بیماری پنهان در بازار مسکن

در این بین متقاضیان بهشدت پیگیر وضعیت لحظهیی مسکن بوده و محتاطانه وارد معامله میشوند. مجموعه این شرایط سبب شده بازار مسکن در رکود و آرامش نسبی قرار بگیرد.

همزمان با این موضوع ارائه آمارهای مسکن خانههای خالی نیز آرامش نسبی به متقاضیان ارائه داده زیرا این عده معتقدند با اندکی صبر بیشتر مالکان برای بازگشت سریعتر سرمایههای بلوکه شده خود مجبور به تجدیدنظر در قیمتهای غیرکارشناسی میشوند.

بههرحال دومین ماه فروردین 96 نیز به نیمه خود رسیده و آژیر قرمز معاملات مسکن به صدا درآمده است. به نظر میرسد حالت کنونی بازار مسکن بیانگر وجود نوعی بیماری پنهان به نام «جو روانی» نشات میگیرد. این بیماری باعث شده دو طرف خریدار و فروشنده به دنبال موقعیت بهتری باشند بهنحویکه خریدار به دنبال کاهش بیشتر قیمت و فروشنده نیز به دنبال گرانی بیشتر در دوران پسا انتخابات است. به نظر میرسد، بعد از انتخابات این جو از بین رفته و بازار مسکن از بلاتکلیفی خارجشده و معاملات شیب صعودی به خود خواهد گرفت. همچنین جدای مبحث انتخابات بازار مسکن همواره معاملات در ابتدای سال با یک رکود نسبی نسبت به ماههای تابستان روبهروست. انتظار میرود این وضعیت در 9 ماهه پایانی سال جاری (از ابتدای تابستان تا پایان زمستان) نیز حاکم باشد.

البته در تمام جهان نیز بازارهای اقتصادی تحت تاثیر فضای انتخاباتی هستند، اما مقدار تاثیرپذیری این بازارها از جو انتخاباتی متفاوت است. اگر دولت دوازدهم در ادامه دولت یازدهم باشد، پیشبینی این موضوع اندکی راحتتر است، زیرا تمام برنامههای دولت یازدهم نیمه مشخص و قابل بررسی است. نیمه مشخص از آن جهت که دولت یازدهم تاکنون برنامه جامعی برای جایگزینی مسکن مهر ارائه نداده است.

با این تفاسیر احتمال زیادی دارد تا چند ماه پس از انتخابات شاهد ثبات روند فعلی مسکن باشیم، چرا که معمولا در این بازه زمانی نقدینگی وارد بازار مسکن نمیشود و تعداد معاملات افزایش نخواهد یافت و افزایش معاملات در این حوزه از اقتصاد از اوایل فصل پاییز (تا به کرسی نشستن دولت جدید) آغاز میشود. در حال حاضر شرایط اقتصادی مردم تغییری نیافته و این شرایط اجازه نمیدهد سرمایههای جدید وارد بازار مسکن شود.

پس بهطور یقین میتوان گفت تا زمان روی کار آمدن دولت جدید یا ثبات دولت فعلی شاهد نوعی ثبات قیمت و معاملات همراه با سردرگمی در جامعه باشیم.

از آنجایی که سیاست اقتصادی دولت یازدهم طی چهار سال گذشته بر اصول پایهیی کاهش و مهار نرخ تورم مبتنی بوده است، شاهد عقبگرد جذب سرمایه در بخش مسکن هستیم و بهطور قطع یکی از سیاستهای دولت فعلی و دولتی که احتمالا بر سرکار میآید، افزایش اشتغالزایی خواهد بود که برای رسیدن به این ماموریت باید در اقتصاد کشور رونق نسبی به وجود بیاید و برای تحقق این هدف، رونق از بخش مسکن نیز باید شروع شود. در این میان مطلب مهم این است که اگرچه سهم 15درصدی ساختمان در اقتصاد کشور رقم بالایی نیست اما به دلیل ارتباط مستقیم و غیرمستقیم این صنعت با صنایع دیگر میتوان با جسارت بیان کرد.

