قفل‌گشایی در املاک اداری

تحقیقات میدانی نشان میدهد نیاز به تامین محل اقامت کاری از جانب شرکتهای تازه تاسیس بهخصوص سرمایهگذاران خارجی، افزایش فایلهای اداری در بنگاهها را به همراه داشته و باعث شده مسیر فروش برجهای اداری هموار شود. اداریسازها بابت فروش، یک منو حاوی پنج نوع حق انتخاب برای مشتری در نظر گرفتهاند که در قالب آن، واحدهای متراژ بزرگ را قسطی نیز عرضه میکنند. ساختوساز اداری با لحاظ اشباع بازار ملک تجاری، کشش سرمایهگذاری دارد.

قفل بازار املاک اداری، با افزایش تقاضای موثر برای تاسیس دفتر کار در تهران باز شد. تحقیقات میدانی از یک تغییر چشمگیر در بازار ملک نشان میدهد فروش ساختمانهای نوساز اداری در تهران طی هفتههای اخیر به منظور تامین هدف اصلی شرکتهای تازه تاسیس، هموار شده بهطوری که سرمایهگذاران خارجی یا شرکای ایرانی آنها، بهعنوان مشتری اصلی این املاک، هم اکنون توانستهاند تصویری مثبت از آینده ساختوسازهای اداری برای ساختمانسازهای پایتخت ترسیم کنند. اوایل امسال مراجعه اولیه خارجیها به برجهای اداری در حال ساخت، به علت عدم مطابقت «طراحی داخلی» ساختمانها با نیاز این شرکتها، به بنبست معاملاتی برخورد کرد اما همین مغایرت بین شکل عرضه و خواسته تقاضا باعث شد در حال حاضر اداریسازها با اصلاح نقشه واحدها، امکان خرید را برای متقاضیان فراهم کنند.

در چند روز اخیر سازنده یک برج اداری در شمال تهران موفق شد تعدادی از طبقات فلت –واحدهای اداری متراژ بزرگ و فاقد پارتیشن یا دیوار میانی- را به دستهای از شرکتهای خارجی واگذار کند. در روزهای اخیر حجم فایل فروش و اجاره ساختمان اداری در بنگاههای املاک مناطقی از تهران که معمولا بورس تاسیس دفتر کار به حساب میآید، افزایش یافته و سمت عرضه در این بازار منوی پنج گزینهای برای واگذاری واحد به شرکتها، در نظر گرفته است که امکان انتخاب یکی از روشها برای شرکتها وجود دارد. متقاضیان ملک اداری میتوانند برجهای تازهساز را علاوه بر روش «نقدی»، بهصورت «قسطی با قیمت نقدی»، «لیزینگ» و همچنین «دریافت یکجای ساختمان» دریافت کنند. گروهی از برجسازها نیز «فروش مزایدهای» را پیشنهاد میکنند.

آنچه باعث تحرک در بازار املاک اداری شده به فضای مثبت پسابرجام و رشد تقاضای سرمایهگذاری خارجی برمیگردد. پیشبینی میشود با افزایش نیاز به خرید یا اجاره محل اقامت کاری در تهران، بهزودی بازار ساخت و سازهای غیرمسکونی از بخش اشباعشده مجتمعهای تجاری به سمت برجهای اداری، چرخش کند. مطالعات کارشناسان اقتصاد مسکن نشان میدهد، سرانه واحد تجاری در کشور بیش از سه برابر کشوری همچون ترکیه یا ژاپن است. این موضوع در یکی، دو سال گذشته فروش واحدهای تجاری در «مال»ها را با مشکل روبهرو کرد. با توجه به کمبود فضای اداری نوساز در تهران، بهبود بازار تقاضا برای این املاک، بازدهی سرمایهگذاری در این بخش را تقویت کرده است. واحد اداری در تهران بهطور متوسط 1/5 تا 2 برابر ارزش آپارتمان مسکونی، قیمتگذاری میشود.

سازندگان مجتمعهای اداری و تجاری با پاسخ مثبت به شکل جدید نیاز به فضای کسب و کار در دوران پسابرجام، اولین گام همسوسازی عرضه این فضاها با تغییر ذائقه سمت تقاضا در این بخش از بازار ملک را بر داشتند. در شرایطی که از زمستان سال گذشته تحت تاثیر اجرای برجام و همچنین بهبود فضای اقتصادی کشور، نمایندگان شرکتها و چند برند مطرح بینالمللی جست و جوهای جدیدی را برای یافتن فضاهای مناسب کار و سکونت در شهر تهران و چند کلانشهر مهم دیگر آغاز کردهاند، هم اکنون فاز جدیدی از عرضه فضاهای اداری و تجاری از سوی سازندگان پایتخت آغاز شده است.

