فرمول شرقی برای خانه‌های خالی

بازار مسکن کره تا سال 1999، تحتتاثیر سیاست «عرضه انبوه» با چرخه معیوب «ساختوسازهای میلیونی خارج از الگوی تقاضا، ناپایداری شدید قیمتها و عدمتوازن عرضه و تقاضا» مواجه بود؛ اما دولت در سال 2003، با تصفیه بازار از «بیراهه سیاستگذاری» و اجرای طرحهای 5 گانه سیاست «رفاه مسکن» توانست ضمن تامین نیاز کمدرآمدها، چالش احتکار مسکن و رشد حجم املاک بدون استفاده را رفع کند.

مشابه خارجی عارضه «خانه‏های خالی» که در بازار مسکن ایران، به گره پیچیده و در ظاهر، لاینحل تبدیل شده است، در یکی از کشورهای درگیر این چالش،‏ با اجرای سیاست متفاوت از دغدغه اشتباه برخی دولت‏ها، مهار شد. نتایج یک بررسی درباره کشورهای موفق در زمینه «مقابله پایدار با احتکار مسکن»، ضمن معرفی الگوی کره جنوبی نشان می‏دهد: سیاست سنتی دولت‏ها در بخش مسکن که همواره «عرضه انبوه» را تک‏نسخه تنظیم بازار ملک میداند، نه تنها در کوتاه مدت و میان مدت، قادر به تامین کامل نیاز جامعه هدف تقاضا نیست که در بلندمدت، بدون اثرگذاری بر روند رشد قیمت مسکن، باعث افزایش املاک بدون استفاده و دامن زدن به بهره‏برداری صفر از حجم قابل توجهی از واحدهای ساخته ‏شده دوره قبل، می‏شود. در بازار مسکن کره جنوبی، کارنامه هر دو سیاست‏گذاری «غلط» یا سنتی و همچنین «واقع‏بینانه» یا کارآمد، به ثبت رسیده است بهطوری که آثار اجرای آنها، عملکرد دومی را تایید می‏کند. دولت کره جنوبی در سال 2003 بعد از حداقل یک دهه تلاش بیهوده در تنظیم مولفه‏های بازار مسکن از طریق «برنامه‏های 4 ساله ساخت و سازهای میلیونی»، سرانجام با متوقف کردن سیاست عرضه انبوه، طرح‏های مبتنی بر سیاست «رفاه مسکن» را در دستور کار قرار داد.

سیاست «رفاه مسکن» در کره، بدون آنکه تک بعدی باشد –عدم تمرکز صرف بر ساخت و ساز انبوه- 5 طرح عملیاتی را در بر می‏گیرد که محصول برآیند مجموعه آنها طی سال‏های اخیر، به شکل «کاهش خانوارهای بد مسکن»، «کاهش نرخ احتکار مسکن» و «پایداری نسبی قیمت به رغم رضایت سرمایه‏گذاران ساختمانی از بازار ملک» بروز کرده و در عین حال،‏ موفقیت‏آمیز بودن خانه تکانی سیاستی در بازار مسکن را نشان داده است.

تحقیقاتی که یک گروه علمی به سرپرستی ابوالفضل مشکینی کارشناس مسکن درباره سیاست‏های مسکن در کره جنوبی انجام داده است، مشخص می‏کند: مقامات بخش مسکن کره جنوبی، سال 1987، در مواجهه با کمبود مسکن و فشار بازار بر گروه‏های کم‏درآمد از یکسو و رشد خانوارهای بدمسکن از سوی دیگر، تصمیم به اجرای برنامه ساخت 2 میلیون واحد مسکونی می‏گیرند و یک سال بعد، این برنامه با افق زمانی 4ساله، به اجرا درمی‏آید.

دولت کره برای ساخت 2 میلیون واحد مسکونی در سال‏های 1988 تا 1992، به علت کمبود شدید زمین در شهرهای بزرگ از جمله در پایتخت، ایجاد 5 شهر جدید در اطراف سئول را از طریق واگذاری زمین دولتی ارزان قیمت برای ساخت، در دستور کار قرار می‏دهد. اما در سال 1996 و در نقطه اوج رونق مسکن، افزایش قیمت‏ها باعث کاهش سطح دسترسی خانوارهای کم‏درآمد به مسکن می‏شود.

در سال 1988، دولت به این جمع‏بندی رسیده بود که برای رفع کمبود مسکن به‏ عنوان یکی از مشکلات اساسی اقتصاد کره، چاره‏ای جز افزایش انبوه عرضه، نیست و با همین استدلال، ساخت و سازهای انبوه کلید خورد. با این حال، بازار مسکن در این کشور، بعد از اجرای این سیاست و پشت سر گذاشتن رونق تورمی سال‏های 1995 و 1996، در فاصله سال‏های 1997 تا 1998، تحت تاثیر بحران مالی کره، با ناپایداری شدید در سرمایه‏گذاری‏های ساختمانی و یک سال بعد، مجددا با التهاب شدید قیمت مسکن روبهرو شد.

