در اختیار سازنده و خریدار میگذارند، خود پروژه را حمایت مالی میکنند و به این ترتیب بازاری برای موسسات مالی هم به وجود میآید و این نکته بسیار مهمی است.

او افزود: اما اکنون در کشور ما وزارت راه و شهرسازی متولی این پروژه شده و به طور قطعی این وزارت نیز کنترلهای لازم را انجام خواهد داد. اما اگر این وزارت کنترل خود را به طریقی با موسسات مالی و اعتباری تقسیم کند یا قرارداد و توافقی را با این موسسات ایجاد کند که از نظر تامین مالی نیز به پروژههای کنترلشده از جانب وزارت راه و شهرسازی تسهیلات ارائه کنند و از این طریق بازاری برای بانکها نیز ایجاد شود و بتوانند در یک حوزه امن در بخش ساختمان فعالیت کنند، بسیار بهتر است.

ستاریان گفت: اما کار بهتر این است که وزارت راه و شهرسازی برای بخش خصوصی بتواند از منابع خارجی استفاده کند و از این طریق انگیزهای برای سازنده نیز به وجود آید که ضمن آنکه واحد ساخته شده خود را توسط وزارت راه و شهرسازی پیشفروش میکند بتواند از تسهیلات مالی نیز استفاده کند و اینها مواردی است که باید رخ دهد تا علاقه و تشویقی به وجود آید تا اجرای این طرح هم برای سازنده، هم برای خریدار و هم برای وزارت راه و شهرسازی دردسرساز نشود و همچنین بازارهای مالی دیگر نیز از این حوزه بهره ببرند.

او افزود: مساله تشکیل حساب امانی در بانکهای عامل مساله بسیار مثبت و نکته بسیار خوبی است که از لازمههای اجرای این طرح به شمار میرود.

ستاریان در پایان گفت: به طور کلی این طرح بسیار مفید و مثبت است و باید شرایط آن بهبود پیدا کند تا به نحو احسن اجرایی شود.