منطقه ممنوعه ساخت‌ و‌ ساز

براساس این مصوبه، اراضی تحت اشغال کاربریهای 8 گانه که در ردیف کاربریهای حیاتی شهر تهران طبقهبندی میشود، جزو «حریم ممنوعه» هر نوع ساختوساز محسوب شده و باید طی 5 سال آینده توسط شهرداری، محافظت و تثبیت شود. تهران مطابق اهداف طرح جامع –سند بالادست شهرداری برای اداره شهر- باید تا سال 1405 به کلان شهر سرسبز با فضای عمومی متنوع تبدیل شود.

شورای عالی شهرسازی و معماری کشور با هدف حفظ کاربریهای حیاتی و عمومی شهر تهران یک حریم ممنوعه برای ساختوساز و تغییر کاربری تعیین و جزئیات آن را به استاندار تهران، شهردار تهران و رئیس شورای شهر تهران ابلاغ کرد. در قالب این مصوبه چهار بندی شورای عالی شهرسازی و معماری کشور، هر نوع تغییر کاربری زمینهایی که از قبل از سال 86 تاکنون بهعنوان اراضی دارای کاربری «فضای سبز، پارک و تجهیزات و تاسیسات شهری از جمله پارکینگ عمومی» شناخته شدهاند، باید تا سال 1400 تثبیت شده باقی بمانند و در مقابل هر نوع ساختوساز محافظت شوند.

شورای عالی شهرسازی و معماری یکبار در سال 90 با استناد به ضوابط بالادست شهر تهران یعنی طرح جامع، طرح تثبیت کاربریهای حیاتی را به مدت پنج سال یعنی پایان سال جاری تصویب کرد اما اخیرا در آخرین جلسه شورای عالی شهرسازی با تشخیص «عدم تناسب و هماهنگی بین وضع موجود کاربریهای حیاتی پایتخت با تراکم جمعیت شهری» طرح ممنوعیت تغییر کاربری اراضی حیاتی شهر تهران را برای پنج سال دیگر تمدید کرد. کاربریهای حیاتی شهر تهران که طبق مصوبه شورای عالی شهرسازی اجازه تغییر کاربری آنها برای ساختوسازهای مسکونی، اداری، تجاری و... سلب شده شامل فضای سبز، پارک و تجهیزات و تاسیسات شهری میشود. تاسیسات شهری شامل شش نوع دستهبندی آموزشی، درمانی، مذهبی، ورزشی، گردشگری و پارکینگ عمومی میشود.

شورای عالی شهرسازی و معماری کشور این ممنوعیت را با استناد به بند چهار پیوست شماره پنج طرح جامع شهر تهران که در سال 86 به تصویب رسیده است، تعیین کرد. طرح جامع شهر تهران در واقع یک نقشه بالادست برای اداره پایتخت است که تکالیف لازم برای تبدیل پایتخت به شهر سرسبز، شاداب و سرزنده با فضاهای عمومی متنوع و گسترده در سال 1405 (افق طرح جامع) در قالب آن گنجانده شده است. برای دستیابی به این هدف در بند چهار پیوست شماره پنج طرح جامع شهر تهران آمده است: «شهرداری تهران موظف به تامین فضاهای سبز، پارکها، تجهیزات و تاسیسات شهری است. در این ارتباط تا تامین اراضی موردنیاز برای رفع کمبود فضاهای خدماتی مذکور و موردنیاز شهر به ویژه در سطوح محلات، مطابق جداول سطح و سطوح فضاهای خدماتی، پیشبینی شده در طرحهای تفصیلی مصوب مناطق، کاربریهای سبز و پارکها و تجهیزات و تاسیسات شهری پیشبینی و تثبیت شده کماکان ملاک عمل بوده تا در فرآیندی تدریجی و در یک دوره گذار و حداکثر در دوره پنج ساله اول(تا پایان 1390) کاربریهای خدماتی موردنیاز، در چارچوب طرح تفصیلی، از سوی شهرداری تهران تامین و تثبیت و کاربریهای قبلی لغو شود.»

