رونق بازار ملک در گروی تمرکز در سیاست‌گذاری

اما در این میان، برخی دیگر معتقدند: بازار مسکن به سرعت از این تفکیک اثر گرفته و از رخوت خارج خواهد شد.

مسکن در حاشیه

در این زمینه محمدمهدی محمودی، کارشناس شهرسازی با بیان اینکه با توجه به حجم وسعت فعالیت سنگین وزارت راه و شهرسازی به نظر میرسد، تفکیک بتواند تاثیرات شگرفی در بخش مسکن داشته باشد، گفت: با کوچکتر شدن دایره وظایف وزیر در بخش مسکن باعث خواهد شد نگاهها به این مقوله تخصصیتر باشد.

این کارشناس شهرسازی گفت: در حال حاضر بخش مسکن با داشتن 60درصد اشتغال و نیمی از نقدینگیهای کشور نیازمند سیاستها جداگانه و برنامهریزیهای منسجم است، بنابراین وضعیت کنونی وزارت راه و شهرسازی اجازه تمرکز به مساله مسکن را نمیدهد.

محمودی گفت: اگرچه مسکن و ساختوساز بار سنگینی در اقتصاد کشور را دارد، اما این بخش صرفا به یک معاونت تبدیلشده است.

این استاد دانشگاه با بیان اینکه اگرچه چند سالی است که کارشناسان معتقدند، دولت باید بخش تولید را به بخش خصوصی ارائه دهد، گفت: اما این امر مهم با ادغام وزارت راه شهرسازی مغفول ماند، در واقع هدف از ادغام وزارتخانهها این بود که دولت تصدیگریها را واگذار کند و با ساختاری کوچک و چابک به امور سیاستگذاری خود بپردازد، اما عملا این واگذاری اتفاق نیفتاد و دولت با دخالت در امور، هم به عنوان تصمیمگیرنده، هم مجری و هم نظارتکننده وارد شد و به همین دلیل کارآمدی لازم را در طول چند سال گذشته نداشته است.

وی همچنین گفت: بههرحال به نظر میرسد با تخصصی شدن بخش مسکن شاهد رونق و تدابیر کارشناسی شده بیشتری در این حوزه باشیم. با این اوصاف، بنده معتقدم تفکیک وزارتخانه راه و شهرسازی گامی بزرگ در جهت رشد اقتصاد و توسعه کشور است و از این طریق هریک از بخشها میتوانند بهصورت تخصصی برنامههای خود را پیش ببرند؛ همانطور که در اکثر کشورهای پیشرفته دو حوزه راه و مسکن که ارتباط چندانی باهم ندارند، بهصورت مجزا فعالیت میکنند.

محمودی در پاسخ به اینکه آیا جدایی مسکن از بدنه وزارتخانه و الحاق آن به بخش خصوصی و شهرداریها میتواند وضعیت کنونی بازار مسکن را مطلوبتر کند، گفت: از آنجاییکه وزارت راه و شهرسازی عهدهدار قوانین و آییننامههاست دولتها محلی مانند شهرداریها در ایران بههیچعنوان کارکرد برابر با وزارتخانه نخواهند داشت، البته شهرداریها میتوانند به عنوان بخش خصوصی در این امر ورود داشته باشند اما سیاستگذاری در حد و اندازه شهرداریها نیست.

تفکیک برای مسکن میمون است

در همین زمینه حجتالله عزیزی، کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه بسیاری از کارشناسان از هر اتفاقی که باعث تخصصیتر شدن بخش مسکن میشوند استقبال میکنند، گفت: وزارت راه و شهرسازی با گماردن معاونت تخصصیتر در بخش مسکن میتواند بازخورد مطلوبتری از این بازار بگیرد. عزیزی افزود: دستپاچگی، شلوغی و سنگینی کار باعث شده فعالیت عظیمی در حوزه مسکن صورت نگیرد. مطمئن ادغام دو بخش راه و مسکن یک اقدام نامیمون بود.

