جزئیات افزایش وام مسکن

مسیر دوم (وام 140 میلیونی)، ترکیب وامهای «خرید» و «تعمیرات» است که 120 میلیون تومان آن به «اوراق» وابسته است. سقف تسهیلات در سایر شهرها نیز به تناسب، افزایش یافته است. متقاضیان با لحاظ شرایط اقتصادی خود و ویژگی وامها در سبد سال 96 تسهیلات مسکن میتوانند فقط یک مسیر را انتخاب کنند. مدل مصوب شده برای «تحریک تقاضا» در بازار مسکن، از آنجا که شرایط را برای ورود سفتهبازها سخت کرده است، مسیرهای جدید را در سطح گسترده در اختیار تقاضای مصرفی قرار میدهد. فصل مشترک تسهیلات جدید، معافیت متقاضیان از «انتظار در بانک» یا «سپردهگذاری مدتدار» است. پیشبینیها حاکی است، با این مدل، اثر افزایش قدرت خرید، بدون تاخیر، در بازار مسکن منعکس و موجب رونق معاملات میشود. با بررسی جزئیات مشخصات تسهیلات جدید، «مسیر مطلوب برای متقاضیان» و «دستاندازهای احتمالی» در سایر مسیرهای پرداخت، شناسایی شده است.

سبد تسهیلات خرید مسکن با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، در قالب سه گشایش مالی برای جامعه تقاضای مصرفی، به روز شد. گزارش از جزئیات آنچه در جلسه عصر سهشنبه شورای پول و اعتبار به تصویب رسید، حاکی است: زوجین متقاضی مسکن، فارغ از شرط «خانه اولی»، میتوانند از مسیرهای تازه طراحی شده در «بانکهای تجاری»، «بانک مسکن» و همچنین «بانک پشتیبانیکننده تعاونیهای مسکن»، برای دریافت تسهیلات خرید با مبالغ بیشتر از سال گذشته، استفاده کنند. سه راهی جدید ایجاد شده مقابل زوجهای متقاضی خرید مسکن، شامل «وام بدون سپرده با سقف بالاتر از تسهیلات قبلی»، «وام اوراق با سقف اضافه اما هزینه کمتر» و همچنین «وام اولویتدار برای تعاونیها» است که متقاضیان متناسب با شرایط اقتصادی خود و لحاظ مزایا و نقاط ضعف و قوت هر یک از مسیرهای سه گانه، میتوانند یک مسیر را برای دریافت تسهیلات انتخاب کنند.

بانکهای تجاری که از اردیبهشت سال 94 به دنبال رفع ممنوعیت پرداخت تسهیلات خرید مسکن در شبکه بانکی، مجاز به ارائه وام بدون سپرده خرید مسکن به همه متقاضیان –مجرد یا ازدواج کرده- در سه سقف 60، 50 و 40 میلیون تومانی (به ترتیب در تهران، شهرهای بزرگ و مراکز استانها و همچنین شهرهای کوچک) شده بودند، هماکنون با مصوبه جدید، اجازه دارند سقف این تسهیلات را فقط برای «زوجین»، به شکل قابل ملاحظهای افزایش دهند. کلیه بانکهای تجاری دولتی و خصوصی از چند روز آینده و بعد از ابلاغ مصوبه دو روز پیش شورای پول و اعتبار به شبکه بانکی، مجاز هستند به زوجین متقاضی خرید مسکن در «تهران»، «مراکز استان و شهرهای بزرگ» و «شهرهای کوچک»، به ترتیب 100 میلیون، 80 میلیون و 60 میلیون تومان تسهیلات خرید مسکن پرداخت کنند. این تسهیلات، بهصورت نصف، به هر یک از زوجین –زن و شوهر- تعلق میگیرد و قابل پرداخت یکجا به یکی از آنها نیست.

در قالب مسیر دوم که صرفا در بانک مسکن ایجاد شده است، سقف «تسهیلات اوراق مسکن» زوجین، افزایش یافته است. در تهران پیشتر، 110 میلیون تومان تسهیلات اوراق – تسهیلات خرید و تسهیلات جعاله- به زوجین پرداخت میشد، اما هماکنون سقف این تسهیلات به 140 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است. 20 میلیون تومان از وام جدید 140 میلیونی، بدون نیاز به شرط خرید اوراق، به زوجین پرداخت میشود که این نحوه پرداخت، با توجه به بهای خرید اوراق، قدرت واقعی تسهیلات اوراق را با هزینه کمتر، برای متقاضیان، افزایش میدهد. تسهیلات اوراق خرید مسکن برای مجردها نیز که پیشتر، در تهران، 70 میلیون تومان -60 میلیون تسهیلات خرید و 10 میلیون تسهیلات جعاله- پرداخت میشد، با مصوبه شورای پول و اعتبار، به 90 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است که شامل 60 میلیون تسهیلات اوراق، 20 میلیون تومان تسهیلات جعاله و 10 میلیون تومان تسهیلات بدون نیاز خرید اوراق میشود.

