یک راه خرید مسکن ناصاف شد

اوراق تسهیلات مسکن (تسه) که اوایل مردادماه در محدوده ۹۲ هزار تومان قرار داشت در حال حاضر به ۱۰۱ هزار تومان رسیده که عملا این وام را گران کرده است.

با اینکه به دلیل حباب قیمت مسکن، متقاضیان در سال گذشته و اوایل سال جاری برای خرید اوراق تسهیلات مسکن میل چندانی از خود نشان نمیدادند، طی هفتههای اخیر مقداری تقاضا برای این امتیاز افزایش یافته که منجر به گرم شدن بازار تسه شده که نگرانیهایی ایجاد کرده اما رییس اداره ابزارهای نوین مالی فرابورس آن را موجی مقطعی دانسته که تا چند هفته آینده رفع میشود.

علیرضا توکلی درباره افزایش قیمت اوراق تسهیلات مسکن و عبور نرخ آنها از ۱۰۰ هزار تومان گفته است: در واقع یک موج خرید شکل گرفته و برخی حاضر شدهاند، این اوراق را با قیمت بالا خریداری کنند. گزارش ها نشان میدهد که حجم اوراق غیرمفید که برای دلالی استفاده میشود، پایین است.

وی درباره راهکارهای کنترل نرخ اوراق مسکن و جلوگیری از افزایش قیمت، اظهار کرد: قرار است به زودی اطلاعیه منتشر شود که بر اساس آن، مدت اعتبار آن دسته از اوراق مسکن که به سررسید ابطال خود نزدیک شده بودند، تمدید میشود. انتشار این اطلاعیه و تمدید مدت اعتبار این اوراق میتواند، تا حدی از فشار تقاضا در بازار اوراق بکاهد و قیمتها را مقداری کاهش دهد.

بنابراین گزارش زوجهای تهرانی که تاریخ عقدشان از اول فروردین سال ۱۳۸۵ به بعد باشد در صورت عدم استفاده از تسهیلات طرح ۹۲، میتوانند با خرید ۲۰۰ برگ از اوراق تسه هریک ۵۰ میلیون تومان وام مسکن دریافت کنند. ضمن اینکه به این مبلغ ۱۰میلیون تومان وام جعاله نیز اضافه میشود و زوجین میتوانند جمعا ۱۱۰میلیون تومان وام دریافت کنند. متقاضیان به ازای هر ۵۰۰ هزار تومان باید یک برگه اوراق خریداری کنند که هماکنون حدود ۱۰۱ هزار تومان قیمت دارد و عملا یک پنجم دریافت تسهیلات بابت خرید اوراق میپرد.

همچنین زوجهایی که در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر زندگی میکنند میتوانند با خرید ۱۶۰ برگه تسه ۸۰ میلیون تومان وام از طریق این امتیاز و ۱۰ میلیون تومان وام جعاله بگیرند. زوجهای ساکن در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار نفر نیز با خرید ۱۲۰ برگه تسه میتوانند جمعا ۶۰ میلیون تومان وام به اضافه ۱۰ میلیون تومان وام جعاله دریافت کنند.

البته خرید اوراق تسهیلات، تنها راه دریافت وام مسکن نیست. متقاضیان دریافت وام میتوانند با سپردهگذاری در بانک مسکن پس از یک سال معادل رقم سپرده خود تا سقف ۸۰ میلیون تومان با سود ۱۱ درصد و مدت زمان بازپرداخت حداکثر ۱۲ ساله برای هریک از زوجین در تهران، ۶۰ میلیون تومان در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر و ۴۰ میلیون تومان در شهرهای زیر ۲۰۰ هزار تومان دریافت کنند که بدین ترتیب وام خانه اولیهای تهرانی ۱۶۰ میلیون تومان است.