وی بابیان اینکه مساله انتزاع به سود بازار مسکن است گفت: بخش مسکن نرمافزاری و بخش راه سختافزاری است. بنابراین بخش نرمافزاری نیازمند توجه به تمام زیرساختهای موجود عرضه و تقاضا است تا بتواند از دل این ترکیب به مسائل ریشهیی بنگرد و برای آنها راهحل پیدا کند.

حالآنکه مدیران کل راه و شهرسازی به دلیل حجم کار به توسعه غیرعادی یک بخش پرداخته و بخش دیگر را رها کردند در حال حاضر ادغام 6 ساله دو وزارت سنگین مانند راه و شهرسازی بهوضوح نشان میدهد جنین حاصله از عملکرد این دو بخش ناقص و در برخی موارد رشد و نارسی غیرمتناسب داشته است.

پدرخوانده نامطلوب مسکن

عضو نظاممهندسی تهران با اعتقاد بر اینکه بخش مسکن و شهرسازی همواره باید به شکل وزارتخانه طی مسیر کند، گفت: الحاق این بخش به دولتهای محلی باعث ایجاد نواقص مهم خواهد شد. در حال حاضر بزرگترین تخلفها از کمیسیون ماده 5 که برعهده شورای عالی شهرسازی و معماری ایران است انجام میگیرد. بنابراین شهرداریها بههیچعنوان پدرخوانده مطلوبی برای مسکن نیستند. باوجود برخوردهای وزارتخانه این تخلفات اعمال میشود، حال فکر کنید اگر مسوولیت کلی همه این موارد تنها به شورای عالی سپرده شود چه اتفاقات ناگواری رخ خواهد داد.

عزیزی همچنین گفت: مسکن باید وزارتخانه داشته باشد تا مدیران آن بتوانند با دولت نشستهای روتین داشته باشند. مسوولی که جزو کابینه دولت نباشد نمیتواند بهصورت مستمر در جلسات حضور داشته و در خصوص موارد ریز و درشت مسکن اعمالنظر کند، اما در صورت محلی شدن تمام برنامه خودسرانه و بدون کارشناسی اعمال سلیقه میشود.

وی گفت: اگر چه به گفته برخی کارشناسان این تفکیک باعث وقفه یکسال در سیاستهای و برنامههای اجرایی مسکن میشود، اما بدون تردید این موارد مقطعی بوده و در کمتر زمان به وضعیت مطلوبترین نسبت به گذشته خواهد رسید.

راهگشای قفل رکود سنگین

در همین زمینه مجتبی بیگدلی، رییس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان با بیان اینکه ادغام بخش راه از شهرسازی بسیار شتابزده و موثر بر بازارهایی مانند مسکن خواهد بود، گفت: در تمام کشورهای پیشرفته اکثر وزارتخانهها وزارت مشاور در امور صنعت و تجارت دارند یا زیرنظر رییسجمهور با تشکیل سازمان مستقلی اقدامات پشتیبانی را انجام میدهند.

رییس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان افزود: ادغام این دو حوزه از ابتدا نیز امری غیرکارشناسانه بود. در حال حاضر تمام کشورها این دو حوزه جدا از هم هستند و از آنجاییکه مسکن از اصول مصرحه قانون اساسی است، نیازمند ورود نیروهایی نخبه در این موضوع است.

بیگدلی گفت: بهطور حتم تفکیک این دو حوزه باعث رونق دهی بخش مسکن خواهد شد. در حال حاضر بیتوجهیهای کلانی به این بخش شده و همگان از آسیبهای اجتماعی، اقتصادی این موضوع واقف هستند بنابراین موافقت مجلس شورای اسلامی با لایحه تفکیک وزارت راه و شهرسازی میتواند راهگشای قفل محکم رکود مسکن باشد.

رییس انجمن انبوهسازان مسکن و ساختمان با بیان اینکه بخش مسکن نیازمند شخصیت فرا قوهیی است، تاکید کرد: توجه به موضوع مسکن فراتر از گزینههای جناحی است. در حال حاضر، وضعیت اشتغال در پایینترین سطح خود قرار دارد و رونق مسکن میتواند جوابگوی بخش اعظمی از لیست بیکار جامعه لحاظ شود.

