رکود در بخش سوداگری مسکن

بهروز ملکی با بیان اینکه در بازار زمین، قیمتها متناسب با میزان تراکم و مجوز ساختمانی صادر شده روی آن ملک، بهصورت تصاعدی و نسبتی از تعداد طبقات مجاز به ساخت، تعیین میشود، گفت: سیاست خودگردانی مالی شهرداریها در سنوات گذشته به عاملی برای دامنزدن به سوداگری در حوزه زمین تبدیل شد و تاکنون نیز وابستگی منابع مالی شهرداریها به عوارض حاصل از ساختوساز تداوم داشته است، طوریکه حداقل نیمی از درآمد شهرداری در شهری همچون تهران به این درآمد ناپایدار وابسته است اما با این حال، نباید فراموش کرد که دولت بیش از ۳ سال است که به نفع متقاضیان مصرفی تلاش کرده است تا قیمت مسکن افزایش پیدا نکند.

ملکی، مدیرکل دفتر تجهیز منابع فنی، اقتصادی و املاک شرکت عمران و بهسازی شهری ایران، درباره راهکارهای خروج مسکن از رکود به تشریح سیاستها و برنامههای مجموعه وزارت راه و شهرسازی در زمینه اقتصاد مسکن پرداخت و گفت: یکی از اقدامات موفق دولت یازدهم ایجاد بازار رهن ثانویه بود که اگرچه حجم آن نسبتا کم بود اما به هر حال بهعنوان راهکاری مناسب به اجرا درآمد. توجه کنیم که پیشتر، بازار مسکن تنها به رهن اولیه متکی بود، به این معنا که تسهیلات خرید مسکن با استفاده از منابع بانکی به متقاضیان پرداخت میشد و بانک عامل به مدت حداقل 12 سال باید انتظار میکشید تا منابع اولیه، از طریق اقساط، بازپرداخت شود اما در بازار رهن ثانویه، تسهیلات اولیه از طریق فروش اوراق رهنی در بورس، توسط یک نهاد مالی برای بانک مسکن تنزیل میشود و بانک عامل، به مراتب زودتر از فرآیند طبیعی و البته زمانبر، به منابع اولیه دست پیدا میکند، بنابراین امکان پیدا میکند به پشتوانه منابع ثانویه، مجدداً تسهیلات خرید مسکن ارائه کند و از این طریق قدرت وامدهی بانک افزایش مییابد. تاکنون 300 میلیارد تومان اوراق رهنی توسط بانک مسکن منتشر شده و قرار بوده است تا پایان امسال 700 میلیارد تومان دیگر اوراق منتشر شود.

مدیرکل دفتر تجهیز منابع فنی، اقتصادی و املاک شرکت عمران و بهسازی شهری ایران ادامه داد: انبوهسازان این نقد را وارد میکنند که مردم برای خرید مسکن، قدرت خرید ندارند در حالی که باید این نکته را مورد توجه قرار دهند که به رغم افزایش قیمت در سبد کالای مصرفی خانوارها، مسکن افزایش قیمت نداشت یا مقدار بسیار اندکی افزایش یافت و دولت تلاش خود را برای ثابت نگهداشتن قیمت مسکن به نفع متقاضیان مسکن انجام داد. هر چند در ماههای اخیر میانگین قیمت مسکن در تهران حدود 9 تا 10 درصد نسبت به سال گذشته افزایش پیدا کرد اما قیمت واقعی مسکن، رشد تقریبی صفر درصد داشته است. ملکی با اشاره به اینکه در طی ۳ سال و نیم گذشته شاخص بهای کالا و خدمات، ۵۵ درصد افزایش داشت، تصریح کرد: در حالی که قیمت سبد کالای خانوارها در حدود ۵۵ درصد افزایش قیمت داشت، قیمت مسکن، تغییر آنچنانی پیدا نکرد.

