عوامل موثر در کاهش قیمت مسکن

به اعتبار تاکیدات صورت گرفته در قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و راهبردهای اصلی حاکم بر نظام برنامهریزی کشور طی ۵ دوره برنامهریزی بعد از انقلاب مبنی بر ضرورت حمایت از اقشار کمدرآمد از یکسو و تلاش دولتهای مختلف در جهت افزایش رونق در معاملات محصولات ساختمانی با کاربریهای مختلف دولتها تلاش کردهاند تا با در پیش گرفتن راهکارهایی در جهت کاهش بهای تمام شده احداث واحدهای مختلف محصولات ساختمانی اقدامات مدنظر خود را انجام دهند.

طبعا برخی از راهکارهای در پیش گرفته شده موافقان و مخالفان خاص خود را نیز داشته است. در اینجا سوالات مهمی مطرح میشوند که باید به هر یک از آنها در جای خود پاسخ مناسب و درخوری داده شود. آیا برای کاهش بهای تمام شده احداث باید از کاهش قیمت زمین (به طرق معقول) استفاده کرد و آیا این بهترین راهکار است؟ برای کاهش قیمت تمام شده تا چه حد قیمت پروانه موثر است؟ آیا کاهش بهای تمام شده احداث واحدهای مسکونی امری است که صرفا در دست دولت باشد؟ نقش شهرداریها بهعنوان صادرکنندگان پروانههای ساختمانی در کاهش بهای تمام شده چیست؟ نقش بخش خصوصی بهعنوان سرمایهگذار و سازنده بخش مهمی از ساختمانهای در دست احداث در جهت کاهش بهای تمام شده چه میتواند باشد؟ در این میان نقش هزینههای مبادلاتی(هزینههای سنجش-نظارت و ارزیابی) در کاهش بهای تمام شده ساخت محصولات ساختمانی چیست؟

اساسا آیا کاهش بهای تمام شده احداث یک واحد مسکونی امری است که راهکاری درونبخشی داشته باشد یا اینکه فرابخشی بوده و تابعی از متغیرهای سطح کلان و سطح توسعه است؟ به نظر میرسد که پرداختن به هریک از این سوالات و خصوصا 2 سوال آخر از اهمیت بالاتری نسبت به سایر سوالات مطرح شده برخوردار باشد. شاید پاسخگویی به تعدادی از این سوالات مستلزم انجام پژوهشهای کاربردی خاص و برآورد کردن با استفاده از مدلهای اقتصادسنجی باشد که در محافل دانشگاهی باید به آن پرداخته شود.

۱- براساس تجربیات جهانی دولت به هر میزان در اقتصاد کمتر دخالت کند، منافع آن برای اقتصاد بیشتر است، هرچند که این عبارت معنای نفی ضرورت دخالت دولت در مواردی خاص را ندارد، اما حضور دولت در فعالیتهایی که بخش خصوصی ذاتا توانمندی حضور در آن را دارد، امری غیرضروری بوده و در شرایط برابر عدمالنفع آن بیش از منافع آن است. (نگاهی به برخی از تجربیات ذکر شده در فصل دوم از کتاب حقایق و مغالطات در اقتصاد – توماس ساول که در سالهای اخیر به زبان فارسی نیز ترجمه شده است گواه این مدعا است- هرچند که شاید همه مطالب کتاب را نتوان با قاطعیت بنا بر شرایط اقتصاد ایران تایید کرد). بنابراین به نظر میرسد که انتظار از دولت برای اینکه در جهت کاهش قیمت زمین در اقتصاد کاری انجام بدهد امری است که در نهایت ممکن نیست یا عدمالنفعهای خاص خود را دارد.

ضمن اینکه دولت طی اجرای برنامههای توسعه بعد از انقلاب گاه بهعنوان یک فعال اقتصادی ذینفع عمل کرده و خود بهعنوان یک طرف کسب درآمد رفتار کرده است. به همین اعتبار از این نهاد اجتماعی در اقتصاد ایران چندان نمیتوان توقع کاهش قیمت زمین را داشت(حتی اگر بتواند این کار را انجام دهد). کاری که دولت در این زمینه میتواند انجام دهد اتخاذ سیاستهایی است که به ثبات بخشی و رونق اقتصاد کلان کمک کرده و به کاهش نرخ مهاجرت از روستاها به شهرهای کشور (که با کمبود عرضه زمین مواجه هستند وطبعا افزایش مهاجرت تقاضا برای واحد مسکونی را بالا برده و قیمت زمین را دچار افزایش خواهد کرد) منجر شود. در شهری مانند تهران این موضوع با افزایش نسبت قدرالسهم بر اساس آورده طرفین مشارکت که طی سنوات گذشته از رقمی کمتر از 60درصد برای مالک زمین، اکنون به بیش از 60 درصد (بهصورت متعارف و نه در همه نقاط شهر تهران) رسیده است، قابل مشاهده است.