وی در نهایت گفت: رکود کنونی مسکن نیازمند تغیر و تحرک جدی در بخش فراتر از سیاستهای کنونی است.

رویکرد تازهای در انتظار مسکن

نایبرییس کمیسیون عمران بابیان اینکه پیشنهاد ما در خصوص جایگاه مسکن بعد از تفکیک بخش راه در قالب یک معاونت زیرنظر ریاستجمهوری است، گفت: ادغام دو وزارت راه و ترابری و وزارت مسکن و شهرسازی اشتباه بود، این دو وزارتخانه هرچند ماهیت عمرانی دارند، اما سنخیتی با یکدیگر ندارند.

یارمحمدی افزود: وزارت راه و شهرسازی یک دستگاه اجرایی با ماموریت تامین زیرساختهاست، اما عمده مسوولیت وزارت مسکن در حوزه سیاستگذاریها و برنامهریزیهاست.

عضو کمیسیون عمران با بیان اینکه پس از انقلاب اسلامی، مسکن با مشکلات عدیدهیی همانند رشد جمعیت، افزایش قیمت و عدم تناسب عرضه و تقاضا روبهرو شده گفت: هریک از بخشهای وزارت راه و شهرسازی یک موضوع را هندل میکنند وزارت مسکن یک وزارتخانه نرمافزاری و دستگاه سیاستگذار برای توسعه بازار مسکن است که در این خصوص میتواند سیاستگذار و بخش اجرایی قانونی مصوبات در خصوص مسکن است و این بخش اجرایی باید به بخش خصوصی واگذار شود، زیرا هم از مسوولیتها وزارتخانه میکاهد، هم تاثیرات مهمی روی بخش مسکن خواهد داشت.

وی گفت: اما مسوولیت وزارت راه و ترابری همواره حتی قبل از تلفیق نیز کاملا سختافزاری بوده و یکی از مهمترین فعالیتهای ایجاد زیرساختهای عمرانی است. اگرچه این زیرساختها نیز به نوعی وابستگی تنگاتنگی با مسکن و ساختوساز دارند، اما هریک از آنها بنیادی است.

یارمحمدی با بیان اینکه معتقدم با ادغام دو وزارت راه و مسکن از حوزه راه و ترابری نیز غافل ماندیم، ادامه داد: اگرچه رد رسانهها همواره از غفلت بخش مسکن سخن به میان میآید، اما بخش ترابری نیز بهنوعی مظلوم این تلفیق لحاظ میشود.

وی گفت: در سالهای اخیر جز نیمه دوم سال 95 و بهار سال 96 اقدامات ارزندهیی در بخش راه و ترابری نیز صورت نگرفته بود. به تازگی در حوزههای نوسازی ناوگان هوایی و حوزه دریایی و کاهش تلفات تصادفات جادهیی ناشی از عوامل مختلف ازجمله بهبود وضعیت جادهها اقدامات قابلتوجهی از سوی دولت انجام شد، اما بدون تردید این فعالیتها کاملا قابلقبول نبوده و در صورت تفکیک این دو بخش اقدامات جدیتری در این حوزه رخ خواهد داد.

نایبرییس کمیسیون عمران اظهار کرد: معتقدم باید در بخش توسعه راهآهن سیاستگذاریها و عملیات اجرایی گستردهتری داشته باشیم و وزارت راه و ترابری نیازمند مدیریت خاص و ویژه است. البته در بخش مسکن نیز با تخصصیتر شدن به دنبال اقدامات ارزندهیی هستیم، در حال حاضر بخش ساختوساز در رکود قرار داشته و تاثیرات منفی بر پیکره اشتغال وارد کرده است.

یارمحمدی با تاکید بر جدایی دو وزارت راه و مسکن افزود: مسکن میتواند در قالب یک معاونت زیرمجموعه ریاستجمهوری اداره شود، چرا که این بخش سیاستگذار است و اجرا باید به بخش خصوصی واگذار شود. بخش خصوصی میتواند عملکرد مطلوبی در بخش مسکن و خانهدار کردن مردم داشته باشد.

