مسکن اجتماعی موفق‌تر از مسکن مهر

موضوع چالشبرانگیز وضعیت مسکن، موضوعی است که هنوز راهحل اساسی و کاربردی برای آن مطرح نشده است. حال در دولت یازدهم موضوع پیشنویس طرح مسکن اجتماعی مطرحشده است. هیاتوزیران با مصوبهیی که در دو قالب مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی توسط معاون اول رییسجمهور ابلاغ شد، مسوولیتهایی را برای تعدادی از وزارتخانهها تعیین کردند. منظور از مسکن اجتماعی، کمک به ساخت مسکنهای استیجاری و پرداخت کمکهزینه اجاره و ودیعه است و منظور از مسکن حمایتی نیز کمک به ساخت و خرید مسکن ملکی و کمک بلاعوض است که به جزییات این دو خواهیم پرداخت.

یکی از اهداف مهم این طرح توانمندسازی متقاضیان مسکن فاقد مسکن یا بد مسکنها از جانب نهادهای حمایتی و اجتماعی است. ارائه زمین رایگان دولتی به سازندگان و تشکلهای کارگری و کمک به خرید و ساخت ملک، واگذاری مستقیم خانههای اجارهیی و کمک به پرداخت اجارهبهای آنها، همچنین کمک به پرداخت ودیعه مسکن برای افراد کمدرآمد و حاشیهنشینهای دهکهای یک و دو اقتصادی جامعه و از این قبیل، دیگر اهداف و دستاوردهای مهم و حائز اهمیت این طرح هستند.

کلیت این طرح به این صورت است که خانوادههای واجد شرایط تعلق میگیرد. پرداخت مبلغ 200هزار تومان کمکهزینه پرداخت اجارهبها برای شهرهایی با جمعیت کمتر مبلغ 7میلیون تومان بهصورت بلاعوض برای خرید واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی به گروهها و از 500هزار نفر و پرداخت مبلغ 400هزار تومان کمکهزینه پرداخت اجارهبها برای شهرهایی با جمعیت بیش از 500هزار نفر در نظر گرفتهشده است.

همچنین در این طرح برای کمک به پرداخت ودیعه مسکن پرداخت وام ودیعه 7/5میلیون تومانی هم پیشبینیشده است که پرداخت ۵درصد از مبلغ سود وام برعهده فرد متقاضی است و پرداخت الباقی آن برعهده سازمان برنامهوبودجه کشور تا سقف مصوب شورای پول و اعتبار خواهد بود. این وام با بازپرداخت 60ماهه، تنها برای اقشاری تعیین شده که بازپرداخت اقساط در توان آنها نیست. همچنین دولت به همه افرادی که زمین در اختیار دارند برای ساختوساز مسکن اجارهیی، بهازای هر واحد مسکونی تا دو برابر سقف تسهیلات فعلی وام اختصاص میدهد. سازندگان مسکن نیز موظفند واحدهای مسکونی ساختهشده را به مدت 10سال به متقاضیان مسکن استیجاری، اجاره دهند و در سند این واحدها، عنوان غیرقابل فروش و استیجاری به مدت معین درج خواهد شد. از طرفی وزارت راه نیز موظف است زمینهایی در اختیار سازندگان مسکن قرار دهد و مجاز است واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی را از طریق مزایده به بخش خصوصی که تمایل به تملک این واحدها دارند را واگذار کنند.

از آنجا که در بسیاری از کشورها طرح مسکن اجتماعی بسیار موفق و پیشینه طولانی دارد بنابراین در ابتدای این گزارش برای پی بردن به عوامل و ساختارهای کلی این نوع از مسکن در چند کشور منتخب پرداختهایم.

سهم مسکن اجتماعی در کشورهای منتخب

براساس پژوهشی که حسین آبادی، پژوهشگر شهرسازی دانشگاه شهید بهشتی و کارشناس سازمان برنامه و بودجه کشور انجام داده است، سهم مسکن اجتماعی در اروپا حدود 12درصد و دراین بین کشور فرانسه دارای بیشترین مسکن اجتماعی به شکل گسترده است در این کشور حدود 4.3میلیون واحد مسکونی بهصورت مسکن اجتماعی وجود دارد.

به نظر میرسد در کشورهایی که مسکن اجتماعی موفق بوده و از استقبال بالایی روبهرو شده سهم قابلتوجهی از مسکن به مسکن اجتماعی اختصاصیافته است. (جدول شماره یک را ببینید)

براساس همین پژوهش، واحدهای مسکن اجتماعی در ابتدای امر توسط دولت ساختهشده است؛ اما پس از یک وقفه کوتاهمدت، بیشترین ساختوسازها توسط بخش خصوصی انجامشده و در حال حاضر بخش خصوصی نقش پررنگی در اجرای واحدهای اجتماعی ایفا میکنند.