جست و جوی نمایندگان شرکتهای خارجی برای یافتن شکل خاصی از واحدهای اداری با ویژگیهای به خصوص در حالی این روزها ذائقه متقاضیان داخلی این فضاها را هم تحت تاثیر قرار داده که تغییر جهت سازندگان در شکل ساخت و نحوه عرضه واحدهای اداری متناسب با استانداردهای جدید، از آغاز دوره تازهای از تغییر «الگوی اداریسازی» در پایتخت خبر میدهد. برخی سازندگان واحدهای اداری طی یکسال گذشته، همزمان با آغاز موج محسوسی از جست و جوی نمایندگان شرکتهای خارجی در بازار املاک اداری شهر تهران و چند کلانشهر مهم دیگر، واحدهای نیمهتمام خود را مطابق با الگوی جدید تقاضا در این بازار، تکمیل و طی هفتههای اخیر به بازار تقاضا عرضه کردهاند.

طی هفتههای گذشته، حجم قابل توجهی از این واحدها با تاکید بر ویژگیهای خاص مورد تقاضا از سوی نمایندگان شرکتهای داخلی و خارجی به بازار املاک اداری عرضه شده است؛ این در حالی است که به نظر میرسد هماهنگی صورت گرفته بین شکل تازه نیاز به واحدهای اداری و عرضه این گروه واحدها به بازار تقاضا، در بازه زمانی کمتر از یکسال، نشان دهنده استقبال سازندگان از ظرفیت جدید شکل گرفته در این بخش از بازار ساخت و ساز است. به گفته کارشناسان هم اکنون شکل تازه عرضه واحدهای اداری در حالی به مهمترین ظرفیت سرمایهگذاری در بازار ملک تبدیل شده است که تجاریسازها نیز که به دلیل برخورد با مانع «اشباع» در بازار ملک با افت شدید بازدهی مواجه شدهاند، میتوانند با فرمول تازه «ساخت توامان فضای اداری و تجاری و عرضه همزمان آنها» متناسب با الگوی جدید تقاضا، اطمینان از دست رفته را به بازدهی فعالیتهای خود برگردانند.

«اهرم نجات» برای تجاریسازی

طی سالهای اخیر، تجاریسازیهای گسترده در پایتخت منجر به عرضه همزمان حجم انبوهی از واحدهای تجاری به بازار ملک شده و به همین دلیل است که طی دست کم یکسال گذشته سازندگان این گروه از واحدها برای بازگرداندن بخشی از بازدهی مورد انتظار خود، حاضر به کاستن از سطح توقعات مالی در فروش یا اجاره این واحدها به متقاضیان شدهاند. همین موضوع باعث شده حداقل در یک سال گذشته، آن دسته از مشاغل کم بازده که پیش از این به دلیل بالا بودن قیمت خرید یا اجاره واحدهای تجاری از حضور در مجتمعها و استقرار کسب و کارشان در این واحدها محروم بودند هم اکنون در نتیجه انعطاف بیشتر از سوی سازندگان، فرصت حضور مجدد در این فضاها را به دست بیاورند.

بنا بر اعلام نویسنده طرح جامع مسکن، هم اکنون به ازای هر 8 خانوار ایرانی یک واحد تجاری وجود دارد که نسبت به استاندارد موجود فضاهای تجاری به ازای هر خانوار، عدد بزرگی محسوب میشود. به عبارت دیگر در حالی که در برخی کشورها همچون ژاپن به ازای هر 50خانوار و در ترکیه به ازای هر 30 خانوار یک واحد تجاری وجود دارد این میزان در کشور ما به دلیل اشباع بازار ساختوساز از مجتمعهای تجاری بهوجود یک واحد تجاری در برابر هر هشت خانوار ایرانی منجر شده است. فردین یزدانی پیشتر به «دنیای اقتصاد» اعلام کرده بود: هم اکنون بازار ساختوسازهای تجاری در مقایسه با نیاز موجود اشباع شده است و بنابراین این حوزه تا اطلاع ثانوی فاقد کشش ساختوسازهای بیشتر است. این در حالی است که مشاور وزیر راه وشهرسازی نیز چندی پیش از نیاز بازار ملک به املاک اداری در برابر افت توجیه اقتصادی تجاریسازی برای سازندگان در پایتخت و سایر کلانشهرها در نتیجه اشباع بازار از این ساخت و سازها خبر داده بود.

