انحراف‌گیری از قیمت مسکن

دفتر اقتصاد مسکن که از سال 88 تاکنون آمارهای مربوط به متوسط قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران را بهصورت ماهانه منتشر میکند هماکنون معیار جدیدی را برای محاسبه و اعلام میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران مبنا قرار داده که با استفاده از این معیار جدید، قیمت محاسبهشده هرمترمربع مسکن در پایتخت به واقعیت نرخها در بازار نزدیکتر شده است. با تغییر معیار محاسبه متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان، از آذرماه امسال، آمارهای مربوط به تحولات قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران واقعیتر خواهد شد.دفتر اقتصاد مسکن در مدل جدید محاسباتی خود، از این پس میانگین قیمت مسکن در هر کدام از مناطق شهر تهران و همچنین رقم متوسط قیمت مسکن در کل پایتخت را با استفاده از معیار آماری «میانگین پیراسته» برآورد میکند.

از سال 88، تا آبان ماه امسال، دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی به تدریج و با استفاده از دادههای ثبت شده در سامانه مدیریت املاک و مستغلات-سامانه رهگیری مسکن –بهصورت ماهانه تحولات قیمتی بازار مسکن را با استفاده از یک نوع مدل محاسباتی منتشر میکرد که از آذرماه این روش محاسباتی برای واقعیتر شدن آمارها و تناسب بیشتر با واقعیت بازار مسکن، تغییر کرد. در مدل محاسباتی قدیم، اطلاعات خام برگرفته از سامانه رهگیری معاملات ملک به گونهای از سوی دفتر اقتصاد مسکن مبنا قرار میگرفت که رقم متوسط قیمت با فرمول مبتنی بر «حذف دستی قیمتهای دور از واقعیت»محاسبه میشد.

تصویر واقعیتر از قیمت مسکن

با تغییر معیار قدیمی محاسبه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، تصویر واقعیتری از تحولات قیمت مسکن پایتخت در دسترس کارشناسان و فعالان بازار مسکن در هر دو سمت عرضه و تقاضای آپارتمان قرار میگیرد. این تصویر واقعیتر، دست کم دو اثر «مثبت» در بازار مسکن به همراه خواهد داشت که در نهایت تاثیر مطلوب خود را در «رفتار هر دو سمت عرضه و تقاضای ملک» و «کمک به تسهیل رونق بازار مسکن» منعکس میکند.با تغییر معیار محاسبه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، هم اکنون میانگین جدید، به سطح واقعی قیمت مسکن در مناطق مختلف پایتخت نزدیکتر شده است.این درحالی است که این موضوع هم از سمت فروشندگان و هم از سمت خریداران مسکن دربردارنده یک «تاثیر روانی مثبت» است. براساس معیار جدید محاسبه میانگین قیمت مسکن، جدیدترین رقم متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران حدود 300 هزار تومان کمتر از قیمت اعلامشده با استفاده از معیار قدیمی است.

دفتر اقتصاد مسکن، درحالی میانگین هرمترمربع قیمت مسکن در شهر تهران را طی آبان ماه امسال با استفاده از معیار قدیمی محاسباتی خود 4 میلیون و600 هزار تومان اعلام کرده بود که در محاسبات جدید با استفاده از معیار «میانگین پیراسته»، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان معادل 4 میلیون و270 هزار تومان برآورد شده است.

میانگین هر مترمربع قیمت مسکن طی آذرماه امسال، با استفاده از فرمول جدید، 4میلیون و 300 هزار تومان اعلام شده است. به این ترتیب، میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران با استفاده از معیار جدید 7 درصد کمتر از متوسط قیمت برآورد شده برمبنای معیار قدیم است.اولین اثر روانی مثبت استفاده از معیار جدید برای محاسبه میانگین قیمت مسکن شهر تهران، افزایش تمایل اولیه خرید برای سمت تقاضا-متقاضیان خرید آپارتمان-است.به این معنا که بسیاری از متقاضیان خرید آپارتمان که تصور میکردند میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در پایتخت 4 میلیون و600 هزار تومان است با کسب اطلاع از برآورد جدید قیمت میانگین، تمایل بیشتری برای خرید آپارتمان پیدا میکنند.

این درحالی است که قدرت خرید مسکن نیز در «محاسبه اقتصادی متقاضیان» به شکل واقعیتر منعکس میشود و نسبت به میانگین قدیمی اعلامشده افزایش مییابد.کاهش 300 هزار تومانی در رقم میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در قالب محاسبات جدید با استفاده از معیار میانگین پیراسته-بدون آنکه قیمتهای واقعی در بازار تغییر کرده باشد- به این معنی است که متوسط قیمت یک آپارتمان 50 مترمربعی حدود 15 میلیون تومان کمتر از آنچه پیش از این محاسبه و اعلام شده بود، است. از سوی دیگر، سمت عرضه مسکن نیز با اطلاع از سطح اصلاح شده قیمت فروش مسکن در مناطق مختلف، درخواهند یافت که معاملات مسکن طی ماههای اخیر بدون آنکه رشد محسوس قیمت در سطحی بالاتر از نرخ تورمی عمومی را تجربه کند افزایش یافته است. بنابراین دلیلی وجود ندارد که فروشندگان ملک در ماههای پیش رو به افزایش قیمت مسکن بیش از حد واقعی اقدام کنند.

