تناسب رفتاری سازندگان با بازار تقاضای ملک

براساس مطالعات کارشناسی انجام شده رشد متغیرهای حقیقی بازار مسکن در بلند مدت متاثر از همان عواملی است که رشد متغیرهای حقیقی اقتصاد کلان را شکل میدهد. بنابراین در شرایط سیطره رکود بر کل بخشهای اقتصادی، نمیتوان روند معکوسی را در بخش مسکن انتظار داشت.تصمیم به سرمایهگذاری در هر یک از بخشهای اقتصادی از جمله بخش مسکن متاثر از بازدهی سرمایهگذاری در بازار کم ریسکی همچون نرخ سود بانکی و همچنین هزینههای تامین مالی است. در شرایط فعلی با وجود کاهش چند باره نرخ سود بانکی، همچنان این نرخ بهطور نسبی بالاست (به خصوص که برخی از بانکها با استفاده از راهکارهای گزینشی اقدام به پرداخت سود به سپردههای بانکی به میزان بیشتر از نرخ سود مصوب میکنند).

لذا با توجه به بازدهی نسبتا پایین نرخ بازدهی انتظاری سرمایهگذاری در بخش ساختوساز، سرمایهگذاران در شرایط فعلی سپردهگذاری در سیستم بانکی را مقدم بر فعالیت در حوزه ساختوساز می دانند. از دیگر سو بالا بودن نرخ سود بانکی، هزینههای تامین مالی را افزایش و تمایل به سرمایهگذاری در تمامی حوزههای اقتصادی از جمله ساختوساز را کاهش داده است.افزایش حجم معاملات مسکن همواره بهعنوان یکی از نشانههای پیش رونق و متعاقبا رشد فعالیت ساختوساز عنوان شده است و انتظار بر این است که با ایجاد رونق در بخش معاملاتی مسکن به تدریج از سال آینده تقاضا برای ساختوساز و صدور پروانههای ساختمانی نیز افزایش یابد. این در حالی است که بررسی میدانی وضعیت عرضه و تقاضا در بازار مسکن نشان میدهد که هنوز با کثرت فایلهای فروش در بازار مواجه هستیم.

تعدد فایلهای عرضه به ویژه نوسازها در بازار که عمدتا ناشی از حجم گسترده صدور پروانه ساختمانی در سالهای 91 و 92 و همزمان کاهش قدرت خرید خانوارها بوده است، میتواند نشان از دو واقعیت داشته باشد، اول اینکه سازندگان مسکن هنوز موفق به نقد کردن تمامی منابع مالی مصروف در پروژههای پیشین نشدهاند، بنابراین شروع ساختوساز جدید را تا فروش واحدهای قبل به تاخیر انداختهاند و دوم اینکه عقب افتادگی تقاضا از عرضه طی سالهای اخیر و سکون بیش از اندازه فایلهای مسکن قابل فروش، منجر به عدم ریسکپذیری سازندگان در شروع پروژههای جدید یا حداقل تعجیل در این امر شده است. با این حال چشمانداز سرمایهگذاری ساختمانی در سال بعد مثبت است.از سوی دیگر، برای تحلیل و پیشبینی بازار مسکن در سال 1396، متغیرهایی همچون نرخ ارز، نرخ بهره، رشد اقتصادی، بودجه دولت و فضای سیاسی (داخلی و خارجی) را میتوان بهعنوان مهمترین عوامل برون بخشی مورد ارزیابی قرار داد.بررسیها نشان میدهد که افزایش ملایم نرخ ارز در سال آتی محتمل است.

روند فزاینده نرخ ارز اولا منجر به افزایش هزینههای ساخت و بالا رفتن قیمت تمام شده مسکن به ویژه در واحدهای لوکس خواهد شد، ثانیا سودآوری در بازار ارز را نسبت به مسکن افزایش داده و اقبال سرمایهگذاران به آن بیشتر میشود و سوما منجر به بروز انتظارات تورمی در بازار میشود. تمامی این موارد روند ورود سرمایه به بازار مسکن را با کندی مواجه می کند.در رابطه با نرخ بهره به نظر می رسد، اجماع بانکی بر کاهش نرخ سود حاصل نشود یا حداقل آنچه در بازار اتفاق می افتد، عملا نرخهای بالاتر از اعداد مورد توافق را محقق خواهد نمود، لذا کماکان بازار پول در سال آتی دارای جذابیت خواهد بود.در رابطه با بودجه، با توجه به اینکه حدود 95 درصد مخارج عمرانی دولت در بخش ساختمان هزینه میشود، رشد ارزش افزوده تا حدودی در این بخش متصور است.همچنین انتظار میرود عواملی مانند افزایش درآمدهای نفتی، تلاش دولت برای بازیابی اشتغال از دست رفته، بازیابی بخشی از توان مالی خانوارها در فضای پس از برجام، و... در ارتقا و بهبود تقاضا موثر واقع شوند.