تنوع بخشی به ابزارها

در بخش مسکن در سالیان اخیر ابزارهای مناسبی مطرح شده که درصورت استفاده صحیح میتوانند باعث حرکت روان خریداران و فروشندگان شوند. ابزارهایی نظیر وامهای خرید با استفاده از اوراق حقتقدم خرید مسکن، صندوقهای زمین و ساختمان، وام با بهرههای پایین نظیر مسکن یکم، وام بافتهای فرسوده، انتشار اوراق بهادار رهنی، تاسیس موسسات پسانداز و تسهیلات مسکن (SL) و...، در چند سال گذشته طراحی و اجرا شده است که میتواند مانند روانکنندهها، حرکت چرخ دندههای این صنعت را روانتر کند.

اما سوالی که مطرح میشود این است که چرا باوجود ارائه چنین ابزارهایی، بازار همچنان در رکود است و خارج نمیشود، پاسخ این سوال را میتوان در دو بخش پاسخ داد: نخست اینکه باید یادآور شد که ابزارها و تنوع ابزارها به خودی خود نمیتوانند باعث رونق یا رکود یک بخش شوند، نیروی محرکه چرخ دندهها از جای دیگری تامین میشود و این ابزارها فقط نقش روان کنندگی دارند، اگر باشند حرکت سریعتر و اگر نباشند حرکت به سختی انجام میشود. در بخش مسکن رکود و رونق این بخش ناشی از مسائل دیگری است که بارها به آن پرداخته شده و خارج از چارچوب مقاله فعلی است. دومین علت را میتوان با پاسخ به این سوال یافت که آیا ابزارهای فعلی قادرهستند همه نیازهای متقاضیان این بخش را بهخوبی پاسخ دهند یا خیر؟ آیا اگر فردی بخواهد و توانایی بازپرداخت اقساط آن را هم داشته باشد، قادر است برای واحد آپارتمانیاش وامی بیش از صد میلیون تومان دریافت کند؟ آیا امکان تنوع بخشی به اقساط وامهای مسکن با توجه به شرایط درآمدی متقاضیان وجود دارد یا خیر؟ شاید این ابزارها از نظر تعداد قابلقبول میباشند ولی هنوز از انعطافپذیری مناسبی برخوردار نیستند.

اما نکته اصلی که باید به آن پرداخت این است که آیا وظیفه دولت رونق دادن به بخش مسکن است یا بسترسازی برای فعالیت مناسب فعالان این بخش. اتفاقا یکی از مشکلات ساختاری این بخش در اقتصاد ایران دخالتهای نابجای دولت در سالهای گذشته بوده است که با سیاستهای نامناسب از نظر زمانی و مکانی در عمل باعث ایجاد نارسایی و ناکارآمدی در این بخش و سایر بخشها شده است. بهطور کلی و براساس دانش اقتصادی دامنه دخالت دولت باید محدود و در شرایط خاصی باشد.

دامنه دخالت دولت فقط باید در جایی باشد که اقتصاد مبتنی بر بازار نمی‏تواند منابع را به نحو بهینه و آن‏طور که باید و شاید بین بخش‏ها اختصاص دهد یا اینکه بهدلیل ماهیت کالای تولیدی و باوجود نیاز جامعه، عرضه‏کنندگان بخش خصوصی انگیزه‏ای برای عرضه این قبیل کالاها ندارند یا بهطور کلی آثار خارجی مثبت و منفی از تولید یک کالا، وجود شرایط تولیدی انحصارساز یا بازارهای ناقص و وجود اطلاعات ناقص یا نامتقارن وجود داشته باشد. درحالیکه مشاهده میشود بخش مسکن هیچیک از شرایط فوق را ندارد و رکود کنونی این بخش به علت رفتار غلط فعالانش در سالیان گذشته است که علت همین رفتار غلط نیز سیگنال دهی و سیاستهای غلط دولتی بوده است. رفتارهایی که باعث شده تولیدش بیش از حد تقاضای بازار باشد و نوع تولیدش نیز متناسب با تقاضای مصرفکنندگان نباشد. نتیجه این اتفاقات افزایش تعداد خانههای خالی به حدود دو میلیون و پانصد هزار واحد و بنابراین بلوکه شدن حداقل ۲۵۰ میلیارد دلار در این بخش و عدم استفاده از آن در سایر بخشهای سودده اقتصادی است.

لذا بهطور کلی و بهعنوان یک اقتصاد خوانده، پیشنهاد میشود به جای آنکه دولت برای خارج کردن بخش مسکن از رکود به هر شیوه ممکن دست زند، بهتر است با انعطاف بخشی به ابزارهای موجود این بخش، بستر مناسب فعالیت را برای بخش خصوصی ایجاد کند، تا انشا الله بتوانیم در آینده نزدیک بخشی فعال و رقابتی را شاهد شویم و دیگر شاهد فعالیتهای سوداگرانه در این بخش حیاتی نباشیم.