چشم‌انداز و الزامات تحرک بازار مسکن/ ایستگاه پایانی رکود

بهروز ملکی در رابطه با سازوکار رونق و رکود در بازار مسکن گفت: اساس رونق و رکود بخش مسکن، بر ساختار زمانبر، سرمایهبر، مکانمحور و غیرقابل واردات بودن مسکن استوار است. نگاهی به تاریخچه رفتار بازار مسکن کشور طی 25 سال گذشته حکایت از آن دارد که پس از تحریک بازار، با افزایش سودآوری ساختوساز، انگیزه اقتصادی برای اخذ پروانه ساختمانی افزایش مییابد، ولی به علت ماهیت زمانبر تولید مسکن، عرضه این واحدها با وقفه صورت پذیرفته و فشار تقاضا موجب افزایش قیمت مسکن میشود.

او افزود: با توجه به زمان ساخت، پروژههای شروعشده در دوران رونق، طی دوران رکود به بهرهبرداری میرسند! از سوی دیگر با کاهش سود ساختوساز در دوران رکود، انگیزه شروع ساختوساز و در پی آن، اخذ پروانههای ساختمانی کاهش یافته و این مساله نیز مجدداً موجب کاهش عرضه (با یک وقفه دو، سهساله) میشود. این فرآیند در مجموع موجب شکلگیری متناوب دورههای پنج، ششساله در این بخش است. براین مبنا، همانطور که انتظار میرفت بازار مسکن تهران پس از حدود سه سال رکود، وارد دوره گذار به سمت رونق شده است.

ملکی در ادامه گفتوگویش با هفتهنامه تجارت فردا در پاسخ به این سوال که آیا عوامل برونبخشی نیز بر نوسانات بخش مسکن تاثیرگذارند؟ گفت: قطعاً! عواملی چون ساختار جمعیتی، رشد اقتصادی، قیمت نفت، درآمد خانوار، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، وام ساخت و خرید مسکن، سیاستهای دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن دارند. این عوامل عمدتاً برونبخشی، طول و عرض ادوار پیشبینیشده بازار مسکن را با تغییر مواجه میکنند.

این تحلیلگر بازار مسکن در ادامه بیان کرد: در نیمه اول سال جاری که روند قیمت و حجم معاملات در شهر تهران، اندکی افزایش یافت، در بسیاری از شهرها چنین موضوعی مشاهده نشد؛ واقع مطلب این است که تهران شهر پیشتاز بازار مسکن کشور است و تحولات این شهر با وقفه به سایر شهرها سرایت میکند.

او در پاسخ به این سوال که کاهش میزان معاملات مسکن در مهرماه، برخلاف روند صعودی معاملات مسکن در نیمه اول سال چه پیامی برای بازار مسکن دارد؟ گفت: حجم معاملات شهر تهران طی سالیان اخیر در دامنه 5 تا 25 هزار مبایعه در هر ماه بوده است. این مساله ناشی از شرایط رونق و رکود بازار است. با توجه به تقارن فصل پاییز با محرم و صفر، کاهش حجم معاملات قابل انتظار بود اما مجدد در فصل زمستان، حجم معاملات، اندکی افزایش خواهد یافت.

ملکی در پاسخ به این سوال که از نظر شما علاوه بر حجم معاملات مسکن، کدام شاخص میتواند نوید رسیدن به رونق بخش مسکن را به ما بدهد؟ گفت: ارزیابی ادوار تجـاری در اقتصاد مسکن از سوی سنجههای متنوعی همچون ارزش افزوده، سـرمایهگـذاری، قیمـت مسـکن، حجـم معـاملات، حجم تسهیلات و همچنین میزان صدور پروانههای ساختمانی صورت میپذیرد.

او افزود: در واقع برخی از متغیرهای اشارهشده همچون قیمت، میزان معـاملات، میـزان صـدور پروانـههـای سـاختمانی و سـرمایهگـذاری دارای کاستی مبنایی در تبیین ادوار بازار هستند؛ بااین حال بررسیها نشان میدهد نوسانات در ایـن متغیرها میتواند با وقفههای زمانی، باعث نوسان در ارزش افزوده بخش مسـکن، بـه عنـوان متغیـر اصلی نشاندهنده رونق و رکود در این بخش شود.

او در خصوص عواملی که در تعیین قیمت مسکن نقش دارند، گفت: مهمترین عامل تاثیرگذار بر قیمت هر کالایی در بلندمدت، تورم عمومی است. این عامل، به زبان ساده بیانگر کاهش قدرت خرید پول است. ازاینرو بهطور طبیعی در شرایط تورم عمومی مثبت، ثبات بلندمدت قیمت اسمی داراییها فاقد توجیه اقتصادی است. هماکنون، قیمت مسکن با 3.5 سال پیش همین موقع، تفاوت محسوسی ندارد؛ این در حالی است که قیمت سایر کالاها و خدمات طی این مدت، درمجموع بیش از 50 درصد افزایش یافته است که از آن میتوان تعبیر به کاهش شدید قیمت واقعی مسکن کرد.

این تحلیلگر بازار مسکن در پاسخ به این سوال که افزایش تسهیلات مسکن تا چه اندازه در رسیدن این بخش به رونق نقش دارد؟ گفت: در ایران به دلایل گوناگون، سهم کمی از ارزش مسکن، از سوی وام خرید مسکن تامین مالی میشود و خانوارها مجبورند بخش عمدهای از ارزش مسکن مورد نیاز خود را از طریق پساندازهای گذشته و بازارهای غیررسمی، تامین مالی کنند. بنابراین افزایش سهم تسهیلات از قیمت مسکن، نقش انکارناپذیری در بهبود عملکرد بازار مسکن دارد. در خصوص کاهش نرخ سود تسهیلات نیز بدیهی است که موجب افزایش تمایل خریداران برای پذیرش بدهی و خرید خانه میشود که این مساله، تحریک بیشتر تقاضا را در پی دارد.