نایبرییس کمیسیون عمران با تاکید بر اینکه جدایی این دو وزارتخانه در قالب لایحه از سوی دولت در مجلس رای میآورد، گفت: باید کمیسیون عمران اقدامات کارشناسانه روی این لایحه انجام دهد.

وی در پاسخ به اینکه عدهیی معتقدند جدایی این وزارتخانهها هزینهها را افزایش میدهد، گفت: جدایی وزارت راه و ترابری و مسکن و شهرسازی لایحه دولت است و تا زمانی که منابع این لایحه را تعیین نکند مجلس با این لایحه موافقت نمیکند.

یارمحمدی گفت: این تفکیک باعث غنیتر شدن هر دو وزارتخانه میشود اگرچه در سالهای ادغام نیز فعالیتهای مطلوبی در دو حوزه شکلگرفته اما مباحث تخصصی میتواند رویکرد تازهیی به بخش مسکن ارائه کند.

مسکن در سایه نسیان

فرهاد فرزانه، مدیرکل راه و شهرسازی استان همدان نیز با بیان اینکه تفکیک دو بخش راه از مسکن زمان مناسبی برای جبران غفلت از مسکن است، گفت: طی سالهای اخیر بخش مسکن در سایه بزرگ بخش راه دچار نسیان شده و عواقب تجمیع 6 ساله راه و مسکن در جامعه کنونی بهوضوح قابل مشاهده است.

فرهاد فرزانه افزود: عدم تمرکز بر بخش مسکن باعث شده برنامههای منسجمی در این حیطه ارائه نشود، بنابراین این تفکیک تاثیر مثبت بر رونق مسکن خواهد داشت.

وی گفت: سیاستهای کاربردی در راستای خروج بازار مسکن از رکود مانند تقویت قدرت خرید خانوارها، تحریک رونق مسکن از ناحیه تقاضای مصرفی بدون ایجاد شوک قیمتی، راهاندازی سبد متنوعی از ابزارها و نهادهای پولی و مالی در حوزه مسکن و افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به نفع تقاضای مصرفی در کنار تخصصی بودن وزارتخانه مسکن شکل مطلوبی به خود میگیرد.

فرزانه گفت: تخصصی شدن این حوزه باعث خواهد شد، مدیران این بخش پیگیر سرعت و انجام برنامههای مسکنی باشند.

در حال حاضر برخی برنامهها کلان دولت در خصوص مسکن به علت سنگینی کار به نسیان سپرده میشود.

وی گفت: رونق بازار مسکن به عوامل بسیار زیادی بستگی دارد که یکی از گزینهها تخصصی کردن بخش مسکن است.

مسکن نیازمند متولی همهجانبه

غلامحسین شیری، مدیرکل راه و شهرسازی هرمزگان نیز بابیان اینکه بخش مسکن نیازمند تمرکز بیشتر است گفت: در بیشتر کشورهای جهان حتی کشورهای آفریقایی متوجه عدم سنخیت دو بخش موردنظر شده و برای کاهش صدمات بخش مسکن که یکی از نیازهای ضروری مردم است هدفگذاریهای فشردهیی داشتند.

شیری افزود: چابکسازی و خدماترسانی در بخش مسکن نیاز به توجه همهجانبه دارد که این امر به لحاظ سنگینی حجم کار مدیران بخش راه شهرسازی همیشه زیر سوال بوده است.

وی با بیان اینکه مسکن نیازمند متولی همهجانبه است که فرصت بیشتری بر این حوزه داشته باشند، گفت: در حال حاضر یکی از گرانترین املاک جهان متعلق به کشور ماست، به همین منظور سوداگریهای بیشتری نیز در این بخش صورت میگیرد. بنابراین نیاز است وزارتخانه اختصاصی برای بهبود، تحلیل و بررسی و جذب سرمایههای کلان در این بخش صورت بگیرد.