در جدول شماره 2 میتوانید تولیدکنندگان این نوع از مسکن را ببینید. با ملاحظه این جدول میتوان دریافت انبوهی از مسکن اجتماعی توسط شهرداریها بنا شدهاند در دو کشور اتریش و دانمارک شهرداریها به منبع اصلی ساخت مسکن اجتماعی با ساختار بسیار موفق تبدیل شدهاند. این ارگانها با حمایت بخشهای خصوصی توانستهاند با ایجاد مسکن حمایتی دهکهای پایین جامعه را حمایت و زمینها را به تولیدات مصرفی مبدل کنند.

شیوههای تامین مالی مسکن اجتماعی

شیوههای تامین مالی مسکن اجتماعی توسط دولت نیز در این کشورها بسیار جالب است. در حال حاضر نحوه تامین مالی ساخت مسکن اجتماعی در اتریش از سه طریق سهم اختصاص دادهشده ثابتی از درآمد مالیاتی، یارانه مستقیم برای ساخت و نوسازی و مشوق مالیاتی است.

در کشور همچون دانمارک 84درصد هزینه ساخت بهوسیله وام 30 ساله با نرخ متغیر، 14درصد توسط شهرداریها و معافیت مالیاتی مسکن اجتماعی از مالیات بر درآمد و مالیات بر مستغلات تامین میشود.

همچنین در انگلستان هزینه تامین مالی از دو طریق ارائه وام از موسسات خصوصی کمکهای دولت مرکزی و تامین زمین توسط انجمنهای مسکن انجام میگیرد.

فرانسه نیز از دو روش یارانه دولت مرکزی به سازندگان اجتماعی و فروش زمین ارزانقیمت به انجمنهای مسکن منابع مالی مسکن اجتماعی تامین و ساخته میشود. چنانچه پیشتر گفته شد بیشترین مسکن اجتماعی در این کشور وجود دارد.

اما شاید متفاوتترین نحوی تامین مالی مسکن اجتماعی مربوط به هلند و سوئد باشد هلند با ارائه معافیت مالیاتی انجمنهای مسکن، پرداختهای وام ضمانت شده به انجمنهای مسکن از طریق تسهیلات ضمانتی و فروش زمینهای شهرداری با قیمت پایینتر به انجمنهای مسکن توانستهاند در این قضیه موفق باشند. سوئد نیز با ارائه وامهای بلندمدت 30 تا 40 ساله راهکار مطلوبی در این خصوص داشت.

از نظر بسیاری از کارشناسان، ایران با استفاده از راهکارهای کشور هلند و سوئد میتواند به سرعت قضیه مسکن اجتماعی و مسکن حمایتی را حل کند. توجه به انجمنهای مسکنساز بخش خصوصی و ارائه زمین باقیمت پایینتر به این انجمنهای در کلاش شهرها میتواند یک راهکار مناسب برای مشکلات دهکهای پایین باشد.

راهکارهای تنظیم اجارهبها

درخصوص اجاره نیز باید گفت، این کشورهای تدابیر زیرکانهیی برای ارائه اجارهبها داشتهاند. شیوهیی که اجارهها در واحدهای مسکونی اجتماعی تعیین میشود در بین کشورها متفاوت است. در هلند و انگلیس اجارهبها رابطه مستقیمی باارزش مسکن داشته و اجاره براساس درآمد مردم لحاظ میشود. در آلمان اجارهها بهطور مستقیم به درآمد مستاجرین وابسته است. در سوئد نیز اجاره از طریق مذاکره بین صاحبخانهها (انجمنهای مسکن) و مستاجران مشخص میشود. همچنین در اتریش و دانمارک هزینه تمامشده مهمترین عامل تعیین اجاره مسکن اجتماعی است. در فرانسه اجاره مسکن اجتماعی 40درصد کمتر از اجاره بخش خصوصی است.

درمجموع بهطور خلاصه باید گفت، در این کشورها سقف اجارهبها رابطه مستقیمی با هزینه تمامشده، درآمد خانوارها و کیفیت مسکن اجتماعی دارد؛ اما بزرگترین اهرم حفظ و کنترل قیمت اجارهها دولت محسوب میشود. در کشورهای گفته شده افزایش اجاره بخش خصوصی بهوسیله دولت کنترل و دولت در تنظیم آن نقش پررنگی دارد.