رونق بازار مسکن شاید در وهله اول کارکرد نامطلوبی در ایجاد تورم داشته اما بعد از مدتی با ایجاد تولید و اشتغال باعث رونق اقتصادی خواهد شد. بنابراین احتمال دارد دولت جدید در آینده نزدیک به دنبال راهکارهایی برای خروج از رکود فعلی مسکن باشد. شاید یکی از این راهکارها، افزایش بسیار اندک قیمت مسکن باشد. طبق مصوبه دولت نرخ دستمزد در سال جدید ۱۴درصد افزایش یافته، همچنین هزینههای ساخت مسکن ۳۰درصد افزایش یافته است و افزایش هزینه خدمات نیز قطعا خواهیم داشت. بنابراین تمام این موارد بر قیمت مسکن تاثیر خواهد گذاشت و پیشبینی افزایش چنددرصدی قیمت مسکن طی سال جاری دور از ذهن نیست. هرچند در اقتصاد افزایش قیمت به دنبال ایجاد رونق یک امر طبیعی است ولی امیدواریم این افزایش تورم نسبی در بخش مسکن کنترلشده باشد.

اما از آنجاییکه رکود و رونق در این اقتصاد تاثیر مستقیمی بر اقتصاد ملی دارد و ازاینرو برنامهریزی در حوزه مسکن (ساخت و بازار) در دولت آینده میتواند زمینههای رشد اقتصاد ایران را فراهم کند، با توجه به رکود چندساله اخیر در اقتصاد مسکن، کمترین توقع فعالان حوزه مسکن از رییسجمهور و دولت آینده این است که اگر بتوان شرایطی ایجاد کرد که تقاضا و عرضه در بازار همسان شود و در پی آن با حمایت از تعاونیهای مسکن و انبوهسازان افزایش وامهای بانکی در حدود ۵۰درصد از کل قیمت ملک و کاهش نرخ سود تسهیلات و افزایش اقساط آن میتواند آثار مثبتی بر خروج رکود از بازار بگذارد. پس از پایان جنگ تحمیلی و بهمنظور ترمیمسازی خرابیهای ناشی از جنگ برنامههای پنجساله توسعه اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی تدوین «برنامه اول توسعه» رشد سالانه ارزشافزوده بخش ساختمان ۱۴/۵درصد تعیین شد که در عمل رشد متوسط ۵/۳درصدی حاصل شد. گرچه نسبت به اهداف برنامه بسیار کمتر بود اما در مقایسه با سالهای گذشته قابلملاحظه بود به دلیل گسترش مهاجرت و روند فزاینده هجوم جمعیت به شهرها و گسترش مهاجرت تنها نیمی از پیشبینیهای برنامه محقق شد. اما در کل سطح اشتغال در بخش ساختمان و مسکن رشد قابل توجهی نداشت.

در برنامه دوم توسعه سیاستهای مرتبط با بخش مسکن عمدتا بر سه محور پسانداز- انبوهسازی و کوچکسازی بر مبنای تولید مسکن آزاد حمایتی و اجتماعی استوار بوده است که در پایان برنامه دوم مشخص شد از سرمایهگذاری ناخالص انجام شده در طول برنامه رشد ۱/۵درصدی حاصل شده که در مقایسه با پیشبینی ۴/۳درصدی برنامه کمتر بوده است که از دلایل مهم آن میتوان به رکود بخش مسکن از سالهای ۷۶ و ۷۷ اشاره داشت. با روی کار آمدن دولت یازدهم رییسجمهور در برنامههای خود ۴ گروه هدف را در برنامه مسکن اجتماعی در نظر گرفت. قرار بود دو گروه، مشمول دریافت تسهیلات خرید و اجاره مسکن توانمند شوند اما اجرای مسکن مهر در سه سال اول دولت مانع توجه کافی به اجرای این طرح شد. با کامل شدن زنجیرههای پایانی مسکن مهر رییسجمهور آینده میتواند با ارائه راهکارهای اقتصادی جدید و هدایت پولهای ناشی از فروش نفت و نیز جذب سرمایههای کلان ایرانی و خارجی در راستای توسعه و پیشرفت اقتصاد را در دستور کار خود قرار دهد.