شهرداری تهران طبق متن این بند طرح جامع و مصوبه سال 90 شورای عالی شهرسازی وظیفه داشته طی 10 سال گذشته از یکسو کاربریهای سبز و پارک و تاسیسات شهری را تثبیت کند و از سوی دیگر همزمان نسبت به تامین اراضی موردنیاز برای ایجاد فضاهای عمومی و خدماتی جدید اقدام کند تا بتواند اراضی منجمد شده (زمینهایی که قرار بوده در این 10 سال کاربری آنها تغییر نکند) را به نفع مالکان اراضی تعیین تکلیف کند. از این رو از زمان ابلاغ آخرین نسخه طرح تفصیلی تهران (اردیبهشت ماه سال 1391) تاکنون برخی مالکان زمینهای بالای هزار مترمربع برای اطلاع از نوع مجوزی که در طرح تفصیلی برای ساختوساز روی ملکشان تعیین شده با مراجعه به سامانه استعلام طرح تفصیلی با واژه «تثبیت کاربری سبز» یا عناوینی شبیه آن که نشان از منجمد شدن ملک آنها به نفع فضای عمومی پایتخت دارد مواجه شدهاند. با توجه به اینکه این ممنوعیت به شکل موقتی و به تامین اراضی جایگزین توسط شهرداری منوط شده است مدیریت شهری پایتخت باید در ظرف زمانی مشخص وضعیت اراضی تثبیت شده را مشخص کند.

مصوبه اخیر شورای عالی مبنی بر تمدید ممنوعیت پنج ساله تغییر کاربری اراضی سبز، پارکها و تاسیسات شهری نشان میدهد: از نظر این نهاد و مرجع تنظیمکننده مقررات ساختمانی، مدیریت شهری پایتخت هنوز نتوانسته نسبت به کمبود زمین برای تامین کاربریهای حیاتی اقدام کند و به ناچار باید اراضی فعلی که از گذشته تاکنون دارای این نوع کاربری هستند همچنان تثبیت شده باقی بمانند و در مقابل ساختوساز محافظت شوند.مصوبهای که در تاریخ 19 مهرماه سال جاری در شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به تصویب شده است و نهایتا دیروز پس از اخذ امضاهای اعضای شورای عالی شهرسازی بهصورت رسمی از سوی دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری کشور به استاندار تهران، شهردار تهران و رئیس شورای شهر تهران ابلاغ شده در چهار بند تنظیم شده است. این متن دارای دو بخش است. بخش اول به تعیین حریم ممنوعه و تمدید ممنوعیت پنج ساله اختصاص دارد اما در بخش دوم دو مطالبه از شهرداری تهران مطرح میشود.

در بخش اول(بند دوم و سوم) آمده است: مهلت زمانی مربوط به تثبیت کاربریهای خدماتی موضوع بند ۴ پیوست شماره ۵ طرح جامع شهر تهران و پارکینگهای عمومی تا سال ۱۴۰۰ تمدید میشود و همچنین هرگونه تغییر کاربری اراضی تثبیت شده فوقالذکر، بهعنوان مغایرت با اساس طرح جامع تلقی شده و لازم است پیشنهادهای مربوط به تغییر کاربری یا حذف لایه تثبیت از روی این اراضی، پس از تایید کمیسیون ماده ۵ جهت تصمیمگیری نهایی به شورایعالی شهرسازی و معماری ایران ارائه شود. در عین حال در بخش دوم دو مطالبه از شهرداری تهران ارائه شده است. مطالبه اول آنکه شهرداری تهران مکلف شده است گزارشی از تکالیفی که بابت تامین زمین برای رفع کمبود کاربریهای خدماتی و حیاتی شهر در 10 سال اخیر بر عهده داشتهاست به شورایعالی شهرسازی ارائه کند.

در بند یک این مصوبه چنین آمدهاست: «گزارش میزان تحقق کاربریهای خدماتی موضوع بند ۴ پیوست ۵ طرح جامع تهران به تفکیک مناطق ۲۲ گانه و دلایل عدم توفیق مصوبه فوقالذکر طی ۱۰ سال گذشته، ظرف یک ماه آینده توسط شهرداری تهران به شورایعالی ارائه شود.» همچنین مطالبه دوم شورایعالی شهرسازی از مدیریت شهری درخصوص ایجاد دسترسی برای این شورا به سامانه صدور پروانه ساختمانی است.

این مطالبه در قالب بند چهارم آورده شده که به این شرح است: «شورایعالی بر ضرورت دسترسی بدون محدودیت دبیرخانه شورایعالی شهرسازی و معماری ایران (در حد رؤیت و گزارشگیری) به اطلاعات سامانه صدور پروانه شهرداری تهران در جهت امکان نظارت بر تکالیف مقرر شده توسط شورایعالی برای شهرداری تهران تاکید میکند.» به نظر میرسد شورایعالی درنظر دارد از طریق تسلط لحظهای و آنلاین به نبض صدور انواع مجوزهای ساختمانی در تهران به اتاق فرمان ساختوساز پایتخت (سامانه صدور پروانه ساختمانی) نسبت به صحت و سقم نحوه اجرای مصوبات شورایعالی شهرسازی اطلاع کسب کند تا بتواند بهموقع در برابر مغایرتها و عبور از محدوده مجاز تغییر کاربری واکنش نشان دهد.