بررسی از تفاوتهای ظاهری و پنهان سبد 96 تسهیلات خرید مسکن با سبد سالهای 94 و 95 نشان میدهد: تفاوت ظاهری، به افزایش مبالغ وام خرید مسکن مربوط است، اما تفاوت پنهان، به «نحوه افزایش» برمیگردد. در بانکهای تجاری، که پیشتر، تسهیلات خرید مسکن، با سقف یکسان برای مجردها و زوجها پرداخت میشد، در حال حاضر، «تفاوت سقف» به نفع زوجین ایجاد شده است. در بانک مسکن نیز اگر چه طی سال گذشته، سقف تسهیلات اوراق برای زوجین، 40 میلیون تومان بیشتر از تسهیلات اوراق 70 میلیون تومانی مجردها بود، اما امسال این میزان تفاوت، بیشتر از سال قبل شده است بهطوریکه تسهیلات اوراق زوجین و مجردها از 110 میلیون و 70 میلیون تومان به 140 میلیون و 90 میلیون تومان تبدیل شده است.

«تفکیک» مجردها از زوجین در سبد جدید تسهیلات خرید مسکن - اختصاص تسهیلات دارای سقف سه رقمی به زوجین و دورقمی به مجردها- نوعی «تحریک تکبعدی» به نفع «تقاضای مصرفی» و بازدارندگی برای ورود «سفتهبازها» محسوب میشود که مطابق حریم تعیین شده در مسیرهای سه گانه پرداخت تسهیلات جدید، شانس رونق غیرتورمی را در بازار مسکن 96 افزایش میدهد. این پیشبینی –قابل استفاده نبودن مسیرهای جدید تحریک تقاضای مسکن برای تقاضای سرمایهای- به نحوه اعمال شرط «ازدواج» در پرداخت تسهیلات برمیگردد. براساس این شرط، مجموع تسهیلات جدید مخصوص زوجین، بهصورت دو فقره وام خرید با مبلغ یکسان و هر یک معادل نصف کل تسهیلات تازه مصوب، به هر کدام از زوجین پرداخت میشود که برای این مدل پرداخت تسهیلات خرید مسکن، آپارتمان مورد معامله باید بهصورت مشارکتی –خرید دانگی- از سوی زوجین، خریداری شود. این مسیر، تا حدودی انگیزه اولیه برای سفتهبازی ملکی را با تسهیلات جدید از متقاضیان مصرفی سلب خواهد کرد.

گزارش از مسیر سوم تازه طراحی شده برای دریافت تسهیلات خرید مسکن حکایت از عزم یک بانک تخصصی در حوزه تعاونیها برای تخصیص بخش قابلتوجهی از منابع خود به دو حوزه تامین مالی ساخت و خرید مسکن دارد. در بند آخر از مصوبه جدید شورای پول و اعتبار، به «درخواست بانک تعاون برای پرداخت تسهیلات خرید و ساخت مسکن به اعضای تعاونیهای مسکن و پروژههای تعاونی» اشاره شده است و مطابق آن، مجوز داده شده این بانک تا 80 درصد هزینه ساخت، تسهیلات ساخت مسکن پرداخت کند و برای خرید نیز تسهیلاتی مشابه آنچه بانکهای تجاری اجازه دارند، به متقاضیان ارائه کند. از آنجا که بانک تعاون خود برای تامین مالی بخش مسکن پیشقدم شده است، اجرای مصوبه شورای پول و اعتبار در این بند، از احتمال فوقالعاده بیشتری نسبت به بند مربوط به بانکهای تجاری برخوردار است.ورود بانک توسعه تعاون به بازار تسهیلات مسکن دامنه پوشش متقاضیان را گستردهتر از قبل خواهد کرد.