در جریان بحران مالی کره جنوبی، به دلیل کاهش منابع ارزی و افزایش نرخ بهره تسهیلات بانکی ناشی از افت اعتبارات بانکی، تقاضای خرید مسکن سرکوب شد و حباب قیمت‏ها فروکش کرد. در نتیجه کاهش توام قیمت و تقاضای مسکن، فضای گلخانه‏ای ساخت و سازهای میلیونی دوره قبل، به کاهش شدید حجم ساخت و ورشکستگی سه چهارم سازنده‏ها و فعالان ساختمانی وابسته به حمایتهای دولتی، منجر شد.

روند ناپایدار و متلاطم بازار مسکن در کره جنوبی، در سال 1999 نیز ادامه پیدا کرد. در آن سال، دولت با اجرای طرح ضربتی، مجددا به تحریک عرضه مسکن از طریق احیای شرایط گلخانه‏ای برای سازندهها و سرمایه‏گذاران ساختمانی دست زد. نتیجه تکرار سیاست حمایت صرف از ساخت و ساز، به جذابیت بازار ملک برای سرمایه‏گذاران و رشد دوباره قیمت مسکن منجر شد. بررسی‏ها نشان می‏دهد: قیمت مسکن در شهرهای کره جنوبی در سال 1999 به لحاظ فشار هزینه‏ای بر خانوارها، به رقابت با تورم مسکن سال‏های 1996 و 1997 پرداخت.

در اواخر قرن بیستم، تبعات چرخه معیوب «عرضه انبوه مسکن، رونق حبابی، رکود شدید و تنزل سطح دسترسی کم‏درآمدها به محل سکونت مناسب» در کره جنوبی، بیش از هر زمان دیگر، برای دولت آن کشور، محسوس و قابل مشاهده شد. در سال 1999، با افزایش مداوم قیمت مسکن، تعداد خانوارهایی که توانایی خرید مسکن مناسب را نداشتند مشهود شد. مهمترین چالش بازار مسکن کره در آن زمان، «عدم توازن بین عرضه قابل مصرف و تقاضای مصرفی» آن هم به رغم ساخت و ساز انبوه سال‏های قبل، بود.

در ابتدای قرن بیست و یکم، بازار مسکن کره، با خانه‏تکانی در سیاست‏گذاری دولت، همراه می‏شود.

دولت این کشور، در سال 2003، با تشخیص بیراهه سیاست‏گذاری در سال‏های قبل، تصمیم گرفت ابتدا اثر چند دوره ساخت و ساز انبوه را بر مولفه‏های کلیدی بازار مسکن،‏ مورد بررسی قرار دهد و متناسب با آن، سیاست جدید را تدوین کند. تحقیقات دولت در آن سال نشان داد، به رغم حجم بالای عرضه مسکن، بیش از یک پنجم خانوارهای کره‏ای -3 میلیون و 340 هزار خانوار معادل 4/ 23 درصد کل جمعیت این کشور- در وضعیت بدمسکنی قرار دارند به این معنا که محل سکونت این خانوارها در شرایط زیراستاندارد قرار دارد و در مقابل، حجم خانه‏های خالی ناشی از احتکار مسکن یا غیرقابل فروش و سکونت برای خانوارهای کم‏درآمد، رو به افزایش گذاشته است. کارنامه مردودی سیاست عرضه انبوه مسکن که به شکل افزایش خانوارهای بدمسکن از یکسو و بحران خانه‏های خالی از سوی دیگر،‏ بروز کرده بود، باعث شد در سال 2003، با تدوین طرح جامع مسکن حداقل 10 ساله در کره جنوبی، سیاست «رفاه مسکن» جایگزین سیاست شکست‏ خورده قبلی شود.

در سیاست «رفاه مسکن»، 5 طرح شامل «تامین رفاه اجتماعی»، «اصلاح نظام ناکافی مسکن استیجاری مختص حداقل دهک اول جامعه»، «بهبود شرایط نامناسب خانوارهای کم‏‏درآمد و بدمسکن»، «مقابله مالیاتی با لوکس ‏سازی» و همچنین «کارآمدسازی نظام مالیاتی در بازار ملک» همزمان به اجرا درآمد. آثار اولیه این سیاست، به شکل بهبود نرخ تراکم خانوار در واحد مسکونی در این کشور ظاهر شد. در اواخر قرن بیستم، نسبت واحدهای مسکونی به کل خانوار در کره جنوبی، 96 درصد بود اما اثرگذاری طرح‏های تامین رفاه مسکن و بهخصوص مقابله مالیاتی با لوکس‏ سازی سرمایه‏گذاران ساختمانی باعث شد در فاصله کوتاهی از اجرای سیاست جدید، این نسبت به 6/ 100 درصد بهبود پیدا کند.

