بهار بازار مسکن در راه است

بازار مسکن از سال 91 وارد دوره رکود شد که دلایل متعددی از جمله تضعیف قدرت خرید مردم ناشی از بحران اقتصادی سالهای گذشته، رشد نامتعارف قیمت مسکن در اواسط دهه80 و ادامه روند صعود آن تا دهه 90، تولید واحدهای مسکونی لوکس و مطابقت نداشتن با نیاز واقعی در بازار، ورود نهادهای پرقدرت مانند بانکها به بازار مسکن و کاهش قدرت سرمایه گذاری شرکتهای خرد در این حوزه و کاهش تولید این رکود به سالهای بعد سرایت کرد تا اینکه از ابتدای امسال نشانههای ورود به دوره پیش رونق دیده شد.

آنچه بر مسکن گذشت

دولت یازدهم برای خروج مسکن از رکود سیاست پس انداز مبتنی بر تسهیلات ارزان قیمت را در پیش گرفت که ارائه تسهیلات به بخش مسکن کمترین تاثیر را در نرخ تورم داشته باشد. همچنین متقاضیان بازار متکی بر پس انداز خود و نه منابع دولتی صاحب خانه شوند.

بنابراین «عباس آخوندی» وزیر راه و شهرسازی در همان ابتدای شروع به کار خود در راس حوزه مسکن و شهرسازی افزایش سقف تسهیلات بانکی را در دستور دولت قرار داد که پس از 4 سال طبق گفته وی؛ تسهیلات خرید مسکن تا 11 برابر افزایش یافت.

تصویب وام های 50 میلیون تومانی برای بازسازی و تجمیع بافت فرسوده در سال 93 و آغاز ارائه این وامهای از سال 1394 بود. پس از آن تسهیلات 80 میلیون تومانی خرید مسکن تصویب و به اجرا رسید و از سال گذشته هم زوجهای خانه اولی میتوانند برای دریافت وام 160 میلیون تومانی برای یک پلاک مسکونی اقدام کنند.

نکته بسیار مهم در اخذ این تسهیلات آسان بودن شرایط دریافت آن و سود بانکی کمتر از 10 درصد است به طوری که خرید واحدهای مسکونی با ویژگیهای بافت فرسود نرخ سود 8 درصد و برای واحدهای نوساز نرخ سود تسهیلات 9/5 درصد است.

تقویت طرف عرضه و تقاضا به طور همزمان مهمترین سیاست دولت در این بخش بود که پس از افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به طرف تقاضا با هدف افزایش قدرت خرید مردم، ارائه تسیهلات 130 میلیون تومانی به سازندگان مسکن برای ساخت هر واحد مسکونی با سود بانکی 18 درصد به تصویب و اجرا رسید. همچین اصلاح قوانین و حذف مقررات دست و پا گیر در روند صدور پروانه ساختمانی از دیگر اقدامات دولت و به همت بخش خصوصی برای تقویت طرف عرضه و تولید مسکن بود.

این اقدامات دولت با همکاری طرف تولید مسکن منجر به این شد که بازار مسکن در سال جاری وارد دوره پیش رونق شود به طوری که طبق آخرین گزارش بانکی مرکزی، تعداد معاملات آپارتمانهای مسکونی شهر تهران در 11منتهی به بهمن ماه سال 1395 در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، 6/5 درصد افزایش داشته اشت.

از سوی دیگر «علی چگنی» مدیرکل برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی گفته است که نرخ رشد سرمایه گذاری در ساختمانهای شروع شده و در شش ماهه اول سال 95 نسبت به مدت مشابه سال گذشته سرمایه گذاری در بخش تولید مسکن 0/8 درصد مثبت شده است. حال اینکه کارشناسان بازار مسکن میگویند: روند افزایش حجم معاملات مسکن تا ماه پایانی امسال ادامه پیدا میکند و این انگیزه برای تولید مسکن را افزایش میدهد.

علی رغم اینکه برای اجرای پروژه مسکن مهر تا کنون 120 هزار میلیارد تومان هزینه شده است اما این پروژه به دلیل جانمایی نامناسب آن نتوانست بخش عمدهای از نیاز بازار مسکن را جواب دهد. با این حال دولت در کنار اجرای سیاستهای مسکنی خود، اجرای تعهد دولت گذشته در مسکن مهر را در دستور کار خود قرار داد و در طول چهار سال گذشته 840 هزار واحد مسکن مهر معادل 55 درصد تمام این پروژه ساخته شد که کارشناسان این حوزه معتقدند: دولت با این رقم میتوانست پروژههای مسکن را در مرکز شهرها به اجرا برساند و یا سقف وامهای مسکن را افزایش دهد که طرفداران آن از مسکن مهر بیشتر است و نیاز بیشتری از بازار را پوشش میدهد.

ورود مسکن به دوره رونق از ابتدای سال جاری

یکی از نشانههای ورود به دوره رونق افزایش قیمت است. گزارشهای اتحادیه مشاوران املاک نشان میدهد که در دورانی که بازار مسکن در اوج رونق بود یعنی تقریبا در دو دهه گذشته قیمت مسکن 104 برابر افزایش یافت. حال اینکه یکی از علامتهایی که ورود بازار مسکن به دوره رونق را در سال جاری تایید میکند، افزایش قیمت 5 درصدی مسکن است.