این طرح موفقتر از طرح مسکن مهر

سعید لیلاز، تحلیلگر مسائل اقتصادی با اعتقاد بر اینکه در حال حاضر قسمت اعظمی از واحدهای مسکونی مسکن مهر بدون متقاضی است گفت: شاید دولت بتواند با اجرای طرح وام 7میلیون تومانی بلاعوض برای خرید واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی یک انقلاب ایجاد کرده و از دست 150هزار واحد بدون متقاضی راحت شود.  لیلاز افزود: طرح مسکن اجتماعی بهخودیخود حرکت خوبی است، اما باید زیرساختها این مصوبه با دقت بیشتری فراهم شود.

وی بابیان اینکه حاشیهنشینی قسمتی از چهره واقعی کشور است گفت: به نظر میرسد با ارائه کمکهزینه اجارهبهای 200 تا 500 هزارتومانی دولت به دنبال اسکان این افراد در حاشیه شهرها باشد.

لیلاز با تاکید بر اینکه حاشیهنشینی امر واقعی و موجود کشور است، گفت: این مناطق گریبانگیر بسیاری از دولتها بوده بنابراین ساماندهی این مناطق میتواند در بهبود شرایط زندگی مردم موثر باشد.

این تحلیلگر مسائل اقتصادی گفت: بهطور کلی به نظر میرسد درصورتیکه بندهای این طرح بهدرستی اجرا شود، میتواند جوابگوی دهکهای چند دهک پایین جامعه باشد. البته در این خصوص ساخت و عرضه مسکن اجتماعی نباید بهصورت دستوری شکل بگیرد.

لیلاز گفت: اگر دولت بتواند بهواسطه این طرح، واحدهای خالی مسکن مهر را به فروش رسانده و در ایجاد و جذب سرمایه و سازنده برای املاک استیجاری موفق عمل کند میتوان گفت این طرح موفقتر از طرح مسکن مهر خواهد بود.

مشارکت جمعی را میطلبد

علی نوذرپور، رییس جامعه مهندسان و شهرسازان ایران نیز با بیان اینکه اگر در اجرای این طرح به دنبال کسب منافع نباشیم میتواند موفق باشند، گفت: اگر سازندگان و دولت در بخش ساخت، فروش یا اجاره املاک اجتماعی به دنبال منفعتطلبی و کسب درآمد باشد بدون تردید این طرح جوابگوی رسالت متعالی خود نخواهد بود.  نوذرپور افزود: چند سال پیش اجرای این طرح برعهده شهرداریها بود که متاسفانه راه بهجایی نبرد اما اگر در این برهه زمانی تمام ارگانهای ذیربط مانند شهرداریها، شورای شهر، بخش خصوصی و خیرین مشارکت داشته باشند میتوان امید داشت این طرح به ورطه نابودی و انحراف کشیده نشود.

این کارشناس با بیان اینکه مسکن مهر در زمان ساخت با خروج منابع به خارج شهرها و نقاط نامناسبی که امکانات زیربنایی زیادی را نیاز داشت، باعث ایجاد مشکلات فراوانی شد، گفت: اگر اجرای این طرح در بافتهای فرسوده شکل بگیرد جوابگوی مطلوبی برای دو مشکل «توزیع متوازن جمعیت شهرها» و «بهرهبرداری از زیرساختهای متناسب» خواهد بود.

رییس جامعه مهندسان و شهرسازان ایران سپس اینطور ادامه داد: از آنجا که منابع دولت در این عرصه بسیار کم است اعمال بندبند این طرح باید عاری از سوی مدیریت باشد تا مشکل اقتصادی دیگری بر دوش دولت سنگینی نکند.  نوذرپور با اشاره به اینکه جهتگیری این طرح به سمت مناطق حاشیهیی و جنوب شهرها است، اظهار کرد: اگرچه این مشکل اجتنابناپذیر است اما میتوان با ساخت و عرضه واحدهای منطبق بافرهنگ و با اعمال نظارتها دقیق این اقشار را حمایت کرد.

رییس جامعه مهندسان و شهرسازان ایران گفت: مسکن اجتماعی در بیشتر کشورها توانسته با اعمال تدابیری به موفقیت مطلوبی برسد. حال دولت یازدهم میتواند با اجرای موفق، این طرح را جزو موفقیتهای کاری خود لحاظ کند. وی تاکید کرد: مسکن اجتماعی تنها زمانی به شهر تعلق خواهد داشت که برخلاف برداشتهای ظاهری و کمعمق که مکانیابی را رکن اصلی دانسته و عامل موفقیت طرح، در همه نقاط شهر ساختمانهایی نسبتا کم واحد، بینقص و ادغامشده در بافت سرتاسر شهر اعم از شمال و جنوب، شرق و غرب احداث شود و باید در این طرح ساختوساز در قالب مجموعههای بزرگ که تنها به سود سازندگان است را فراموش کنیم.