متوسط قیمت هر متر مربع واحد مسکونی پایتخت در ماههای آذر، دی، بهمن و اسفند سال قبل به ترتیب ۳/۸۸، ۳/۸، ۳/۹۲ و ۴/۲۱ میلیون تومان بود. در فروردین ماه ۱۳۹۵ قیمت مسکن با افت همراه شد و به ۳ میلیون و ۹۹۰ هزار تومان رسید. در اردیبهشت ماه نیز متوسط قیمت هر متر مربع مسکن شهر تهران ۴ میلیون و ۱۰ هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱/۷ و ۲/۸ درصد افزایش داشت. در خردادماه و تیرماه نیز قیمت مسکن پایتخت به ترتیب ۴/۲۲ و ۴/۲۳ میلیون تومان بود که نسبت به ماههای مشابه سال قبل به ترتیب  ۳/۵ و ۴/۴ درصد افزایش داشت.

اما وضعیت ساخت و ساز در شهر تهران چندان مناسب نیست. در زمستان ۱۳۹۴ تعداد ۱۸۱۰ پروانه ساختمانی توسط شهرداری تهران صادر شده که نسبت به فصل قبل حدود ۴ درصد افزایش و نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن ۲۵/۱ درصد کاهش داشته است.

از سوی دیگر با توجه به رشد چند مرحله ای وام مسکن که اصلی ترین نسخه دولت برای درمان رکود مسکن محسوب می شود و نیز کاهش سود تسهیلات انتظار میرود بازار مسکن تهران جنب و جوش بیشتری به خود گیرد؛ کما اینکه در سه ماه اخیر تعداد افرادی که برای دریافت وام مسکن به بانک مراجعه میکنند از روزانه ۱۶۰ نفر به حدود ۲۲۰ نفر افزایش یافته که این مساله دلیلی شد برای اینکه وزیر راه و شهرسازی بگوید «مسکن از رکود خارج شده است». با این حال کارشناسان نظر دیگری دارند و معتقدند بخش مسکن هنوز از خواب چهار ساله بیدار نشده است؛ چرا که تعداد معاملات کل کشور به سیر نزولی ماهیانه خود ادامه میدهد.

بررسیها نشان میدهد کاهش نرخ سود تسهیلات مسکن به ۱۱ درصد تقاضا برای دریافت تسه را افزایش داده و باعث گران شدن این اوراق شده است. نرخ امتیاز تسه در اوایل خردادماه حدود ۸۰ تا ۸۲ هزار تومان بود، اواخر خرداد به ۸۸ هزار تومان رسید، اوایل مردادماه حدود ۹۲ هزار تومان شد و در حال حاضر در محدوده ۱۰۱ هزار تومان میچرخد.

بدین ترتیب در فاصله ۲/۵ ماه قیمت تسه ۲۰ هزار تومان افزایش داشته است که کارشناسان معتقدند این مساله واکنش طبیعی فرابورس به کاهش نرخ تسهیلات مسکن از ۱۳ به ۱۱ درصد بوده است؛ چرا که با کاهش نرخ سود وام مسکن تقاضا برای دریافت این وام بالا میرود و این بازار رونق میگیرد.

کاهش یا افزایش تعداد معاملات مسکن در مناطق مختلف شهر تهران همواره باعث کاهش یا افزایش متوسط قیمت در سطح کل کشور میشود و بر همین اساس تحولات مسکن شهر تهران اهمیت مییابد.

در شرایطی که بخش مسکن هنوز از خواب سه ساله بیدار نشده و پیش بینی میشود تا زمانی نامعلوم در رکود باقی بماند، وضعیت رشد معاملات و نیز قیمت مسکن در شهر تهران نسبت به کل کشور مقداری بهتر است. در حالی که در تیرماه سال جاری تعداد معاملات کل کشور با افت ۵۷ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل همراه بود، مسکن شهر تهران اندکی افزایش در حجم معاملات را تجربه کرد و تعداد قراردادهای خرید و فروش ۱۶ درصد نسبت به تیرماه پارسال بالا رفت.