ملکی در پاسخ به این سوال که آیا از نظر شما امکان بازگشت سفتهبازی به بخش مسکن وجود دارد؟ گفت: در بازار مسکن نمیتوان تقاضای سرمایهای و سفتهبازی را حذف کرد چرا که خصلت بازارهای دارایی چنین است اما میتوان دامنه آن را کاهش داد. کما اینکه این نوسان در بازار مسکن سایر کشورها هم قابل ردیابی است. هرچند جای انکار نیست که به دلایلی -از جمله تزریق منابع نفتی به اقتصاد- تقاضای سوداگرانه در بازار مسکن کشورمان بیش از حد معمول است.

او در خصوص اقداماتی که در حوزه اقتصاد مسکن انجام شده است، گفت: فهرست مشکلات بخش مسکن، حاکی از ساختار متصلب سیاستگذاری در این بخش بوده و بالطبع، نوگرایی و نواندیشی در این حوزه را اجتنابناپذیر مینماید. چراکه حاکمیت رویکرد مکانیکی پروژهمحور طی دهههای گذشته و کمرنگ بودن اصلاحات ساختاری و نهادی نتوانسته است مشکلات این بخش را مرتفع کند.

او افزود: براین اساس معتقدم مهمترین کاری که انجام شد، اصلاح نگرش در وزارت راه و شهرسازی است. مرور عملکرد دولت یازدهم در بخش مسکن، تمرکز سیاستگذاری بر اصلاحات ساختاری بخش مسکن را تایید میکند. برنامههایی همچون توسعهای کردن بانک مسکن، توسعه نظام پیشفروش و استفاده از حسابهای امانی، راهاندازی صندوقهای ضمانت در حوزه مسکن، راهاندازی شرکتهای تامین سرمایه، صندوقهای سرمایهگذاری زمین و ساختمان، توسعه ابزارهای بیمهای در بخش مسکن، توسعه بازار رهن اولیه و ثانویه، صندوق تسهیلات و پسانداز منطقهای مسکن، صندوقهای پسانداز مسکن و... حاکی از رویکرد نهادی و ساختارگرایانه در حوزه مسکن است. شایان توجه است که اجرای این برنامهها مستلزم هماهنگی با دیگر دستگاهها و صرف زمان است، ولی اثرات آنها بسیار گستردهتر از برنامههای اجرایی خاص و کوتاهمدت بوده و میتواند در میانمدت و بلندمدت زمینه توسعه بخش مسکن را مهیا کند. ضمن اینکه نباید از نظر دور داشت که همه این امور در حالی برنامهریزی شد که وزارت راه و شهرسازی درگیر تکمیل و اتمام پروژه مسکن مهر نیز بوده است.

این تحلیلگر بازار مسکن در پاسخ به این سوال که اقتصاد مسکن با چه مشکلاتی مواجه است؟ گفت: اقتصاد مسکن کشور با مشکلات متنوعی مواجه است: سهم بالای مسکن در هزینه خانوار، نوسانات شدید بازار مسکن، عدم تطابق الگوی عرضه و تقاضا، ناکارآمدی نظام تامین مالی مسکن، بالا بودن طول دوره انتظار خانوارها برای دسترسی به مسکن، مالیاتهای غیرهدفمند و غیرموثر مسکن، ناهماهنگی میان سیاستهای توسعه شهری و سیاستهای مسکن، حضور کمرنگ صنعتیسازی و فناوریهای نوین تولید مسکن، خلأ اجارهداری حرفهای، نابسامانی بنگاههای معاملات املاک، حجم بالای بافتهای نابسامان شهری، ناکارآمدی برنامههای تامین مسکن اقشار کمدرآمد، سیستم اطلاعات ناقص زمین و مسکن، ساختار ناکارآمد هزینه-درآمد شهرداریها و... .

او در ادامه بیان کرد: قسمت قابل توجهی از وضعیت کنونی، زاییده فقدان برخی از نهادها یا کژکارکردی نهادهای موجود است. در چنین شرایطی یا نهاد مورد نیاز برای توسعه مسکن، وجود ندارد یا اگر هم وجود دارند، کارکرد مخدوشی دارند مثلاً وزارت راه و شهرسازی به جای سیاستگذاری، تصدیگری کرده است. شهرداری به جای مدیریت شهر، تجارت شهر کرده است. انبوهساز به جای توسعهگری، پیمانکاری کرده است و مواردی از این دست.

ملکی گفت: از این رو حتی در دورههایی که بخش قابل توجهی از توان اجرایی و مالی دولت مصروف طرح و پروژهای در بخش مسکن شده، مشکلات این بخش مرتفع نشده است؛ چراکه به جای پروسه اصلاحات نهادی، اجرای پروژه در کانون توجه بوده است. براین اساس دولت یازدهم با درک عمیق از مشکلات اقتصاد زمین و مسکن، اصلاحات نهادی و ساختاری در این بخش را هدفگذاری کرد. اما بهطور کلی با لحاظ جمیع جهات، امسال را میتوانیم ایستگاه پایانی رکود در نظر بگیریم؛ در چنین شرایطی انتظار میرود بازار مسکن تهران به مرور وارد دوره رونق شده و در پی آن، سایر شهرها نیز به تدریج روند مشابهی را طی کنند.