پاسکاری گارانتی در بازار «نوساز»ها

بررسیها درباره تشدید «نواقص» فنی و «خرابی» تاسیسات و تجهیزات بهکار گرفتهشده در برخی ساختمانهای تازهساز حاکی است: این سازهها اگر چه بهعنوان واحد «آماده مصرف» فروخته میشوند، اما برای «قابل استفاده شدن»، حدود یک درصد قیمت فروش، هزینه اضافی به خریدار تحمیل میکند.

سه نهاد متولی نظارت و کنترل کیفیت ساخت و سازهای مسکونی، به رغم عزم اولیه برای خارج کردن مقررات «بیمه و گارانتی آپارتمانهای تازهساز» از بایکوت اجرا، هنوز بر سر «نحوه نجات خریداران مسکن از تله هزینهای» به تفاهم نرسیدهاند. متولی بخش مسکن، مدیریت شهری تهران و همچنین دستگاه ناظر بر فعالیت مهندسان ساختمانی، بر اساس مجموعهای از قوانین سراسری مصوب سالهای گذشته از یکسو و برنامههای بالادست هر کدام از این نهادها از سوی دیگر، مکلف بودند با همکاری سه جانبه، طرح «صدور بیمه کیفیت ساخت و ارائه گارانتی فروش آپارتمان توسط سازنده» را اجباری کنند تا مسوولیت اجتماعی، حرفهای و فنی عوامل ساختوساز در مقابل خریداران واحدهای مسکونی، قابل رصد و در صورت نیاز، امکان مطالبه حقوق از دست رفته مصرفکننده ساختمان از سازنده، فراهم شود. اما بررسیهای «دنیای اقتصاد» از فرجام این طرح نشان میدهد کمکاریهای سه طرف و مسیرهای طی شده اشتباه در تامین شروط، پیشنیازها و ابزارهای لازم برای اجرای طرح، باعث شده پرونده «گارانتی خانههای نوساز» بین نهادهای مسوول پاسکاری شود و تاوان آن را خریداران بپردازند.

اجرای طرح صدور بیمهنامه و گارانتی برای آپارتمانها، فارغ از شرط «رفع اختلافات نظری سه نهاد مسوول نظارت بر ساخت و ساز»، نیازمند دو ابزار است. طبق مقررات مربوطه، ساختمانهای نوساز برای بیمه شدن و ارائه گارانتی، باید ابتدا دارای «شناسنامه فنی» باشند؛ بهطوری که قانونگذار، وظیفه صدور این شناسنامه -بهعنوان دفترچه اطلاعات فنی ساختمان که همه عملیات احداث و نوع مصالح بهکار رفته در سازه، در آن قید میشود و امضای مهندس ناظر بهعنوان تاییدکننده نهایی کیفیت و حسن اجرای ضوابط، در انتهای شناسنامه به ثبت میرسد- را به سازمان نظام مهندسی محول کرده است. این در حالی است که اخیرا به موجب یک ابلاغیه از وزارت راه و شهرسازی، مسوولیت صدور شناسنامه فنی ساختمان بهخاطر تدوین یک لایحه مرتبط با اصلاح قوانین ساختمانی و در حالی که هنوز این لایحه در دولت به تصویب نرسیده، بر عهده شهرداریها گذاشته شده است. در این میان، شهرداری با استناد به قوانین فعلی، عملا مسوولیت صدور شناسنامه فنی را متوجه نظام مهندسی میداند. این سردرگمی در تشخیص مسوول پیگیری و اجرای شناسنامه فنی ساختمان، طبق اعلام صریح شهرداری، فعلا جلوی شناسنامهدار کردن آپارتمانهای نوساز و تجهیز آنها به سند فنی را گرفته و در نتیجه، مانع صدور بیمهنامه کیفیت و ارائه گارانتی فروش شده است.

شهرداری تهران اخیرا در یک گزارش رسمی از کارنامه دو سال اول اجرای برنامه پنج ساله دوم خود –برنامههای مصوب شورای شهر برای اجرا توسط شهرداری در سالهای 93 تا 97- درباره علت به سرانجام نرسیدن تکلیف مربوط به بیمهنامه کیفیت و شناسنامه فنی، اعلام کرد: صدور بیمهنامه و شناسنامه به ترتیب منوط به هماهنگی وزارت راه و شهرسازی با شرکتهای بیمه و همچنین تهیه دفترچه اطلاعات فنی توسط سازمان نظام مهندسی تهران است.

تحقیقات تکمیلی درباره پشت صحنه پاسکاری گارانتی ساختمانهای نوساز بین نهادهای مسوول حاکی است: توقف این طرح در مرحله قبل از اجرا، صرفا به سردرگمی در تشخیص متولی صدور شناسنامه فنی، خلاصه نمیشود. طبق قانون، بیمهنامه و ضمانتنامه فروش آپارتمان نوساز، فقط برای ساختمانهایی که از سوی «مجری ذیصلاح» احداث شود، قابل صدور است. اما در حال حاضر برای هر شخصیت حقیقی متقاضی سرمایهگذاری ساختمانی –بساز و بفروشهای غیرحرفهای و فاقد گواهی صلاحیت ساخت- پروانه صادر میشود.

