آرامش در شاخص‌های سه‌گانه مسکن

حالا آمار معاملات نشان میدهد به جز رشد قیمتها تعداد معاملات هم افزایش یافته، اما این افزایش در بخش اجارهبهاست و خرید و فروش همچنان به کندی انجام میشود. بررسیها نشان میدهد که متوسط اجارهبهای مسکن شهر تهران در زمستان سال گذشته حدود ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان به ازای هر متر مربع بوده است.

بررسی بازار اجاره مسکن شهر تهران نشان میدهد اجارهبهای مسکن صرف نظر از برخی تغییرات فصلی، همواره دارای روند صعودی بوده، هرچند در پی کنترل تورم عمومی و ثبات نسبی که از تابستان سال ۱۳۹۲ در بازار مسکن رخ داد، تا حدی از شیب این روند افزایشی کاسته شده است. میانگین اجارهبها در شهر تهران در فصل زمستان سال ۱۳۹۵ حدود ۲۳ هزار و ۴۰۰ تومان به ازای هر متر مربع بوده است. این رقم در تابستان ۱۳۹۲ حدود متری ۱۹ هزار تومان بوده است.

یشترین نرخ اجارهبها در مناطق مختلف شهری تهران متعلق به مناطق ۱، ۲، ۳ و ۶ (به ترتیب با قیمت معادل ۴۲، ۴۱، ۳۴ و ۳۳ هزار تومان به ازای هر متر مربع) و کمترین اجارهبها متعلق به مناطق ۱۱، ۱۹، ۲۰ و ۱۸ (به ترتیب با قیمت معادل ٦/١١، ٧/١١، ٩/١١ و ٥/١٢ هزار تومان به ازای هر متر مربع) است.
 مقایسه آماری بین بازار اجارهبها قبل و بعد از دولت یازدهم نشان میدهد اجاره بین سالهای ۱۳۸۴ تا ۱۳۹۲ حدود ٤/٣ برابر شده و از سال ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۶ حدود ٥/١ برابر شده است. این نشان میدهد صرف نظر از رکود یا رونق بازار مسکن، اجارهبها رشد میانگین خود را بهطور طبیعی طی میکند.

اما شاخصهای سه گانه قیمت مسکن، نرخ تورم و درآمد خانوار، پیشبینی از آرامش نسبی در فصل جابهجایی را محتمل کرده است. با اینکه آمار اردیبهشت ماه شهر تهران رشد ١١/٥ درصدی اجارهبها نسبت به مدت مشابه سال قبل را نشان میدهد، حسام عقبایی - رییس اتحادیه مشاوران املاک- معتقد است آمار فروردین و اردیبهشت با توجه به نیمه تعطیل بودن و قرار داشتن در بازه زمانی انتخابات، نمیتواند ملاک ارزیابی بازار اجاره و نیز خرید و فروش مسکن قرار گیرد؛ لذا افزایش اجاره در شهرهای بزرگ بین ۷ تا ۱۰ درصد خواهد بود.

البته یکی دیگر از مولفههای تاثیرگذار بر بازار اجاره که معمولا موجران تمایل دارند از این مقیاس استفاده کنند نرخ سود بانکی است، اما به نظر نمیرسد این شاخص بتواند اثر چندانی بر نرخ اجاره بگذارد. با اینکه برخی بانکها با عدول از نرخ ۱۵درصد سود مصوب شورای پول و اعتبار، سودهای ۲۳ تا ۲۴ درصد به سپردهگذاران پرداخت میکنند احتمالا امسال با توجه به رکود نسبی اقتصاد در بازار اجاره، سه مولفه ذکر شده توان خنثیسازی عامل بهره بانکی را داراست.

حسام عقبایی، رییس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه تولید مسکن استیجاری میتواند راهکاری برای ایجاد تعادل در بازار اجاره باشد گفت: دولت نمیتواند به قیمتگذاری ورود کند اما میتواند تولید مسکن استیجاری را با هدف تعادل بخشی به بازار اجاره در دستور کار قرار دهد. مجالس هفتم تا دهم با تولید مسکن استیجاری موافق بودند. دولتهای نهم، دهم و یازدهم نیز با این موضوع موافقت کردند؛ لذا امیدوارم دولت یازدهم با توجه به اینکه روزهای آخر مسکن مهر را سپری میکند، برای تولید مسکن استیجاری یک فضای رقابتی ایجاد کند و قیمت پایه را با تولید مسکن استیجاری بشکند تا فشار کمتری به مستاجران بیاید.

همچنین علی چگنی - مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن - نیز در این باره اظهار کرد: افزایش شدیدی را در قیمتهای مسکن چه در فروش و چه در اجارهبها نخواهیم داشت اما افزایش ملایم در حد تورم قابل پیشبینی است.

وی گفت: در اجارهبها نیز روند افزایش قیمت، ملایمتر از سالهای قبلتر بوده است. باید توجه کنیم که سه مولفه اثرگذار روی قیمت اجارهبها عبارت از تورم، قیمت ملک و درآمد خانوارهاست. با توجه به اینکه تورم کاهش یافته و قیمت ملک نیز تقریبا ثابت باقیمانده است، انتظار نمیرود در بخش اجارهبها افزایش زیادی اتفاق افتد.