امکان‌سنجی الگوی خرید اعتباری مسکن

بر اساس این طرح، شرکتهای اعتباری با به کار انداختن سرمایه خود در تامین مالی متقاضیان خرید آپارتمان مسکونی مشارکت میکنند و در واقع بخش زیادی از پرداخت قیمت ملک را تقبل کرده و در ازای آن، با احتساب سود مشخص و نظارت شدهیی، اقساط میانمدت و بلندمدت از خریدار دریافت میکنند.

با بررسی طرح لیزینگ مسکن به نظر میرسد این طرح باعث راهاندازی مدل خریدهای اعتباری در بازار مسکن شده و خلأ وام خرید ناشی از معذوریت بانکها در پرداخت این تسهیلات برای متقاضیان را جبران کند.

از سوی دیگر از آنجایی که مسکن به عنوان بخش پیشران اقتصاد کشور شناخته میشود، میتواند انگیزه خوبی برای ورود شرکتهای لیزینگ به بخش تسهیلات مسکن ایجاد کند و این تاثیر تا حدی بوده که پس از صدور مجوز بانک مرکزی برای ورود لیزینگها به پرداخت تسهیلات مسکن، تعدادی از شرکتهای لیزینگ، پرداخت تسهیلات مسکن را آغاز کردهاند.

دیدگاه موافقان طرح لیزینگ

حمید ابدالی، رییس انجمن شرکتهای لیزینگ ایران در خصوص تاثیر اجرای طرح لیزینگ مسکن روی بازار راکد مسکن گفت: از آنجایی که با توجه به کاهش قدرت مردم در خرید مسکن، افزایش میزان تسهیلات و فعال کردن بانکها و شرکتهای تامین سرمایه در بخش پرداخت تسهیلات خرید مسکن امری ضروری است، در نتیجه همکاری شرکتهای لیزینگ با انبوهسازان میتواند یکی از راهحلهای خروج بازار مسکن از رکود باشد.

ابدالی ادامه میدهد: در واقع انبوهسازان علاقهمندند تا منابع مالی خود را با منابع لیزینگها، به صورت یکجا ادغام کنند و پس از آن با منبع مالی کلان، امر ساخت و ساز را انجام دهند و بتوانند واحدهای مسکونی را با قیمت تمام شده کمتری ساخته و با سرعت بیشتری به فروش برسانند.

چاره رکود در شرایط فعلی

علی چگینی، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نیز با اشاره به رکود بازار مسکن و افزایش واحدهای مسکونی نوساز که خریداری برای آنها وجود ندارد، تصریح کرد: عدم فروش این واحدها بر اثر نبود قدرت خرید و به موازات آن کاهش میزان تقاضا در بخش مسکن است که البته پیشبینی میشود با ورود شرکتهای لیزینگ به بخش مسکن بتوان این مشکلات را حل کرد.

مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی ادامه داد: از آنجایی که این شرکتها خودشان کار ساخت و ساز را انجام میدهند، توانایی آن را دارند تا آپارتمانهای تحت مالکیت خود را با تامین مالی و اعتباری به بازار مصرف عرضه کرده و از این طریق شرایط فروش واحدهای مازاد سایر سازندهها را هموار کنند.

وی همچنین درخصوص نحوه ایجاد اعتماد در متقاضیان برای انتقال سند ملکشان به شرکتهای لیزینگ تصریح کرد: پیشنهاد میشود بانکها به عنوان کارگزار وارد عمل شده و نقش حلقه واسط بین شرکت اعتباردهنده و خریدار مسکن را ایفا کنند؛ از سوی دیگر برای اطمینان بیشتر تضامین لازم از طرف بانک مرکزی نیز دریافت خواهد شد.

طرح مازاد بر تسهیلات

احمدرضا سرحدی، عضو هیات رییسه سازمان نظام مهندسی تهران به عنوان یکی از مخالفان اجرای طرح لیزینگ مسکن برای کمک به خروج بازار مسکن از رکود گفت: لیزینگ مسکن طرح جدیدی نبوده و درواقع طرحی مازاد بر تسهیلات موجود است.