در حالحاضر یکی از ریشههای اختلاف چند سال اخیر که میان شورایعالی شهرسازی و مدیریت شهری تهران در بخش ساختوسازهای مغایر وجود داشته، این است که شورایعالی شهرسازی همواره مدتها بعد از صدور مجوزهای ساختمانی توسط مناطق یا کمیسیون ماده پنج به پروندههایی که معتقد است برخلاف ضوابط بالادستی است، ورود میکند و این موضوع ناشی از عدم اطلاع بهموقع از کم و کیف مجوزها است. البته در جلسهای که اعضای شورایعالی شهرسازی حریم ممنوعه ساختوسازها در پایتخت را مصوب کردند، مقامات ارشد شهرداری تهران نیز حضور داشتند که گفته میشود آنها در دفاع از تکالیف مصوب مربوط به چند سال اخیر در حوزه تثبیت کاربریهای فضای سبز، پارکها، تجهیزات و تاسیسات شهری گزارشهای مستند ارائه و اعلام کردند مدیریت شهری در این حوزه کاملا در مسیر اهداف طرح جامع شهر حرکت کرده است. با این حال در همان جلسه برخی اعضای شورایعالی شهرسازی به این موضوع اشاره شد که شهرداری باید گزارش رسمی و مکتوبی از نحوه تثبیت کاربریهای حیاتی در ده سال گذشته و چگونگی تامین زمین برای رفع کمبودها را به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی ارائه کند تا در صورت تائید این موضوع، ممنوعیت تغییر کاربری اراضی قدیمی برداشته شود.

سرانه فضای سبز و پارکها به گواه آمار

علاوه بر گزارشهای ارائه شده درخصوص سرانه فضاهای سبز، پارکها و تجهیزات و تاسیسات شهری در جلسات کارشناسی، با استناد به دو دسته اطلاعات کمی شامل هدف تعیین شده برای کاربریهای حیاتی و عملکرد شهرداری تهران در تامین کاربریهای حیاتی آخرین وضعیت سطح موجود فضای سبز و خدمات عمومی شهر تهران را مورد بررسی قرار داده شد. گزارش مربوط به اهداف کمی تعیین شده برای تامین فضای سبز، پارکها و تاسیسات شهری با استناد به متن طرح جامع شهر تهران نشان میدهد: شهرداری تهران از اواخر دهه 80 ماموریت داشته به گونهای مجوزهای ساختمانی صادر کند و فضاهای سبز ناحیهای و منطقهای را توسعه دهد که در سال 1405 سرانه فضای سبز در شهر تهران با توزیع متقابل در سطح شهر به 10 مترمربع افزایش پیدا کند؛ به این معنی که به ازای هر نفر ساکن شب شهر معادل 10 مترمربع فضای سبز در شهر وجود داشته باشد اما با این حال گزارشی که معاونت برنامهریزی شهرداری تهران از عملکرد دو ساله شهرداری تهران در چارچوب برنامه پنج ساله دوم منتشر کرده، بیان میکند سرانه کل فضای سبز شهر تهران از 14/4 مترمربع در سال 92 به 15/5 مترمربع در سال 93 و 16/4 مترمربع در سال 94 افزایش پیدا کرده اما سرانه بوستان و تفرجگاه پایتخت در حالحاضر (آخرین آمار مربوط به سال 93) معادل 6/8 مترمربع است.

کارشناسان شهرسازی معتقدند آنچه بهعنوان سرانه فضای سبز باید ملاک عمل مدیران شهری قرار گیرد، سرانه مربوط به بوستانها و تفرجگاهی شهر است که بهصورت واقعی در حکم فضای عمومی میتواند توسط شهروندان مورد استفاده قرار گیرد.طرح جامع شهر تهران همچنین برای تامین کاربریهای خدماتی ششگانه نیز هدف کمی در نظر دارد. طبق محتوای این طرح سرانه مجموع خدمات شهری ششگانه باید تا افق طرح جامع شهر تهران به 13 مترمربع برسد طوری که برای حداقل یک بلوک شهری که دارای حداقل 10 پلاک ساختمانی است دسترسی به این خدمات به آسانی امکانپذیر باشد. همچنین گزارش معاونت برنامهریزی شهرداری تهران نشان میدهد: در حال حاضر تا پایان سال 93 میزان سرانه خدمات ششگانه شهری معادل 8/5 مترمربع است که باید تا پایان سال 97، به 10/3 مترمربع برسد. این گزارش نشان میدهد در وضعیت فعلی سرانه خدماتی ششگانه شهر تهران هنوز 4/5 مترمربع با هدف طرح جامع در سال 1405 فاصله دارد.

