وقت رونق مسکن از مسیر بورس

بررسیها درباره یکی از برنامههای ناکام دولت در بخش مسکن طی این دوره، نشان میدهد اگرچه برنامه تامین مالی همزمان هر دو سمت عرضه و تقاضای مسکن از طریق صندوقهای زمین و ساختمان، طی دو سال اخیر، به جز تاسیس چند صندوق حمایتی و وابسته به یک بانک دولتی، در عمل مورد استقبال بخشخصوصی قرار نگرفت، اما وضعیت بازار مسکن در مقطع فعلی و همچنین چشمانداز سال 96 به گونهای است که پیشبینی میشود تقاضا برای راهاندازی و سرمایهگذاری در صندوقهای زمین و ساختمان، به تدریج تقویت خواهد شد.

صندوق زمین و ساختمان، یک کانال بورسی برای تامین مالی پروژههای ساختمانی محسوب میشود بهطوریکه سازنده، با راهاندازی این صندوق در بورس، منابع مالی مورد نیاز برای ساختوساز را از طریق فروش امتیاز پروژه در کوچکترین واحد ریالی –هر یونیت سرمایهگذاری معادل یک هزار تومان- در بازار سرمایه، منابع را از محل سرمایهگذاریهای خُرد، تامین میکند.خریداران یونیتهای صندوق زمین و ساختمان، دو گروه هستند. گروه اول، سرمایهگذاران بورسی که در حالت عادی، انواع سهام شرکتهای بورسی را در بازار سرمایه، خرید و فروش میکنند. اما گروه دوم که سهم آنها در خرید یونیت صندوقهای زمین و ساختمان، بیش از گروه اول است، متقاضیان خرید ملک هستند که با استفاده از فرصت فراهم شده در بازار سرمایه، با خرید یونیتها، صاحب حجم مشخصی دارایی ملکی میشوند.به این ترتیب صندوق زمین و ساختمان، از یک طرف، امکان تامین مالی غیربانکی هزینه ساختوساز برای سازندهها را فراهم میکند و از طرف دیگر، با فراهم ساختن فرصت پیش خرید ملک با کمترین آورده نقدی، زمینه مناسب برای تقاضای مسکن جهت تقویت دارایی نقدی اولیه و تبدیل آن در طول زمان به یک واحد مسکونی را بهوجود میآورد.

در صندوق زمین و ساختمان، خریداران یونیتهای صندوق، در طول زمان ساختوساز و اجرای پروژه ساختمانی مربوط به صندوق، میتوانند با سرمایهگذاری بیشتر در صندوق از طریق خرید یونیتهای جدید، سهم خود را از پروژه به لحاظ مترمربع بنای ساختمانی افزایش دهند.در پایان احداث پروژه، چنانچه سود و اصل سرمایه هر متقاضی، با مساحت یک واحد مسکونی ساخته شده در آن پروژه، برابری کند، سرمایهگذار میتواند به جای دریافت اصل و سود سرمایه، یک واحد مسکونی در همان پروژه را دریافت کند.دو سال پیش، اولین صندوق زمین و ساختمان در منطقه 22 تهران در قالب ساخت یک برج مسکونی تاسیس شد. طی این مدت، تعداد محدودی از همین صندوقها تاسیس شدند اما راهانداز اولیه همه آنها که وابسته به یک نهاد مالی دولتی است از یک سو و عدم استقبال سرمایهگذار بخش خصوصی برای اجرای پروژه ساختمانی از این طریق از سوی دیگر، مشخص میکند که در بازار مسکن تاکنون دید هر دو سمت عرضه (سازندهها) و تقاضا (متقاضیان خرید ملک) نسبت به صندوق زمین و ساختمان منفی بوده است.بررسیها در این باره حاکی است رویگردانی از صندوق زمین و ساختمان طی دو سال اخیر، ارتباط مستقیمی با شرایط بازار ملک داشته است.