وی خاطرنشان کرد: طرح لیزینگ مسکن همانند وام مسکن است و به دلیل محدودیتهای فراوانی که دارد، نمیتواند مشکلی از خریداران واقعی حل کند.

سرحدی ادامه داد: از سوی دیگر خریداران در نحوه بازپرداخت آن نیز با مشکلات متعددی مواجه هستند بنابراین اگر مصرفکننده برای گرفتن وام در شرایط رکود فعلی که باید میزان زیادتری هم سود پرداخت کند، صرفه اقتصادی نخواهد داشت و تنها حسن آن نسبت به دیگر شرایط تسهیلات قبلی، ساده بودن و سرعت بیشتر انجامش است در حالی که نرخ سود آن از میزان سود تسهیلات معمولی بیشتر است.

تلاشهای بیثمر در بازار مسکن

احمدرضا سرحدی، رییس هیاتمدیره تعاونیهای مسکن گفت: در واقع این طرح تلاش بیثمری از جانب مسوولان دولتی برای کمک به خروج بازار مسکن از رکود است.

رییس هیاتمدیره تعاونیهای مسکن، طرحهای کاهش بهره بانکی، اولویت خانهاولیها و ارائه تسهیلات ویژه به این قشر و وارد شدن مسکن به بازار بورس را در راستای تلاش دولت برای کاهش رکود در بازار مسکن دانست و گفت: تنها راه برونرفت بازار مسکن از رکود، ریشهیابی آن در خارج از این بازار است.

به عبارتی دیگر، امروزه مشکل مسکن امری درون بخشی نیست و به عواملی خارج از این حوزه بستگی دارد که باید با برطرف کردن آن رونق را به بازار مسکن بازگرداند. احمدرضا سرحدی، بیکاری و عدم درآمد داشتن جوانان را ناشی از التهاب بازار مسکن عنوان کرد و افزود: رکود مسکن ناشی از بیکاری و عدم درآمد مناسب برای جوانان است. جوانان به دلیل عدم درآمد ثابت و مستمر قادر به بازپرداخت اقساط نیستند و قدرت خرید آنان کاهش یافته؛ به همین دلیل است که عرضه مسکن بیش از تقاضاست.

وی راهکار اصلی برای خروج بازار از رکود را رونق در بازار تولید و اشتغال دانست و تاکید کرد: رونق نسبی در تولید، خود به خود منجر به افزایش درآمد شده و روی خرید مسکن تاثیرات مطلوبی خواهد گذاشت بهطوریکه 2 میلیون واحد مسکونی خالی از سکنه با افزایش تقاضا پر خواهد شد.

رونق گرفتن بازار فروش تجاری

محمد مالکی، یک عضو هیات رییسه سازمان نظام مهندسی تهران که با اجرای طرح لیزینگ مسکن مخالف است نیز گفت: این روزها بازار ساخت و ساز تجاری بهتر از واحدهای مسکونی شده است. همچنین سرمایهگذاران امکان فروش و داشتن مشتری در حوزه تجاری را قویتر از حوزه مسکونی میبینند و معتقدند با ساخت واحدهای تجاری موفق به دریافت سود با صرفه اقتصادی بهتری خواهند شد؛ درنتیجه بیشتر سرمایهگذاران تمایل به سرمایهگذاری در این بخش دارند.

عدم تطابق طرح با درآمد اقشار متوسط

محمد مالکی حل ریشهیی معضل رکود مسکن را منوط به اتخاذ سیاستی میداند که جامعه هدف آن مربوط به دهک 4 تا 7 جامعه هستند؛ چراکه پایینتر از آن، دهکهای محرومند که نیاز به اعمال سیاستهای مختص به خود دارند و بالاتر از این دهکها نیز نیاز مصرفی چندانی به مسکن ندارند.

بنابراین سیاست ارائه طرح لیزینگ مسکن مختص به دهک 4 تا 7 است که قشر متوسط را شامل میشود و در وهله دوم دهکهای محرومتر را نیز در بر میگیرد که متاسفانه در عمل با درآمد اقشار متوسط مطابقت ندارد.