به این ترتیب، رفتار کنونی نهادهای ناظر بر ساخت، به جای آنکه بازار ملک را به تعهدپذیر کردن سازندهها در مقابل بهرهبرداران، نزدیک کند، باعث دورتر شدن بازار از مزایای بیمه و گارانتی، شده است. به گزارش «دنیای اقتصاد» به استناد یک ماده قانونی و یک تکلیف گنجانده شده در برنامه پنجم توسعه کشور، طرح «بیمه تضمین کیفیت ساختوساز» بر عهده سه نهاد وزارت راه و شهرسازی، سازمان نظام مهندسی و شهرداری گذاشته شد. بنابر ماده 33 قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان که اوایل دهه 80 به تصویب رسید و همچنین تکلیف حوزه ماموریتی شهرسازی و معماری شهرداری تهران در قالب برنامه پنج ساله دوم، هر سه نهاد بهعنوان اضلاع مثلث اجرای این طرح موظف بودند با اتکا به دو ابزار اولیه، زمینههای اجرای این طرح را فراهم کنند.

اجرای طرح بیمه تضمین کیفیت ساخت از یکسو مستلزم شناسنامهدار شدن املاک و از سوی دیگر اجرای پروژه ساختمانی توسط مجری ذیصلاح است. شناسنامه فنی در واقع یک گواهی حاوی اطلاعات فنی ساختمان است که با امضای مهندس ناظر به تایید نهایی میرسد. با گذشت چند سال از تصویب این ماده قانونی به نظر میرسد بروز سردرگمی میان نهادهای نظارتی متولی ساختوساز نهایتا منجر به تعلیق در اجرای این قانون شده است.اگرچه مدیریت شهری پایتخت معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمان مطابق با قانون بر عهده سازمان نظام مهندسی گذاشته شده است اما اخیرا به موجب یک ابلاغیه از سوی وزارت راه و شهرسازی، صدور شناسنامه فنی ساختمان بر عهده شهرداری تهران گذاشته شده است. طبق آنچه در گزارش معاونت برنامهریزی شهرداری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنجساله شهرداری آمده است: در حال حاضر مجموعه عملیات و اقدامات مدیریت شهری برای افزایش طول عمر مفید ساختمانهای احداثی از طریق سازوکار نظارتی برای الزام به استفاده از مصالح مرغوب و بهتر با همکاری سازمان نظام مهندسی فقط درخصوص بتن و اسکلت رعایت میشود.ضمن آنکه مدیریت شهری همچنان معتقد است صدور شناسنامه فنی ساختمانها بر عهده سازمان نظام مهندسی است و باقیمانده عملیات مربوط به نهاد مدیریت شهری در سالهای آتی در دستور کار قرار میگیرد. همچنین با وجود آنکه در قالب اهداف برنامه پنج ساله مدیریت شهری تهران موظف شده است که نظارت و کنترل بر ساختوساز و تغییر روند و بهبود فرآیند صدور پروانه را از طریق تفاهم با سازمان نظام مهندسی اجرایی کند هنوز این تکلیف نیز به دلیل پاسکاری بین نهادهای متولی بر زمین مانده است.

در قالب این بند از برنامه پنج ساله دوم برنامهریزی شده بود تا برای افزایش طول عمر مفید ساختمانهای احداثی و جلوگیری از تحمیل هزینههای اضافی در زمان بهرهبرداری و در زمان تحویل کلید، از طریق اعطای بیمه تضمین کیفیت ساخت وساز اقدام شود. بررسیهای «دنیای اقتصاد» نشان میدهد در حال حاضر حدود یک درصد از قیمت خرید یک ساختمان نوساز، صرف «بهرهبرداری» و «قابل استفاده شدن» آپارتمان میشود چراکه به رغم ادعای «آماده بهرهبرداری بودن» واحد مسکونی نوساز از سوی سازنده همچنان هزینههایی باید صرف رفع برخی نقصهای فنی یا خرابی و تعمیرات ساختمان از سوی خریدار پرداخت شود.

در عین حال مدیریت شهری در قالب گزارش عملکرد دو سال ابتدایی برنامه پنج ساله تاکید کرده است که همکاری و تفاهم مدیریت شهری با سازمان نظام مهندسی ساختمان در برقراری سازوکارهای رعایت کامل ضوابط مقررات ملی ساختمان و مصوبات شورا توسط سازندگان، مهندسان ناظر و شهرداریهای مناطق فقط به عملیاتی همچون «گودبرداری» محدود شده است. نهایتا این بلاتکلیفی و پاسکاری در اجرای مواد قانونی، گره افزایش کیفیت ساختمانها از مسیر «بیمه کیفیت تضمین» را کورتر کرده و سبب شده است تاوان تعلیق اجرای سازوکارهای نظارتی برای افزایش کیفیت ساختمانها به مصرفکننده نهایی در قالب تحمیل هزینههای پنهان منتقل شود.