به گفته حسین عبده تبریزی، به دلیل اشباع پایتخت و کلانشهرها از ساخت وسازهای تجاری، سازندگان این دسته از واحدها برای به دست آوردن بخشی از بازده مورد انتظار خود با کاهش چند درصدی قیمت فروش یا اجاره بهای این واحدها، منجر به ورود کسب و کارهای کم بازده به این فضاها شده اند؛کسب و کارهایی (همچون کتابفروشیها، کافهها و...) که طی سالهای اخیر صاحبان آنها توان مالی و بازدهی کافی برای حضور در فضاهای تجاری را نداشتند. با این حال، شکل تازه عرضه واحدهای اداری که از روزهای گذشته در بازار املاک پایتخت آغاز شده در واقع به نوعی «اهرم نجات» تجاریسازها از معضل افت محسوس بازده سرمایه در این گروه از فعالیتهای ساختمانی نیز تبدیل شده است. پیشتر در گزارشی از شکلگیری موج دوم تقاضای خارجی برای خرید و اجاره واحدهای اداری و مجتمعهای چندمنظوره (اداری، تجاری و...) طی یکی دو ماه اخیر، در پایتخت خبر داده بود. در این گزارش ضمن اعلام ظرفیت ساخت واحدهای اداری متناسب با الگوی جدید تقاضا، بر کمبود عرضه واحدهای اداری متناسب با ذائقه متقاضیان خارجی ورود به بازارهای اقتصادی کشور تاکید شده بود.

این در حالی است که به رغم کمبود محسوس واحدهای اداری به خصوص واحدهای با ویژگیهای خاص و مطابق با استانداردهای مورد تقاضا از سوی نمایندگان شرکتهای خارجی و برخی شرکتهای داخلی، هم اکنون بازار واحدهای تجاری در حالت اشباع قرار دارد. کارشناسان میگویند از آنجا که یکی از ویژگیهای مورد تاکید نمایندگان شرکتهای بزرگ خارجی و همچنین برخی شرکتهای مطرح داخلی، تملک یا حق بهرهبرداری همزمان از فضای اداری و تجاری در یک مجتمع چندمنظوره و عدم تفکیک، فروش یا اجاره آنها به چند شرکت از سوی سازندگان است، الگوی جدید تقاضا میتواند به نوعی اهرم نجات تجاریسازها از زیاندهی یا عدم کسب بازده مورد انتظار سرمایهگذاری در این ساختوسازها باشد.

سلیقه خارجی در بازار املاک اداری

طی یک سال گذشته، در نتیجه بهبود شرایط اقتصادی و همچنین روانسازی شرایط حضور و سرمایهگذاری نمایندگان برندها و شرکتهای معتبر خارجی در کشور تحت تاثیر امضای برجام، تقاضای جدیدی در بازار ملک شکل گرفته است که علاوه بر شکلگیری نیاز تازه به واحدهای مسکونی در نیمه شمالی پایتخت، تقاضا برای شکل خاصی از مجتمعهای چندمنظوره اداری و تجاری را نیز افزایش داده است. در حالی که پیش از این سازندگان واحدهای اداری و تجاری این دو بخش را از یکدیگر تفکیک و بهصورت جداگانه به متقاضیان واگذار میکردند غالب تقاضای جدید از سوی شرکتهای خارجی، اجاره یا خرید یک مجتمع چندمنظوره مرکب از فضای اداری، تجاری، پارکینگ و... بهصورت یکجا است. از سوی دیگر به رغم آنکه از گذشته تاکنون اغلب واحدهای اداری در پایتخت و سایر شهرها مشابه واحدهای مسکونی (مرکب از چند اتاق، سالن و...) ساخته میشود، نمایندگان شرکتهای خارجی هم اکنون به دنبال واحدهایی هستند که بهصورت فلت (سالن یکپارچه) به بازار ملک عرضه شده باشند تا بتوانند به دلخواه خود و متناسب با نیاز کسب و کارشان نسبت به طراحی فضای اداری و پارتیشنبندی آن اقدام کنند. حداقل متراژ مورد تقاضای این شرکتها بهصورت میانگین 500 مترمربع است.