همچنین تغییر اهداف سیاست‏گذاری بخش مسکن از هدف عرضه انبوه آن هم بدون انطباق با تقاضای مصرفی به هدف رفاه مسکن، باعث تقویت نظام مسکن استیجاری شد. در برنامه­‏های 4 ساله ساخت 2 میلیون واحد مسکونی در کره جنوبی در قالب سیاست بیراهه، سهم مسکن استیجاری، حداکثر 10 درصد کل ظرفیت تعریف شده برای عرضه مسکن بود، اما در سال 2003، ساخت یک میلیون واحد مسکونی اجاره‏ای در طرح جامع مسکن، تعریف شد. تا پیش از آن، مجموعه مسکن استیجاری دولتی در کره، به زحمت 4/ 2 درصد کل موجودی مسکن این کشور را تشکیل می‏‏داد که این سهم، در مقایسه با سهم مسکن اجارهای ارزان قیمت (مسکن اجتماعی) در کشورهای توسعه یافته که حداقل 12 و بهطور متوسط 20 درصد موجودی مسکن است، رقم ناچیزی بود.

نتایج بررسی سیاست‏های مسکن کره جنوبی نشان می‏دهد: یکی از طرح‏های پنج گانه در سیاست «رفاه مسکن» با عنوان مقابله مالیاتی با لوکس ‏سازی باعث شد جریان مسکن‏ سازی کوچک و متوسط، فعال شود. در این طرح، دولت کره، با ایجاد انگیزه‏های مالیاتی و ارائه تخفیف مالیاتی به سازندههای منطبق با الگوی تقاضای مصرفی، موفق شد ساخت و عرضه واحدهای بسیار لوکس و متراژ بزرگ را در این کشور کاهش دهد و ساخت و سازهای مناسب برای خانوارهای با درآمد کم و متوسط را رونق دهد. این تغییر فاز سرمایه‏گذاری ساختمانی، بهصورت خودکار باعث مهار بازار خانه‏های خالی و احتکار مسکن شد.

دولت این کشور با تقبل مسوولیت توزیع عادلانه رفاه مسکن بین طبقات مختلف اجتماعی، برنامه پایان ‏بخشی به احتکار مسکن را با اجرای طرح مکمل با عنوان «کارآمدسازی نظام مالیاتی در بازار ملک»، در دستور کار جدی خود قرار داد. در قالب این نظام مالیاتی که از سال‏های 2003 و 2004 به اجرا درآمد، درآمدهای فعالان بازار ملک، مشمول نرخ مشخصی از مالیات است و امکان طفره مالیاتی بخصوص از جانب مالکان املاک بدون استفاده، با راهاندازی سامانه‏های شفاف رصد معاملات و فعل و انفعالات ملکی، به پایین‏ترین سطح ممکن، رسیده است.

در بازار مسکن کره، مالیات‏های منصفانه، مبنای تنظیم جریان عرضه قرار گرفته است.

کارشناسان مسکن این کشور، اخیرا در تحلیل آثار اجرای سیاست جایگزین «عرضه انبوه» اعلام کردند: تا پیش از این، تحریک بازار مسکن، بدون در نظر گرفتن تاثیر آن بر توزیع درآمد و دارایی‏ها، انجام می‏شد و نتیجه آن، افزایش فقر مسکن بود.

در ایران، رونق حبابی سال‏های 90 تا 92 و اصرار سیاست‏گذار بخش مسکن در دوره‏های قبل از آن به تمرکز بر عرضه انبوه مسکن، باعث شد ساخت و سازهای ناهماهنگ با تقاضای مصرفی، در سال‏های 93 تا 95 به شکل رشد 55 درصدی تعداد خانه‏های خالی،‏ بروز کند. در ایران، طی 4 سال اخیر، سیاستی مشابه آنچه در کره جنوبی، به اجرا درآمد، از سوی متولی بخش مسکن، تعریف شد. این سیاست، تامین رفاه اجتماعی خانوارهای کم‏درآمد را دنبال می‏کند که یکی از اجزای آن،‏ اجرای مسکن اجتماعی است. با این حال، اجرای این سیاست چون به همکاری سایر دستگاه‏ها نیاز دارد، تاکنون، شکل عملیاتی به خود نگرفته است.