مسکن اجتماعی نیازمند مفاد متنوع

مصطفی قلیخسروی، رییس سابق اتحادیه مشاور املاک تهران نیز با بیان اینکه هر تسهیلاتی با هر جهتی نمیتواند راهگشای بازار مسکن باشد گفت: مسکن اجتماعی نیازمند زیرساختهای قدرتمندی است که نیازمند زمان چندساله است.

قلیخسروی افزود: در هر کشوری نسبت به اقشار جامعه مفهوم مسکن اجتماعی دارای ساختار خاصی تاکید دارد.

بهطور مثال مسکن اجتماعی در اتریش و فرانسه بهصورت مالکیت شهرداری و دولت، در انگلیس به شکل نرخ اجاره پایینتر از سطح بازار، در آلمان بهصورت ساخت مسکن اجتماعی از طریق یارانه و در سوئد این طرح بهصورت حمایت از گروههای هدف انجام میگیرد؛ بنابراین این طرح باید در کشور نسبت به اقشار جامعه دارای مفاد متنوعتری باشد.

وی بابیان اینکه اصلیترین روش تامین مسکن برای دهکهای پایین جامعه در «نظام استیجاری ارزان» نهفته است گفت: این نظام در تمام کشورها اصولمند است اما به نظر میرسد در مفاد طرح مسکن اجتماعی این مبحث بهدرستی گنجانده نشده است.

قلیخسروی گفت: به هر جهت اجرا، تنظیم و نظارت بر ایجاد مسکن اجتماعی و «نظام استیجاری ارزان» قیمت، کار سادهیی نیست و باید دولت از تمام ارگانها، بخشها و حتی خود متقاضیان کمک بگیرد.

این کارشناس بابیان اینکه ارائه تسهیلات در ایران بسیار ناکافی و شرایط منطقی ندارد، گفت: در تمام کشورها نرخ سود بانکی تسهیلات رابطه تنگاتنگی با درآمد متقاضیان داشته و بانکها تدابیر مطلوبی در برابر کسانی که اقساط خود را بهصورت منظم تحویل نمیدهند انجام میدهند درحالی که در ایران اگر چند قسط متقاضی واریز نشود بانک خود را مالک واحد دانسته و آن را مثل آب خوردن بالا میکشد.

خسروی افزود: براساس قانون اساسی دولت موظف به خانهدار کردن دهکهای پایین جامعه است و کلید خوردن پروژه مسکن اجتماعی میتواند این خلأ را در بازار مسکن پر کند.

مسکن اجتماعی نیازمند نظارت

در ادامه یک کارشناس ساختوساز بابیان اینکه در بیشتر کشورها مسکن اجتماعی بهصورت اجارهیی و به کمک بخشهای خصوصی ساخته و اداره میشود گفت: براین اساس اجارههای مسکن اجتماعی بسیار کمتر از مسکنهای خصوصی لحاظ میشود.

حمیدرضا قاضی زاهدی گفت: درخصوص مسکن اجتماعی باید تقسیمکار مشخص برای عاملین و نقش محوری بخش خصوصی لحاظ شود. بخش خصوصی میتواند با دخالت در ساخت، اجرا و قوانین مربوط به بهرهبرداران در ایجاد مسکن اجتماعی موفق عمل کند. وی بابیان اینکه مکانیابی درست برای ساخت مسکن اجتماعی از اهمیت بالایی برخوردار است، اظهار کرد: توزیع جغرافیایی مسکن اجتماعی باید بهگونهیی باشد که تمامی افراد کمدرآمد در یک منطقه تجمع پیدا نکنند زیرا عواقب اجتماعی و روانی زیادی در این مساله به وجود خواهد آمد. بهطور اخص باید گفت تجمع افراد فقیر با درآمد بسیار کم باعث خواهد شد تودههای فقر در یک منطقه شهری رشد کرده و آسیبهای اجتماعی جدی در پی داشته باشد.

زاهدی گفت: مسکن اجتماعی باید سهم زیرکانهیی از مسکنهای کشور را به خود اختصاص دهد در بیشتر کشورهای با اقتصاد مختلط بیش از20درصد از کل موجودی مسکن به مسکن اجتماعی اختصاص دارد این سهم باعث عدم نمودار شدن تجمع افراد فقیر در اذهان عمومی شود.

این کارشناس با بیان اینکه مسکن اجتماعی نیازمند پرسه طولانی است، گفت: باید سیاستهای پایداری برای ایجاد زیرساخت و روساختهای این نوع از مسکن در نظر گرفته شود.

وی گفت: با نگاههای کوتاهمدت چیزی عاید مردم کمدرآمد و دهکهای پایین جامعه نمیشود. در این خصوص دولت باید با نظارتهای دقیق از انحرافات مسکن اجتماعی جلوگیری کند.