طبق آخرین گزارش بانک مرکزی درباره بازار مسکن؛ در 11 ماه اول سال 95 ، متوسط قیمت یک متر مربع بنای واحد مسکونی معامله از طریق بنگاههای ملکی شهر تهران 43/8 میلیون ریال بوده است که نسبت به دوره مشابه سال قبل، 5/4 درصد افزایش نشان میدهد. از دیگر نشانههای ورود به دوره رونق، افزایش نرخ سرمایه گذاری در بازار مسکن که همانطور که گفته شد در شش ماه اول امسال این نرخ 0/8 درصد افزایش یافت.

«حسام عقبایی» رییس اتحادیه مشاوران املاک استان تهران درباره وضعیت بازار مسکن در سال 96 اظهار داشت: به طور قطع دوره رکود سال گذشته به پایان رسید و از امسال وارد دوره رونق میشویم اما رونق بازار مسکن در سال 96 شروطی دارد که یکی از آنها اصلاح نظام پولی و بانکی کشور است.

وی با بیان اینکه از اردیبهشت ماه سال گذشته مسکن به طور تقریبی وارد دوره پیش رونق شد و حجم معاملات افزایش یافت، گفت: هر چند که در ماههایی از سال مانند آذر ماه روند افزایش حجم معاملات مسکن متوقف شد اما در بهمن و هفته اول اسفند ماه معاملات خرید و فروش مسکن سیر صعودی در پیش گرفت.

عقبایی با اشاره به افزایش قیمت مسکن در ماههای بهمن و اسفند، ادامه داد: قیمت مسکن دو ماه اخیر و هفته اول اسفند ماه تا 4 درصد افزایش یافت که این نشانه رونق است البته در دوره رونق هم حداکثر افزایش قیمت مسکن زیر نرخ تورم عمومی خواهد بود و از این بابت جای نگرانی وجود ندارد.

رییس اتحادیه مشاوران املاک افزود: بازار مسکن سایر شهرها متاثر از بازار مسکن تهران هستند و به طور قطع اگر بازار مسکن در پایتخت وارد دوره رونق شود این شرایط به سایر شهرهای کشورمان سرایت خواهد کرد.

تحقق وعده مسکن اجتماعی

یکی از برنامههای وزیر راه و شهرسازی که در جلسه رای اعتماد هم در صحن علنی مجلس مطرح شد، اجرای مسکن اجتماعی بود که اعلام شد پس از اتمام پروژه مسکن مهر این پروژه برای تامین مسکن اقشار کم درآمد کشور به اجرا میرسد.

هر چند که وجود مشکلات متعدد در ساخت مسکن مهر از جمله تامین منابع مالی منجر به تاخیر در رسیدگی به مسکن اجتماعی شد اما در نهایت چندی پیش این طرح از سوی دولت به تصویب رسید.

طبق مصوبه دولت؛ در صورت وجود متقاضیان از گروههای کمدرآمد برای خرید واحدهای مسکن مهر بدون متقاضی، به ازای هر واحد مسکونی هفت میلیون تومان کمک بلاعوض پرداخت میشود.

از دیگر برنامههای دولت در اجرای مسکن اجتماعی کمک به ساخت مسکن استیجاری،از طریق پرداخت کمک اجاره و وام قرضالحسنه است و وزارت راه و شهرسازی مجاز است زمینهایی را در اختیار سازندگانی که اقدام به ساخت مسکن ملکی - استیجاری میکنند، قرار دهد و سازندگان موظف هستند که واحدهای استیجاری را حداقل به مدت 10 سال به متقاضیان معرفی شده واگذار کنند.

کمک هزینه اجاره خانوارهای کمدرآمد به ترتیب تا 200 هزار تومان برای شهرهای زیر (500) هزار نفر و تا 400 هزار تومان با افزایش سالیانه (10 درصد) برای شهرهای بالای (500) هزار نفر تعیین میشود که پس از تایید قرارداد اجاره دراختیار مالکین قرار داده میشود.

همچنین وام قرضالحسنه ودیعه مسکن برای حمایت از خانوارهایی که توان بازپرداخت اقساط را دارند به ازای هر واحد هفت میلیون و 500 هزار تومان با بازپرداخت 60 ماهه تعیین میشود. حال اینکه طبق گفته مسئولان وزارت راه و شهرسازی قرار است در اجرای طرح مسکن اجتماعی ساخت و سازها در مرکز شهر باشد و از ظرفیت بافتهای فرسوده برای اجرای این طرح استفاده شود.

تئوریهای اقتصادی میگوید که هر رونق و رکودی دارای یک سیکل و دوره مشخصی است که براساس آن، سیکل رونق بازار مسکن باید ازامسال شروع شود.

همچنین کارشناسان اقتصاد مسکن بر این باور هستند که معاملات مسکن در سال 1396 رو به افزایش خواهد بود و هر چند که ممکن است در یک مقطع زمانی تحت تاثیر دوازدهمین دوره انتخابات ریاست جمهوری قرار بگیرد اما این مقطع را هم با ادامه سیر صعودی معاملات البته با افزایش قیمت زیر نرخ تورم عمومی پشت سر میگذارد.