در حالی که طی سالهای اخیر عمده تمرکز سازندگان و سرمایهگذاران ساختمانی به ساخت فضاهای تجاری یا واحدهای لوکس مسکونی معطوف شده بود هم اکنون و به اذعان کارشناسان در نتیجه کمبود فضای اداری متناسب با نیاز روز در بازار ملک، این بخش از بازار ساخت وساز بازدهی مناسبی برای سرمایهگذاران ساختمانی خواهد داشت. با این حال، تحقیقات و شواهد موجود در بازار املاک اداری نشان میدهد سازندگان واحدهای اداری و مجتمعهای چندمنظوره به تدریج شکل جدید عرضه واحدهای اداری را آغاز کردهاند که پیش از این تنها در موارد محدودی قابل مشاهده بود. عرضه یکجای مجتمعهای چندمنظوره متشکل از فضای اداری، تجاری، پارکینگ و... عرضه واحدهای اداری بزرگ متراژ –بیش از 500 مترمربع - بهصورت فلت (سالن یکپارچه) و تاکید مالکان بر تناسب فضاهای عرضه شده با فعالیتهای شرکتها و برندهای معتبر داخلی و خارجی، سه ویژگی مهمی است که این روزها در آگهیهای مربوط به اجاره و فروش واحدهای اداری خاص به وضوح قابل مشاهده است. این واحدها و مجتمعها عموما در نیمه شمالی پایتخت و مناطق مرکزی شهر تهران قرار دارند.

شرایط ویژه برای املاک اداری خاص

تحقیقات میدانی از تغییر جهت واگذاری املاک اداری در پایتخت نشان میدهد هم اکنون نوعی فضای رقابتی بین سازندگان مجتمعهای چندمنظوره برای فروش یکجای واحدهای اداری و تجاری شکل گرفته است. هر چند به اذعان کارشناسان کمبود شدید واحدهای اداری متناسب با استانداردهای روز فضای کسب و کار و سلیقه شرکتهای معتبر خارجی همچنان ادامه دارد و تا اطلاع ثانوی ساخت وساز در این بازار با بازده و توجیه اقتصادی مناسب همراه خواهد بود اما به نظر میرسد سازندگان برای فروش هر چه سریعتر این مجتمعها و واحدها شرایط ویژهای را تعریف کردهاند. به اعتقاد کارشناسان این سازندگان با اطلاع از ظرفیت تازه سرمایهگذاری در این بخش از بازار ساخت و ساز به دنبال فروش هر چه سریعتر این واحدها و سرمایهگذاری در پروژههای جدید مشابه هستند. برخی از این سازندگان از روش فروش اقساطی و مزایدهای و همچنین در نظر گرفتن تسهیلات لیزینگی برای تقویت قدرت خرید متقاضیان، استفاده میکنند.

بهعنوان مثال، سازندگان پروژه اداری – تجاری در یکی از معروفترین و پرتقاضاترین مناطق شمالی شهر تهران برای استقرار فعالیتهای اداری در پایتخت، به منظور افزایش توان رقابت با سایر سازندگان هر سه ویژگی گفتهشده را در متن آگهی خود برای فروش واحدهای اداری و تجاری مورد تاکید قرار دادهاند. این پروژه به لحاظ قرارگیری در یکی از بهترین مناطق نیمه شمالی پایتخت برای استقرار فعالیتهای اداری، دوری از تراکم و ترافیک محدوده مرکزی شهر در عین دسترسی به چهار بزرگراه اصلی، موقعیت ویژهای برای متقاضیان واحدهای اداری با شرایط خاص دارد. از این منظر، قیمت پیشنهادی اعلام شده تقریبا بالاترین نرخ موجود در بازار املاک اداری به حساب میآید. واحدهای اداری این مجتمع در متراژهای 1000 تا 7000 مترمربع بهصورت فلت به متقاضیان عرضه شدهاند.

شرایط فروش این واحدها بهصورت مزایدهای (واگذاری به بهترین پیشنهاد) و پرداخت 30درصد قیمت کل بهصورت نقد و 70 درصد بهصورت اقساطی اعلام شده است؛ ضمن اینکه خریداران میتوانند از تسهیلات لیزینگی برای خرید این واحدها با نرخ سود 21 درصد نیز بهرهمند شوند. مدت زمان اقساط این واحدها نیز از 2 تا 3 سال در نظر گرفته شده است. به گفته مسوولان دفتر فروش این پروژه، طی روزهای اخیر تعدادی از این واحدها با مبلغ پایه 16 میلیون تومان برای هر مترمربع واحد اداری و 54 میلیون تومان برای هر مترمربع فضای تجاری به فروش رفته است که در میان خریداران چند شرکت و برند معتبر خارجی هم دیده میشود. طی روزهای اخیر موارد قابل توجهی از این شیوه واگذاری املاک اداری در مناطق خاص شهر تهران، در آگهیهای مربوط به فروش یا اجاره واحدهای اداری مشاهده شده است.