دستاندازهای احتمالی در مسیرهای جدید

بررسیها از کم و کیف سه مسیر جدید پرداخت تسهیلات خرید مسکن نشان میدهد در مقطع فعلی، این مصوبه در نقش «چراغ سبز» به بانکها برای تحریک کارآمد گروهی از متقاضیان مصرفی، شرط اولیه برای افزایش سقف وام که همان صدور مجوز است را محقق کرده است اما شرط کافی، به «رغبت بانکهای تجاری» ناشی از «وجود منابع کافی برای پرداخت» برمیگردد. در حالحاضر، در مسیر پرداخت تسهیلات خرید مسکن مخصوص زوجین از سوی بانکهای تجاری، دو دستانداز وجود دارد که شامل «کمبود منابع» و «فاصله زیاد بین نرخ سود 18 درصدی تسهیلات خرید مسکن و سود بالای 20 درصد سپردهگذاری» میشود. مصوبه شورای پول و اعتبار، تکلیفی متوجه بانکهای تجاری نکرده بلکه فقط اجازه پرداخت به آنها داده است، ضمن آنکه در متن این مصوبه به صراحت بر «رعایت تعادل منابع و مصارف» در بانکها به عنوان شرط پرداخت تسهیلات خرید مسکن بدون سپرده، تاکید شده است.

کارشناسان اقتصادی معتقدند: دستاندازهای موجود در مسیر اول –اولین امکان جدید در سبد 96 تسهیلات خرید مسکن- میتواند از طریق اصلاح نظام بانکی بهخصوص با اولویتبخشی به آن در دولت دوازدهم، از میان برداشته شود. یکی از پیامدهای مثبت اصلاح نظام بانکی، تعدیل غیردستوری نرخ سود و متناسب شدن آن با نرخ تورم خواهد بود که در نتیجه قیمت تمامشده منابع بهخصوص برای تسهیلات بلندمدت را برای بانکها کاهش خواهد داد. در حالحاضر، با توجه به روند پرداخت تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن توسط برخی بانکها طی دو سال اخیر، دو دستانداز نیز جلوی پای «زوجین» برای دسترسی به تسهیلات جدید در بانکهای تجاری وجود دارد. دستانداز اول به شرط برخی بانکها برای رسوب بخشی از تسهیلات در بانک، برمیگردد. سال گذشته برخی بانکهای خصوصی، برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن، شرط سپردهگذاری 15 درصد از مبلغ تسهیلات آن هم بدون اعمال نرخ سود سپردهگذاری برای آن را اعمال کردند که این موضوع باعث کمشدن ارزش واقعی مبلغ تسهیلات میشود.

از طرفی از آنجا که دست بانکهای تجاری برای تعیین طول دوره بازپرداخت تسهیلات خرید مسکن، بازگذاشته شده است، غالب بانکها، این تسهیلات را حداکثر بهصورت 5 ساله پرداخت میکنند. با توجه به نرخ سود 18 درصدی تسهیلات جدید خرید مسکن، این دوره زمانی محدود برای بازپرداخت، عملا مبلغ قسط ماهانه تسهیلات را به مراتب فراتر از استطاعت مالی متقاضیان مصرفی، تعیین میکند و موجب کاهش استقبال از آن خواهد شد.

دستانداز دیگر در سه راهی جدید، متوجه بانک عامل بخش مسکن است. بانک مسکن اگرچه مجاز شده، در کنار تسهیلات اوراق مسکن که تسهیلات بدون سپرده محسوب میشود، «تسهیلاتی مشابه بانکهای تجاری» که کاملا غیروابسته به اوراق است را به زوجین پرداخت کند اما محدودیت ماههای اخیر این بانک در پرداخت تسهیلات ساخت بدون سپرده که ناشی از کمبود منابع بوده است، هماکنون کار برای پرداخت تسهیلات خرید مسکن کاملا غیروابسته به اوراق را برای بانک مسکن، مشکل میکند. بانکهایی که در ماههای اخیر، به سود مصوب شورای پول و اعتبار، پایبند بودهاند با کاهش سپردهگذاری و خروج منابع سپردهای روبهرو شدهاند. در بانک عامل بخش مسکن نیز فعلا امکان پرداخت تسهیلات خرید مسکن از نوع تسهیلات کاملا مستقل از اوراق، وجود ندارد. بنابراین این بانک میتواند همان مسیر دوم که «پرداخت تسهیلات 140 میلیونی اوراق مسکن با وابستگی کمتر به اوراق» است را برای زوجین اعمال کند.

کدام تسهیلات، «بهترین» است؟

سبد تسهیلات خرید مسکن که طی دو سال گذشته با تعریف وام اوراق برای زوجین، وام صندوق یکم و وام مخصوص بافتفرسوده، متنوع شد در حالحاضر در قالب سبد 96، از تنوع بیشتری برخوردار شده است. فراوانی انواع تسهیلات قدیم و جدید برای خرید مسکن، چون که حق انتخاب را برای متقاضیان افزایش داده، «امکان انتخاب» را نیز برایشان سخت کرده است. هرکدام از تسهیلات قبلی و جدید، به لحاظ مبلغ، نرخ سود، شرط سپردهگذاری، مبلغ قسط و طول دوره بازپرداخت، دارای شرایط خاص خود است که متقاضیان، متناسب با هزینه-فایده این تسهیلات و تطبق آن با شرایط اقتصادی خود، میتوانند مسیر بهتر را انتخاب کنند. آنچه در این میان، باید به عنوان پارامتر ویژه، مدنظر متقاضیان قرار بگیرد، میزان احتمال پرداخت تسهیلات از سوی بانکهای عامل است.