۲- برای کاهش قیمت تمام شده واحدهای مسکونی – در سطح تحلیل خرد- شهرداریها بیش از دولت امکان عمل دارند، چرا که صدور پروانه در دست شهرداریهای کشور بوده و رقم پروانه در برخی از نقاط شهری سهم مهمی از کل هزینههای سرمایهگذاری احداث را تشکیل میدهد. بنابراین به نظر میرسد که یک راهکار برای کاهش هزینههای سرمایهگذاری و کاهش بهای تمام شده احداث واحدهای مسکونی کنترل هزینههای پروانه است.

۳- بخش خصوصی بهعنوان سازنده واحدهای مسکونی نیز در این میان صرفا قیمت پذیر است، چرا که وی برای احداث باید اقدام به خرید مصالح ساختمانی کند که قیمت آن در جای دیگر و توسط فعالان اقتصادی دیگر تعیین میشود. بنابراین عملا دست بخش خصوصی در این میان بسته است.

با این اوصاف سوال اینجاست که راهحل کاهش بهای تمام شده احداث چیست؟ به نظر میرسد که راهحل اصلی برای کاهش بهای تمام شده در موارد ذکر شده (بهجز هزینههای پروانه) نباشد.

1- یکی از مسائل اصلی مطرح در اقتصاد ایران طی سنوات گذشته موضوع بالا بودن هزینههای مبادلاتی است. هزینههایی که عملا در جایی ثبت نشده و طبعا نه مشمول مالیات است و نه ممکن است کسی از آن مطلع شود ولی وجود دارد. تا زمانی که این هزینهها نه در صنعت ساختمان بلکه در هر صنعت و رشته فعالیتی بالا باشد کاهش بهای تمام شده ممکن نخواهد بود. بهعنوان مثال برای خرید یک قطعه زمین در یک کلان شهر گاه مشاهده شده است که قیمت زمین از ارزش ذاتی آن بسیار بالاتر بوده است که دلیل اصلی آن حضور واسطههای مختلف (که گاه بهدلیل عدم تقارن اطلاعاتی موجود در بازار میباشد) است. این امر خود یکی از دلایل اصلی بالا رفتن قیمت زمین و افزایش بهای تمام شده است. هزینههای غیرمتعارف دیگری که گاه از سوی سازندگان باید پرداخت شود نیز از همین دست متغیرهایی است که روی بهای تمام شده اثر مستقیم میگذارند و به عدم شفافیت در اقتصاد دامن میزند.

2- موضوع دومی که از اهمیت بالایی در خصوص کاهش بهای تمام شده برخوردار است مساله قیمت گذاریهای دلبخواهی است. امری که طی ماههای گذشته بهصورت مکرر مورد تاکید و تذکر اقتصاددانان کشور نیز قرار داشته و خود بهعنوان یکی از دلایل ساختاری شکلگیری تورم تلقی میشود. بهعنوان مثال درحالیکه بهای تمام شده تولید یک تن سیمان به علاوه حاشیه سود انتظاری رقمی مشخص است کارخانه تولیدکننده درصد بالاتری روی مجموع دو رقم قبلی کشیده و بهای آن را بالا میبرد. این امر نهتنها در بازار مواد اولیه محصولات ساختمانی دیده میشود بلکه در سایر رشته فعالیتها نیز گاهی مشاهده میشود و خود زمینهساز افزایش بهای تمام شده است.

با مجموع توضیحات ارائه شده در بالا ملاحظه میشود که مساله اصلی کاهش بهای تمام شده در دل صنعت ساختمان نبوده و خارج از این صنعت است. به تعبیر دیگر حل مسائل صنعت ساختمان در جهت کاهش بهای تمام شده را بیشتر باید در سطح سیاستگذاری کلان و رهیافتهای توسعهای کشور جستوجو کرد و تاکید بر زمین بهعنوان یکی از متغیرهای اصلی شکلدهنده بهای تمام شده چندان نمیتواند در رسیدن به مقصود به ما کمک کند.