اختلاف شتاب قیمت و معاملات مسکن

کارنامه 11 ماه اول امسال بازار معاملات مسکن در شهر تهران بیانگر رشد 7 درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان است. در این فاصله زمانی، اما متوسط قیمت مسکن در حد 5 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش یافته است. این دو آمار مشخص میکند دامنه رشد حجم معاملات از دامنه نوسان صعودی قیمت مسکن، بیشتر است. تداوم این وضعیت میتواند باعث شود بازار معاملات ملک به لحاظ حجم خرید و فروش، زودتر از رشد مثبت قیمت واقعی، به رونق برسد. در حال حاضر قیمت واقعی مسکن حدود 3 تا 4 درصد نسبت به سال گذشته، کاهش از خود نشان میدهد.«تحولات بازار مسکن شهر تهران در بهمنماه سال 1395» که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، نشان میدهد تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به 15 هزار و 600 واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب 7 و 5 درصد کاهش نشان میدهد.در ماه مورد گزارش، متوسط قیمت خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران 4 میلیون و 500 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب به میزان کمتر از نیم درصد و 7 درصد افزایش نشان میدهد.

در بهمنماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به مرز 16 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با ماه مشابه سال قبل حدود 5 درصد کاهش نشان میدهد. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده به تفکیک عمر بنا در بهمنماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 60 درصد بیشترین سهم از واحدهای مسکونی معامله شده را به خود اختصاص دادهاند. سهم مذکور در مقایسه با بهمن سال قبل کاهش یافته و به سهم واحدهای با قدمت بیش از 5 سال افزوده شده است.توزیع تعداد معاملات انجام شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در بهمنماه سال 1395 حاکی از آن است که از میان مناطق 22گانه شهر تهران، منطقه 5 با سهم 16 درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعهنامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق 4 و 2 به ترتیب با سهم 12 و 10 درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع حدود 74 درصد از کل تعداد معاملات انجام شده در شهر تهران مربوط به 10 منطقه شهر (به ترتیب بیشترین فراوانی شامل مناطق 5، 4، 2، 8، 14، 7، 10، 15، 1، 11) بوده و 12 منطقه باقیمانده حدود 26 درصد از تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند.

در بهمنماه سال 1395، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی شهر تهران در سطح کمتر از 5 میلیون تومان قرار گرفت که نسبت به ماه قبل ثابت ماند و نسبت به ماه مشابه سال قبل کمتر از 10 درصد افزایش نشان میدهد. بیشترین رشد متوسط قیمت در این ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل به منطقه 12 (معادل 13 درصد) و کمترین رشد متوسط قیمت به منطقه 3 (کمتر از یک درصد) تعلق دارد.در بهمنماه سال 1395 از میان مناطق 22 گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده معادل 10 میلیون تومان به منطقه یک و کمترین آن با 2 میلیون و 130 هزار تومان به منطقه 18 تعلق داشته است. ارقام مزبور در مقایسه با ماه مشابه سال قبل به ترتیب 10 و 7 درصد افزایش یافته است.براساس این گزارش در یازدهماهه منتهی به بهمنماه سال 1395، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران به مرز 150 هزار واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، حدود 7 درصد افزایش نشان میدهد. در این مدت متوسط قیمت یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران 4 میلیون و 380 هزار تومان بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، 5 درصد افزایش نشان میدهد.

همچنین توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب قیمت یک مترمربع بنا در بهمنماه سال 1395 حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی «30 تا 35» میلیون ریال به ازای هر مترمربع بنا با سهم 13 درصد، بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنههای قیمتی «25 تا 30» و «35 تا 40» میلیون ریال به ترتیب با سهمهای 12 و 11 درصدی، در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در این ماه توزیع حجم معاملات بهگونهای بوده است که حدود 62 درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران معامله شدهاند.توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب سطح زیربنای هر واحد مسکونی در بهمنماه سالجاری نشان میدهد، بیشترین سهم از معاملات انجامشده به واحدهای مسکونی با زیربنای «60 تا 70» مترمربع معادل 15 درصد اختصاص داشته است. واحدهای دارای زیربنای «50 تا 60» و «70 تا 80» مترمربع به ترتیب با سهمهای 14 و نزدیک به 14 درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند. در مجموع در این ماه، واحدهای مسکونی با سطح زیربنای کمتر از 80 مترمربع، حدود 52 درصد از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادند.

در بهمنماه توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده برحسب ارزش هر واحد حاکی از آن است که در میان دامنههای قیمتی مورد بررسی، واحدهای مسکونی با ارزش «150 تا 200» میلیون تومان با اختصاص سهم 13 درصد، بیشترین سهم از معاملات انجام شده را به خود اختصاص دادهاند. واحدهای دارای ارزش «100 تا 150» و «200 تا 250» میلیون تومان نیز به ترتیب با اختصاص 12 و نزدیک به 12 درصد در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع در این ماه حدود 49 درصد از معاملات به واحدهای مسکونی با ارزش کمتر از 300 میلیون تومان اختصاص داشته است.ماه گذشته شاخص کرایه مسکن استیجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب 11 و 9 درصد رشد نشان میدهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم میشوند و نیز اثرپذیری شاخص اجاره بهای مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجارهبها با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. همچنین سهم هزینه مسکن (اجاره بهای مسکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی (براساس سال پایه 100=1390) معادل 28 درصد است.