این کارشناس مسکن افزود: طرح لیزینگ مسکن با این شرایط بانکی و نرخ سود بالا عملا برای اقشار متوسط و پایین مطلوبیتی ندارد.

محمد مالکی ادامه داد: همچنین دیگر بحثهای مطرح شده در بحث مسکن ازقبیل مسکن اقساطی و حسابهای امانی نیز با نرخهای پیشنهادی که از سوی بانکها ارائه شد، نه برای فروشندهها و نه برای خریداران رغبتی ایجاد نکرد.

مالکی ادامه داد: اقشار متوسط که بهطور متوسط ماهیانه 2 و نیم میلیون تومان حقوق دریافت میکنند درنهایت میتوانند ماهانه اقساط 800 هزار تومانی را پرداخت کنند.

این عضو هیات رییسه سازمان نظام مهندسی تهران درخصوص بحث قیمت مسکن در تهران گفت: متوسط قیمت خانه 70 متری در تهران تا حدود 300 میلیون تومان است که حتی وامهای 150میلیون تومانی هم جوابگوی پوششدهی 50درصد آن نخواهد بود. بنابراین توصیه میشود دولت با تخصیص زمینهای دولتی به مردم و اخذ هزینه زمینها به صورت اقساط بلندمدت از مشتریان، به خانهدار شدن مردم کمک کند. در این مدل دیگر نیازی به ارائه منابع مالی از سوی دولت به مردم نیست، بلکه صرفا با تلفیق وام پیشخرید و تخصیص زمینهایی که هزینه آن از متقاضیان اخذ میشود، میتوان گره کور بازار مسکن را باز کرد.

بهطور کلی کارشناسان مسکن معتقدند، با توجه به شرایط خاصی که هماکنون بر بازار مسکن حاکم است، مردم برای خرید مسکن حداقل در بخشی از بازار تقاضا منتظر اعلام ضوابط لیزینگ مسکن و عملیاتی شدن آن هستند.

البته نباید از نظر دور داشت که لیزینگ مسکن نوعی تسهیلات گران قیمت برای خرید آپارتمانها محسوب میشود. بنابراین بیشترین تاثیر و حوزه نفوذ خود را در بازار آپارتمانهای متوسط رو به بالا یا همان آپارتمانهای لوکس خواهد داشت که متقاضیان آنها از توان مالی بالاتری برای پرداخت اقساط لیزینگ برخوردارند و قادر به پرداخت نرخ سود بالاتری در مقایسه با تسهیلات عادی خرید مسکن هستند.

به نظر میرسد طرح لیزینگ مسکن، با وجود طرح دیدگاه موافقان و مخالفان، در شرایط فعلی اقتصاد ایران قابل اجرا نیست و از هر دو طرف عرضه و تقاضا مشکلات بنیادی دارد که عملا طرح را در مرحله «طرح» نگه میدارد. در شرایط فعلی و با توجه به وضعیت مطالبات و منابع بانکها، هیچ بانکی حاضر به درگیر کردن منابع خود در چنین طرحهای بلندمدت و پرریسکی نیست. از طرف دیگر اولویت بانکها بر تسهیلات کوتاهمدت مشارکتی است و بانکها حتی تسهیلات ٣٦ ماهه را هم با بیمیلی به مشتری پرداخت میکنند و بیشتر تمایل به ارائه تسهیلات ٦ماهه و یکساله هستند تا طرحهای بلندمدت را پرداخت کنند.

علاوه بر این در چنین قراردادهایی، مساله اصلی ضمانتهاست. سوالی که اینجا مطرح میشود این است اگر مصرفکننده مبالغ اقساط را پرداخت نکند تکلیف چیست؟ نخستین جوابی که به ذهن میرسد این است که اعتباردهنده خانه را توقیف خواهد کرد.

بر فرض که توقیف شود، در حال حاضر بسیاری از املاک و کارخانههای توقیف شده، دست بانکهاست که خود نمیدانند چه اقدامی باید در این خصوص انجام دهند. بنابراین پیشبینی میشود بانکها و شرکتهای لیزینگی وارد این قراردادهای پرریسک نشوند.