ملکی تاکید کرد: رکودی که در بخش مسکن از آن یاد میشود عمدتا در بخش سوداگری زمین و مسکن است. وی در رابطه با سهم بالای زمین در قیمت مسکن، نقطهنظرات مجموعه وزارت راه و شهرسازی را تشریح کرد و گفت: زمین، سهم بالایی در قیمت مسکن دارد و ما این مساله را در کلانشهرها به ویژه در مناطق شمالی کلانشهرها داریم. این نکته را مورد توجه قرار دهیم که هدف اصلی سوداگری در حوزه زمین رخ میدهد. بهطوریکه عمدتا، زمین بهعنوان تلهای برای افزایش قیمت مسکن و رفتن سرمایهها به آن سمت است. وی در بررسی دلایل سوداگری زمین به عملکرد و رفتار جامعه ایرانی در ۱۰۰سال اخیر و پس از دوران قاجار پرداخت و گفت: از زمان قاجار به این سو، اساسا نگاه به مسکن و زمین نگاه سوداگرایانه بود و نگاه این دو مقوله مهم در زندگی، نگاه تولیدی نبوده است. تاریخ ۱۰۰ ساله نشان میدهد که همواره ایرانیان به این سمت گرایش داشتند که سرمایه خود را به سمت ملک ببرند و بعد از دهه ۴۰ با بهرهبرداری از صنعت نفت، این موضوع شدیدتر شد. بعد از جنگ تحمیلی اتفاقاتی افتاد که مجموعه آنها به نگاه سوداگری در بحث زمین و مسکن دامن زد.

اینکه مطرح شد شهرداریها باید خودگردان باشند خودش عاملی برای دامنزدن به سوداگری در حوزه زمین بود. با این اندیشه و سیاست که شهرداریها باید خودگردان باشند، شهرداریها اینگونه فراگرفتند که تراکمفروشی، مجوزفروشی و تغییرکاربریفروشی کنند و همه این مجوزهای ناپایدار و مسموم برای اقتصاد شهر، در کنار نبودن ساختار مالی منسجم دست به دست هم دادند تا زمین تبدیل به عاملی برای سوداگری شود. در حقیقت قیمت فروش یک قطعه زمین در بازار ملک را میزان تراکم ساختمانی داده شده از طرف شهرداری برای آن ملک، تعیین میکند. هر چقدر تعداد طبقات مجاز برای ساخت روی یک قطعه زمین در مقایسه با قطعه مجاور آن بیشتر باشد، ارزش فروش آن زمین بیشتر است. این کارشناس مسکن تصریح کرد: باید مجموعه دولت و حاکمیت و همچنین شهروندان به این سمت برویم که رونق را با حذف سوداگری مطالبه کنیم و رونق با حذف سوداگری اتفاق بیفتد، نه آنکه مدام تشویق کنیم عدهای بیایند و مجددا آن برنامههایی که در سالهای ۸۶ و ۹۱ در بازار مسکن ایران رقم زده شد بار دیگر رخ دهد. در آن سالها قیمت مسکن بیش از 70 درصد جهش کرد.

ملکی ابزارهای خانهدار کردن متقاضیان واقعی مسکن را ایجاد صندوق پسانداز یکم و افزایش سقف تسهیلات و کاهش نرخ سود عنوان کرد و افزود: صندوق پسانداز یکم، سال گذشته عملا شروع به سپردهگیری کرد و در واقع پرداخت وام صندوق پسانداز یکم از خردادماه سال ۹۵ شروع شد. آمارهای بانک مسکن مخصوصا پس از نیمه امسال که نرخ سود این تسهیلات در بافت فرسوده ۸ و در سایر بافتها کمتر از 10 درصد تعیین شد نشان میدهد که پس از این کاهش، میزان استقبال از صندوق پسانداز یکم بهصورت تصاعدی افزایش پیدا کرد و از حدود 300 فقره ثبتنام روزانه به بیش از 500 فقره ثبتنام رسید. وی ادامه داد: اما برای وام مشارکت مدنی همچنان نرخ سود تسهیلات، بالا و در حال حاضر ۱۸ درصد است. مطالبه مجموعه وزارت راه و شهرسازی کاهش این رقم در شورای پول و اعتبار است. لذا در تلاش هستیم تا هم میزان تسهیلات و هم طول دوره بازپرداخت را افزایش دهیم که همه اینها بستگی به تصمیماتی که در شورای پول و اعتبار اخذ میشود، دارد.