چالش شهرداری در حفاظت از پارکها

براساس وقایع و گزارشهای میدانی ماههای اخیر بهنظر میرسد شهرداری تهران برای حفاظت از اراضی سبز و بهخصوص پارکهای موجود تهران با یک چالش خارج از اراده مدیریت شهری مواجه است که آن بازگشت مالکان اراضی پارکهای قدیمی شهر است. اخیرا در برخی مناطق تهران افرادی به شهرداری مراجعه کردهاند که ادعای مالکیت بخشی از پارکهای شهر تهران را مطرح میکنند. طوری که میگویند حداقل 20 درصد از زمینهای برخی از پارکهای قدیمی شهر متعلق به آنها است.

کمکاری در مصوبه شورای عالی شهرسازی

برخی از کارشناسان شهرسازی معتقدند مصوبه اخیر شورای عالی شهرسازی از بابت تعیین محدوده زمانی تثبیت کاربریهای حیاتی با نوعی کمکاری و عدم دوراندیشی آمیخته شده است، به این معنی که شورایعالی شهرسازی میتوانست اراضی دارای کاربریهای حیاتی را به جای پنج سال برای 10 سال تثبیت کند تا بتواند تا افق زمانی طرح جامع که سال 1405 است عملا در این موضوع منعکس شود اما هم اکنون به جای آنکه این حریم تا سال 1405 اعتبار داشته باشد افق زمانی این مصوبه سال 1400 پیشبینی شده است.

رای شهرداری به حفظ اراضی خدماتی

مدیران شهری پایتخت با دفاع از اصل موضوع افزایش کاربریهای عمومی پایتخت، نسبت به ضرورت تثبیت کاربریهای خدمات عمومی و حیاتی شهر تاکید کردند.

معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران ضمن دفاع از عملکرد شهرداری در حوزه تثبیت کاربریهای حیاتی و همچنین با اشاره به جلسه 19 مهرماه شورای عالی شهرسازی و معماری کشور اعلام کرد: این جلسه اگرچه با حضور برخی مدیران شهرداری تهران برگزار شد، اما پیش از برگزاری جلسه، شورای عالی درخصوص موضوع سرانه فضاهای سبز و پارکهای موجود در شهر تهران گزارشی از شهرداری تهران درخواست نکرده بود.

پژمان پشمچیزاده، معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با بیان اینکه در عین حال در کمیته فنی شورای عالی شهرسازی نیز فرصتی برای شهرداری تهران جهت ارائه گزارشهای مستند و مکتوب اختصاص داده نشد، اظهار کرد: با وجود آنکه ماهیت تصمیم اتخاذ شده با اهداف مدیریت شهری در جهت حفظ فضاهای سبز و پارکها همخوانی دارد؛ اما در این جلسه گزارشی بدون ارائه اعداد و ارقام از سوی کارشناسان شورای عالی شهرسازی ارائه شد. همچنین گزارشی نیز بهصورت شفاهی درخصوص ارتقای سرانه فضای سبز در شهر تهران طی چند سال اخیر از طرف مدیران شهری ارائه شد و در عین حال بنا شد در جلسه دیگری گزارشی بهصورت مفصل از سوی شهرداری تهران تدوین و پس از ارائه در شورای عالی شهرسازی نسبت به آن تصمیمگیری شود.

او با اشاره به متن مصوبه چهاربندی شورای عالی شهرسازی نیز گفت: با وجود موافقت شهرداری برای تثبیت کاربری فضاهای سبز و پارکها اما به نظر میرسد محتوای بند یک و دو با یکدیگر در تناقض است.

پشمچیزاده به بند چهارم مصوبه شورای عالی شهرسازی اشاره کرد و افزود: درخصوص این بند (درخواست شورایعالی برای ایجاد دسترسی به سامانه صدور پروانه ساختمانی) در جلسه مهرماه شورای عالی شهرسازی نیز توضیحات شهرداری ارائه شد و همانطور که پیش از این عنوان شد اگرچه شهرداری تهران همواره خود را موظف به ارائه اطلاعات به نهادهای نظارتی در چارچوب قوانین و مقررات میداند، اما در عین حال دسترسی به سیستم داخلی مجموعه شهرداری مطابق با ضوابط امکانپذیر نخواهد بود.