بررسیها در اینباره با توجه به ویژگیهای مختلف و متفاوت تسهیلات جدید و قبلی نشان میدهد: مسیرهای سهگانه، همگی برای گروهی از متقاضیان مسکن طراحی شده که تمایلی به انتظار یکساله و سپردهگذاری در صندوق پسانداز یکم را ندارند. به بیان دیگر، اگرچه در حالحاضر، همچنان سقف وام «یکم»، بالاترین مبلغ تسهیلات را برای «خانهاولی»ها در اختیارشان قرار میدهد اما از یکسو، زوجین دارای سابقه مالکیت، امکان ورود به صندوق یکم را ندارند و از سوی دیگر، گروهی از «خانهاولی»ها، قصد دارند در سریعترین زمان ممکن، از مسیری غیر از این صندوق، برای دریافت تسهیلات اقدام کنند. در حالحاضر، با احتساب هزینه-فایده انواع تسهیلات و لحاظ پارامتر مربوط به میزان احتمال پرداخت تسهیلات مصوب، میتوان گفت: برای زوجین، از بین «تسهیلات بدون سپردهگذاری بانکهای تجاری»، «تسهیلات بدون سپردهگذاری بانک مسکن» و همچنین «تسهیلات اوراق مسکن»، گزینه آخر به عنوان بهترین مسیر در حال حاضر توصیه میشود.

تسهیلات اوراق مسکن، برای زوجین در حالحاضر هم به لحاظ «قطعیت پرداخت توسط بانک عامل» و هم به لحاظ «ارزش واقعی»، «نرخ سود»، «مبلغ قسط» و همچنین «طول دوره بازپرداخت»، شرایط بهتری نسبت به سایر تسهیلات موجود در سبد دارد. در تهران این تسهیلات، با مبلغ اسمی 140 میلیون تومان پرداخت میشود که با احتساب بهای خرید اوراق برای 120 میلیون تومان آن، ارزش واقعی تسهیلات به 123 میلیون تومان میرسد. این مبلغ از تسهیلات 100 میلیونی بانکهای تجاری، بیشتر است ضمن آنکه، دوره بازپرداخت آن، به جای 5 سال، 12 ساله است و نرخ سود آن نیز بین 5/ 17 تا 18 درصد خواهد بود. از طرفی، مبلغ اقساط تسهیلات 140 میلیونی نیز حدود 2 تا 5/ 2 میلیون تومان در ماه خواهد بود، درحالیکه مبلغ قسط تسهیلات بانکهای تجاری در صورت بازپرداخت 5 ساله، ماهانه حداقل 5/ 2میلیون تومان برآورد میشود.

آپشنهای بازار مسکن متنوع شد

مدیر کل اعتبارات بانک مرکزی با اشاره به مصوبه سهشنبه شب شورای پول و اعتبار از افزایش سقف تسهیلات مسکن خبر داد. علی اصغر میرمحمدصادقی مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در تشریح جزئیات مصوبه جدید شورای پول و اعتبار عنوان کرد: شورای پول و اعتبار با هدف تقویت مالی بخش مسکن و افزایش قدرت خرید خانوار با افزایش سقف تسهیلات مسکن مربوط به زوجین، تسهیلات مسکن انفرادی و تسهیلات جعاله موافقت کرد. او ادامه داد: با این تصمیم ارائه تسهیلات از محل اوراق براساس مصوبه شورای پول و اعتبار برای تهران پیش از این تا سقف 60 میلیون تومان و برای مراکز استانها و شهرهای بالای 200 هزار نفر جمعیت تا سقف 50 میلیون تومان و برای سایر مناطق شهری تا سقف 40 میلیون تومان بود که بر اساس مصوبه جدید این شورا مقرر شد در کنار تسهیلات ناشی از حقتقدم استفاده از تسهیلات مسکن به صورت انفرادی برای افراد بدون سپرده، این تسهیلات تا مبلغ 10 میلیون تومان افزایش یابد. بنابراین در کنار دریافت 60 میلیون تومان تسهیلات ناشی از اوراق حقتقدم استفاده از تسهیلات مسکن مبلغ 10 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده نیز افراد میتوانند دریافت کنند که به این ترتیب سقف تسهیلات اعطایی به 70 میلیون تومان در شهر تهران افزایش مییابد. میرمحمد صادقی اظهار کرد: برای زوجهای جوان اما این مبلغ 10 میلیون تومانی به 20 میلیون تومان افزایش یافته که به این ترتیب با احتساب سقف تسهیلات 100 میلیون تومانی برای زوجهای جوان و افزوده شدن تسهیلات 20 میلیون تومانی بدون سپردهگذاری، این افراد میتوانند تا سقف 120 میلیون تومان تسهیلات برای خرید مسکن از بانک مسکن دریافت کنند.

مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در عین حال با اشاره به مصوبه دیگر شورای پول و اعتبار در خصوص افزایش سقف تسهیلات جعاله مسکن (تعمیر و ساخت) گفت: بر اساس این مصوبه سقف جعاله از مبلغ 10 میلیون تومان به 20 میلیون تومان برای تسهیلات بدون سپردهگذاری افزایش یافته است. او افزود: امکان دریافت تسهیلات بدون سپرده زوجهای جوان از سوی بانکهای تجاری و بانک مسکن با مصوبه شورای پول و اعتبار هر یک از زوجین تا مبلغ 50 میلیون تومان و در مجموع مبلغ یکصد میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده روی یک پلاک ثبتی میتوانند دریافت کنند. در کنار این موضوع امکان دریافت تسهیلات 20 میلیون تومانی جعاله برای زوجین نیز امکانپذیر بوده که درنهایت میزان تسهیلات دریافتی برای زوجین بدون سپرده در بانک به مبلغ 120 میلیون تومان افزایش مییابد.

او با اشاره به اینکه تاکید بانک مرکزی همواره در راستای افزایش مشارکت مردم و بانکها و ایجاد حسابهای تعهدی بوده است، گفت: بر اساس مصوبه سهشنبه شب شورای پول و اعتبار افرادی که در سه حساب پسانداز مسکن، پسانداز مسکن جوانان و صندوق پسانداز ساخت مسکن در بانک مسکن سپردهگذاری کردهاند، به ازای هر امتیازی که از این سه حساب دریافت کردهاند میتوانند مابقی دوره افتتاح حساب خود را تا سقف 60 میلیون تومان تسهیلات بدون سپرده از بانک مسکن دریافت کنند. او در عین حال در خصوص زمان ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به بانکها نیز توضیحاتی ارائه کرد. به گفته وی، مصوبه شورای پول و اعتبار باید ابتدا به بانک مسکن و بانکهای تجاری ابلاغ شود که به نظر میرسد تا هفته آینده صورت خواهد گرفت. پس از آن باید دستورالعمل داخلی بانکها روی این مصوبات ارائه و به شعبههای سرپرستی ابلاغ شود که به احتمال زیاد طی دو هفته پس از ابلاغ مصوبه شورای پول و اعتبار به بانکها به طول خواهد انجامید. ازاینرو باید متقاضیان دقت کنند که هنوز هیچ ابلاغیه یا آییننامه اجرایی برای مصوبه جدید شورای پول و اعتبار به بانکها ابلاغ نشده است.

پاسخ به احتمال افزایش قیمت اوراق

مدیرکل اعتبارات بانک مرکزی در پاسخ به احتمال افزایش قیمت اوراق پس از ابلاغ این مصوبه تصریح کرد: با توجه به مصوبه شورای پول و اعتبار مبنی بر اجازه همه بانکها برای عرضه اوراق حقتقدم استفاده از تسهیلات مسکن، مقرر شد تا بانکها با ارائه گزارشی به بانک مرکزی از این امکان برخوردار شوند. بر این اساس تاکنون سه بانک بهمنظور عرضه اوراق تسه در فرابورس به بانک مرکزی درخواست دادهاند که پس از بررسی و ارائه مجوز به این بانکها، حجم عرضه اوراق تسه در فرابورس افزایش یافته و به این ترتیب بازار این اوراق متعادل خواهد شد و به نظر نمیرسد افزایش قیمت اوراق در بازار طی ماههای آتی حاد باشد. او همچنین با تاکید بر وجود تنگنای مالی برای بانکها عنوان کرد: در این مصوبه تعیین دوره بازپرداخت تسهیلات در اختیار بانکها قرار داده شده تا بانکها از این طریق بتوانند منابع و مصارف خود را مدیریت کنند. او بیان کرد: با مصوبه جدید شورای پول و اعتبار در سبد تسهیلاتی بخش مسکن آپشنهای مختلفی برای اقشار مختلف قرارداده شده است.