رشد قیمت مسکن در حد تورم

در شرایطی که نرخ تورم نقطه به نقطه-هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل-آذرماه امسال معادل 9/2 درصد بوده است، برمبنای معیار جدید، نرخ رشد قیمت مسکن در همین فاصله زمانی در همین حول و حوش و معادل 9/1 درصد بوده است. این در حالی است که دفتر اقتصاد مسکن برمبنای معیار قبلی، نرخ رشد قیمت مسکن در آبان ماه امسال نسبت به آبان ماه سال گذشته را معادل 14/8 درصد اعلام کرده بود اما این میزان با استفاده از معیار جدید، 8/3 درصد برآورد شده است. به این ترتیب، قیمت واقعی مسکن نه تنها رشد مثبت نداشته که حدود یک درصد افت کرده است.این اثر روانی مثبت، یک ابزار کمکی مهم برای تسهیل رونق بازار مسکن بدون افزایش محسوس قیمت-بیش از حد تورم عمومی-تحت تاثیر افزایش حجم معاملات شب عید مسکن محسوب میشود و کمک میکند رشد حجم معاملات با نوسان کمتر قیمتها یا بدون تغییر در نرخهای پیشنهادی فروش آپارتمان در ماههای پایانی سال مواجه شود.

روش جدید محاسبه قیمت مسکن

دفتر اقتصاد مسکن در روش قبلی محاسبه قیمت متوسط مسکن در مناطق مختلف شهر تهران، بر مبنای دادههای خام ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن و با استفاده از تحقیقات میدانی و پرس و جو از بنگاههای مسکن در هر منطقه، یک «سقف» و یک «کف» قیمتی برای هرمترمربع آپارتمان در هریک از 22 منطقه پایتخت را تعیین و معاملاتی را که در هر منطقه خارج از سقف و کف تعیین شده انجام شده بود از جامعه آماری خود برای استخراج میانگین قیمت مسکن حذف میکرد.

با این منطق که آپارتمانهایی که در مناطق مختلف شهر تهران با قیمتی خارج از قیمت واقعی و قابل قبول متناسب با عرف همان منطقه انجام شده از آنجا که سهم انگشتشماری از کل معاملات ماهانه دارد نمیتواند برای محاسبه میانگین قیمت آپارتمان در هر منطقه و در نتیجه در کل شهر تهران، مبنا قرار بگیرد. بهعنوان مثال، در یک سال اخیر، بازه قیمتی یا به عبارت دیگر کف و سقف قیمت تعیین شده برای میانگین قیمت مسکن در منطقه یک پایتخت، بین مترمربعی حدود یک میلیون تومان تا مترمربعی حدود 30 میلیون تومان تعیین شده بود و دادههای مربوط به معاملاتی که خارج از این بازه قیمتی انجام شده بود در محاسبه متوسط قیمت مسکن مورد لحاظ قرار نمیگرفت. این در حالی است که دفتر اقتصاد مسکن از آذرماه امسال، برای محاسبه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران، با استفاده از معیار جدیدی که در ادبیات آماری به «میانگین پیراسته» معروف است، میانگین اعلامی قیمت هر مترمربع آپارتمان در شهر تهران را به واقعیت موجود بازار مسکن نزدیکتر کرده است.

در قالب این مدل مبتنی بر استفاده از «میانگین پیراسته»، بدون آنکه کارشناسان دفتر اقتصاد مسکن بهصورت دستی به حذف قیمتهای خارج ازکف و سقف قیمتهای قابل قبول در هر منطقه اقدام کنند، 5 درصد از معاملات انجام شده با بیشترین و کمترین قیمت در هر منطقه از طریق الگوریتم آماری از پیش تعیین شده، از دادههای اولیه(اطلاعات استخراج شده از سامانه رهگیری مسکن) برای محاسبه میانگین قیمت مسکن کنار گذاشته میشود.به این معنی که 2/5 درصد از معاملات با بیشترین قیمت و 2/5 درصد از معاملات با کمترین قیمت از جامعه آماری درنظر گرفته شده برای محاسبه میانگین قیمت مسکن حذف میشود.دفتر اقتصاد مسکن در معیار جدید، برای تعیین درصد حذف معاملات با بیشترین و کمترین قیمت، ابتدا نرخهای مختلفی را در مدل خود لحاظ کرد؛ از جمله اینکه بهعنوان مثال در یک مطالعه آزمایشی به جای حذف 5 درصد، حذف 7 درصد را مبنای عمل قرار داد.اما عملا این نتیجه به دست آمد که با نرخ حذف 5 درصد، قیمت میانگین مسکن به قیمتهای واقعی مناطق مختلف نزدیکتر است.مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در این باره به «دنیای اقتصاد» گفت:این روش جدید که بر مبنای معیار آماری میانگین پیراسته از این پس مبنای محاسبه میانگین قیمت مسکن قرار خواهد گرفت یک روش کاملا علمی است که از سوی بانک مرکزی نیز مبنای انتشار گزارشهای ماهانه از وضعیت تحولات بازار مسکن شهر تهران نیز قرار میگیرد.