رکود مسکن و ثبات نسبی قیمت ملک، مهمترین عامل بازدارنده و تولید انرژی منفی در مسیر بورسی بازار مسکن به حساب میآید که انگیزه کافی هم برای راهاندازی صندوق زمین و ساختمان و هم برای ورود سمت تقاضای خرید مسکن به این صندوقها را سلب کرده است.نرخ بازدهی منفی در بازار مسکن طی سالهای 93 تا 95 به لحاظ میزان رشد قیمت واقعی آپارتمان، باعث شد تقاضای سرمایهای خرید ملک در بازار فروکش کند و در نتیجه، توجیه اقتصادی راهاندازی صندوق زمین و ساختمان در بازار سرمایه، به پایینترین حد در مقایسه با سایر روشهای سرمایهگذاری برسد.قیمت واقعی مسکن در سال 94 حدود 10 درصد و در یازده ماهه اول امسال حدود 5 درصد کاهش پیدا کرد. از طرفی اگر چه متوسط قیمت مسکن در سال جاری حدود 7 تا 9 درصد افزایش یافت اما همین میزان رشد اسمی، از نرخ بازدهی سایر بازارها از جمله بازار پول، کمتر بوده است.

در چنین شرایطی، تقاضاپذیر نبودن صندوق زمین و ساختمان، دور از انتظار نبود و به همین دلیل، سازندههای بخش خصوصی، تمایلی به ساختوساز با منابع مالی حاصل از راهاندازی صندوق زمین و ساختمان در بازار سرمایه، از خود نشان ندادند.اما در حال حاضر، سیگنالهایی در بازار ملک وجود دارد که تجزیه و تحلیل آنها، از تغییر وضعیت نرخ بازدهی صندوقهای زمین و ساختمان از حالت قرمز به سبز، حکایت دارد.در ماههای پایانی سال جاری، ریز نوسانات ماهانه قیمت مسکن در تهران، شکاف بین نرخ تورم عمومی و نرخ تورم مسکن را کاهش داد. حتی در برخی ماههای امسال، نرخ رشد قیمت مسکن به سطح نرخ تورم عمومی افزایش یافت و بازار ملک آماده رشد مثبت قیمت واقعی مسکن شد. در دی ماه امسال، حتی میزان رشد قیمت اسمی مسکن از نرخ تورم عمومی، جلو زد اما در بهمن ماه مجدداً منفی شد.هر چند نوسانات در سال 95، در حدی بود که بازار در برخی ماهها تا حدودی قابل پیشبینی نبود اما در حال حاضر، شرایط بیانگر آن است که نرخ رشد قیمت مسکن در سال آینده حول نرخ تورم عمومی خواهد بود. از طرفی، معاملات نیز سطح صعودی را تا مرحله رونق طی خواهد کرد.

در این صورت، مطابق برآوردها، نرخ بازدهی سرمایهگذاری در صندوق زمین و ساختمان، بیش از سال جاری خواهد بود.این وضعیت روشن از آینده صندوقهای زمین و ساختمان میتواند باعث ورود سازندهها به این مسیر نوین تامین مالی پروژههای ساختمانی شود و همزمان، بخشی از تقاضای خرید ملک را به خرید یونیتهای این صندوقها، جلب و تشویق کند.در زمان پایان رکود معاملات مسکن و شروع نوسانات قیمتی، مزیت پیش خرید در مقایسه با خرید، افزایش پیدا میکند.پروژههای مسکونی در قالب صندوق زمین و ساختمان، برای پیشخریداران، سهلتر از سایر پروژهها است. این موضوع از آنجا نشات میگیرد که در صندوقهای زمین و ساختمان، یک خریدار، برحسب توانایی مالی خود، میتواند کسری از یک متر مربع بنای مسکونی یا چندین مترمربع از بنا را پیش خرید کند اما در بازار مسکن، پیش خرید فقط در حد یک واحد مسکونی است که هزینه آن، چندین برابر هزینه سرمایهگذاری در صندوق زمین و ساختمان، است.