دورنمای بخش مسکن

عبده تبریزی دیروز در همایش «چشم انداز اقتصاد ایران در سال 96»، با اشاره به ضرورت «تغییر پارادایم» در حوزه «سرمایهگذاری» و «ساخت مسکن» در سال آینده اولویتهای ساخت وساز ملک در یک سال پیشرو را در چهار «جزء مصرفی بازار مسکن» اعلام کرد.

به گفته وی، هر چند طی سالهای اخیر جهت حرکت سرمایهگذاران و سازندگان مسکن از الگوی غالب تقاضا در بازار واحدهای مسکونی فاصله گرفته و عمده سرمایههای ساختمانی هماکنون در واحدهای لوکس و فروش نرفته بلوکه شده است اما چشمانداز پیش روی بازار مسکن و تحلیل رفتار سمت تقاضا حاکی است؛ از این به بعد پارادایم غالب بر ساخت وسازها باید به سمت ساخت مسکن مصرفی برای «خانه اولیها»، «بدمسکنها و افراد ساکن در بافتهای فرسوده»، تامین «مسکن اجتماعی» برای دهکهای یک تا 4 اقتصادی و «اقشار متوسط» متقاضی واحدهای معمولی و مصرفی در بازار مسکن هدایت شود.

عبده تبریزی افزود: در حالی که طی سالهای اخیر عمده منابع و تسهیلات بانکی بخش مسکن صرف ساخت وسازهای لوکس، گران قیمت و بزرگ متراژ شده است اما طی سال 95 در تمامی ماهها بیش از نیمی از معاملات انجام شده در بازار مسکن مربوط به واحدهای زیر 80 مترمربع و با ارزش کلی کمتر از 300 میلیون تومان در شهر تهران بوده است که این موضوع تصویر روشنی از مسکن مورد تقاضا و البته در استطاعت خانهاولیها و عمده متقاضیان بازار مسکن را ارائه میکند. وی با بیان اینکه هم اکنون یک «حس اشتباه» و یک «تصور نادرست» از ویژگیهای رونق در بازار معاملات مسکن سال آینده در میان برخی از فعالان این بازار وجود دارد، گفت: در حالی که برخی تصور میکنند به دلیل نبود حباب قیمتی در بازار مسکن، هم اکنون بازار معاملات ملک در شرایط رکودی به سر میبرد اما این تصور کاملا نادرست است. واقعیت آن است که این تصور بیشتر از این موضوع نشات میگیرد که جنس رونق در دوره پیش رو با جنس رونق در دورههای قبلی که همراه با «حباب قیمتی» بود متفاوت است. «نبود حباب قیمتی» در بازار معاملات مسکن به هیچوجه نشاندهنده حاکمیت رکود در دوره فعلی و ماههای پیشرو نخواهد بود؛ بازار معاملات مسکن در دوره رونق جدید به هیچوجه همراه با شکلگیری حباب قیمتی پیشبینی نمیشود.

عبده تبریزی همچنین انتظار برخی فعالان بازار مسکن برای بروز پدیده «هجوم تقاضا» در دوره رونق معاملات ملکی طی سال 96 را تصوری نادرست اعلام کرد و گفت: شواهدی همچون «کاهش نرخ رشد جمعیت» و همچنین «کاهش نرخ رشد مهاجرت به کلانشهرها» نشان میدهد به هیچ وجه دوره رونق پیش رو با هجوم تقاضا برای واحدهای مسکونی مواجه نخواهد شد بنابراین هر گونه تصور مبنی بر هجومی شدن بازار تقاضای مسکن در سال 96 نیز اشتباه است. وی مشکل فعلی در مسیر رونق معاملات بازار مسکن را «کوچک بودن ابعاد بازار رهن» برای پرداخت حجم و سقف بیشتر تسهیلات خرید به متقاضیان دانست و خاطرنشان کرد: توسعه بخش مسکن در سال آینده و سالهای بعد بیشک نیازمند «توسعه بازار رهن» است هر چند در این مسیر محدودیتهای زیادی وجود دارد.

این صاحبنظر حوزه مسکن کاهش نرخ اشتغال در کشور، تضعیف قدرت خرید خانوارها، کاهش نرخ رشد متوسط درآمد خانوارها و همچون روند نزولی میانگین سالانه پس انداز خانوارها و متقاضیان مسکن را مهمترین موانع موجود در مسیر دسترسی خانوارها به واحدهای مسکونی اعلام کرد و افزود: با این حال شاخصهای پیشنگر در بازار ملک حکایت از «بهبود اوضاع» در بازار مسکن در سال 96 دارد. وی خاطرنشان کرد: علت اصلی عدم توسعه تسهیلات رهنی در کشور «نرخ بالا و مستمر تورم» بوده که موجب شده بانکها و موسسات مالی در دورههای بلندمدت به متقاضیان تسهیلات ارائه نکنند؛ اما در حال حاضر وضعیت تا حدودی اصلاح و تورم کنترل شده است، هر چند اعطای تسهیلات خرید مسکن توسط همه بانکها آزاد شد اما در نتیجه نبود یارانه، نبود منابع و نرخهای بالای سود بانکی هنوز توسعه بازار رهن در کشور با محدودیتهای جدی مواجه است.

عبده تبریزی افزود: با این حال و در شرایط فعلی هنوز هم امکان توسعه بازار رهن وجود دارد و استقبال خانه اولیها از افتتاح حساب در صندوق پس انداز یکم مسکن برای دریافت تسهیلات خرید آپارتمان (تا سقف 160 میلیون تومان در تهران)، نشاندهنده وجود 160 هزار تقاضای قطعی برای خرید مسکن در سال آینده است؛ چرا که آمارها نشان میدهد تاکنون نزدیک به 160 هزار نفر در این صندوق ثبت نام کردهاند که از سال آینده متقاضی قطعی خرید مسکن هستند. وی گفت: شاخصهای پیش نگر در بازار مسکن همچون رشد معاملات خرید مسکن، استقبال از سپردهگذاری برای دریافت تسهیلات از صندوق پسانداز یکم مسکن از سوی خانه اولیها و توقف رشد منفی سرمایهگذاری و ساخت و سازهای جدید حکایت از بهبود شرایط بازار مسکن در سال 96 دارد.

عبده تبریزی با بیان اینکه هم اکنون اصلیترین مشکل دولت در بخش مسکن مساله اسکان «19 میلیون نفر بدمسکن» ساکن در بافتهای فرسوده و حاشیههای شهری است، گفت: وزارت راه وشهرسازی به درستی برنامههای حمایتی از دهکهای کمدرآمد جامعه در قالب مسکن اجتماعی را برای سال آینده در دستور کار قرار داده است اما همچنان توسعه بازار رهن بهعنوان شرط اصلی توسعه بازار مسکن در کشور با محدودیت منابع بانکی مواجه است. وی تاکید کرد: بخش مسکن برای توسعه، به تسهیلات با سقف مناسب، بلندمدت و با نرخ سود پایین نیاز دارد این در حالی است که طی سالهای اخیر مقدار قابل توجهی از منابع بانکی و سرمایهها به ساخت واحدهای مسکونی لوکس و ساختوسازهای تجاری اختصاص یافته است. نتیجه این وضعیت حدود 2 میلیون واحد مسکونی خالی مطابق با برآوردهای اولیه در سال 95 است که سرمایهای بالغ بر 130 میلیارد دلار را در خود حبس کرده است.