علی چگینی خاطرنشان کرد: برای استفاده از این معیار جدید آماری، از این پس اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن وبانک مرکزی از هماهنگی بیشتری برخوردار میشود.همچنین رئیس گروه برنامهریزی دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز در این باره به «دنیای اقتصاد» اعلام کرد: فرآیند پالایش دادههای آماری بهدلیل اتخاذ روشهای دقیقتر آماری از جمله استفاده از میانگین پیراسته در جهت حذف داده های غیر دقیق و نادرست، از این پس تغییراتی را در میانگین قیمت مسکن اعلام شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن درپی خواهد داشت.محمود نصراللهی افزود:این روش آماری منجر به تغییرات جزئی در خروجی اطلاعات سال های گذشته نیز می شود.

بانک مرکزی به موازات دفتر اقتصاد مسکن از اسفند ماه 93، با استفاده از دادههای خام ثبت شده در سامانه رهگیری مسکن بهصورت ماهانه گزارشی از تحولات قیمت مسکن شهر تهران منتشر میکند. اما در 22 ماه اخیر، همواره یک اختلاف قیمتی محسوس بین دو سطح میانگین قیمت اعلام شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن وبانک مرکزی وجود داشت که این اختلاف بین 150 تا 200 هزار تومان در هرمترمربع قیمت آپارتمان بود.به این معنا که قیمت اعلام شده از سوی دفتر اقتصاد مسکن همیشه در سطحی بالاتر از آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی قرار داشت.

اما استفاده از معیار جدید برای محاسبه متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران باعث خواهد شد شکاف بین سطح بالای قیمت اعلامی توسط دفتر اقتصاد مسکن و سطح پایین قیمتهای بانک مرکزی کاهش یابد.از آنجا که دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن بنا دارد از این پس میانگین قیمت مسکن را با استفاده از معیار جدید اعلام کند، ممکن است این تصور در میان برخی فعالان بازار مسکن ایجاد شود که قرار است میانگین قیمت مسکن کمتر از آنچه هم اکنون در واقعیت بازار مسکن جریان دارد، اعلام شود.اما از آنجا که طی 22 ماه گذشته تاکنون، متوسط قیمت هرمترمربع آپارتمان از سوی دفتر اقتصاد مسکن بین 150 تا 200 هزار تومان بیشتر از آمار ارائه شده از سوی بانک مرکزی اعلام شده است، این تصور از اساس نادرست است.

تحت تاثیر تغییر معیار در محاسبه میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در حال حاضر عملا سطح فعلی قیمت مسکن در شهر تهران معادل 9/1 درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش نشان میدهد که این موضوع نشاندهنده رشد صفر قیمت واقعی مسکن(با احتساب نرخ تورم عمومی)است.

از سوی دیگر این موضوع نشاندهنده این نکته است که بازار مسکن مطابق پیشبینیهای کارشناسی، با نوسانات قیمتی حول و حوش نرخ تورم عمومی درحال آماده شدن برای ورود به فاز رونق است. در معیار قدیم محاسبه متوسط قیمت مسکن، نرخ رشد میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان مسکونی در آبان ماه امسال در مقایسه با آبان 94، معادل 14/8 درصد اعلام شده بود که این میزان در قالب فرمول جدید، 8/3 درصد برآورد شد.تغییر معیار محاسباتی میانگین قیمت هرمترمربع آپارتمان در شهر تهران و کاهش 300 هزار تومانی قیمت اعلام شده در قالب فرمول جدید نسبت به آمار اعلام شده با استفاده از معیار قبلی انعکاس دقیقتر از قیمت واقعی آپارتمانهای معامله شده است.با این حال، این اختلاف 300 هزار تومانی در هرمترمربع قیمت متوسط مسکن اعلام شده در هر دو روش جدید و قدیم محاسبه قیمت متوسط آپارتمانهای مسکونی، نشان میدهد روش دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی نیازمند تغییر و اصلاح بوده است تا قیمتهای میانگین اعلامی به واقعیت بازار ملک نزدیکتر شود.