شیری گفت: در سالهای ادغام این دو بخش، حوزه مسکن دچار نابسامانیهای زیادی شد. رشد فزاینده مسکن طی سال 92، افزایش بیرویه ساخت املاک تجاری، بیتوجهی به مسکن افراد کمدرآمد جامعه و بافت فرسوده گوشهیی از غفلت مسکن طی سالهای ادغام بخش راه از مسکن بوده است.

وی گفت: بنابراین به نظر میرسد بهترین راهکار برای بهبود وضعیت مسکن در تفکیک این دو وزارتخانه نهفته شده باشد.

جو روانی مقطعی در انتظار بازار مسکن

حیدر نوروزی، مدیرکل راه و شهرسازی استان مازندران نیز با بیان اینکه بخش راه رویکرد میدانی و بخش مسکن رویکرد ستادی دارد، گفت: رویکرد ستادی در مجموعهیی از سیاستهای نرمافزاری نهفته شده و از آنجاییکه ساختار بخش راه، سختافزاری است، تفکیک این دو حوزه باعث رونقسازی بخش ستادی میشود.

مدیرکل راه و شهرسازی استان مازندران افزود: بههرحال اگرچه موافق تفکیک راه از بخش مسکن در مقطع کنونی نیستیم اما بدون تردید در بلندمدت این جداسازی به سودبخشهای راه و مسکن خواهد شد.

نوروزی گفت: بدون تردید تفکیک این دو بخش در این برهه زمانی بسیار سنگین و باعث بر هم خوردن چارتهای اداری میشود، اما بههرحال در یک مقطع زمانی این جدایی باید صورت بگیرد. اگرچه این موضوع میتوانست در اوایل دولت یازدهم شکل بگیرد. اما به دلیل تردیدهای مختلف این برنامه صورت نگرفت. بههرحال این هزینهبر دوش دولت است و هر چه زودتر این تغییرات اعمال شود، میتواند بازخورد مناسبتری داشته باشیم.

وی در خصوص وقفه یکساله برنامههای مسکنی در صورت تفکیک دو بخش ذکر شده گفت: این تغییر باعث ایجاد جو روانی مقطعی در بازار مسکن میشود، اما چنانچه گفته شد این جو روانی کاملا مقطعی خواهد بود.

وی گفت: حجم و اندازه فعالیت بخش مسکن و راه بهقدری است که در یکزمان نمیتوان روی همه آنها تمرکز داشت و باید بهصورت تفکیکی روی آنها مطالعه و تصمیمگیری صورت گیرد. اگر توجه به بخش مسکن بیشتر شود، بخش راه مغفول میماند و بالعکس.

وی تاکید کرد: اکنون وزارت راه و شهرسازی بالای بیست و چند معاونت دارد که اگر بخواهد برنامه وزارتخانه خود را از معاونتهای مختلف دریافت کند، بیش از یک هفته طول میکشد و این موضوع در مورد تصمیمگیریهای شخص وزیر بسیار تاثیر دارد.

وی گفت: وزارت مسکن و شهرسازی، وزارتخانهیی است در حوزه کلان و برای بخش خصوصی که درزمینه تولید مسکن مشغول به کار است، برنامههایی را تدوین میکند اما وزارتخانه راه و ترابری در بخش تصدی حاکمیتی است که باید حملونقل، ترانزیت، جادهسازی و کارهای اجرایی از این قبیل را انجام دهد.

مسکن بازیچه دوئل

در این میان، حمیدرضا قاضی زاهدی، کارشناس بازار ساخت و ساز دیدگاهی کاملا متفاوت نسبت به این گفتهها دارد، وی معتقد است، این جدایی آسیبهای جدی بر پیکره مسکن و برنامههای مسکنی وارد میکند.

حمیدرضا قاضیزاهدی افزود: اعم این آسیبها، تاخیر در بروز رونق ناشی از جو روانی تجزیه وزارتی خواهد بود.

وی گفت: تجربه تغییر ساختار وزارتخانهها در دوره قبل ادغام نشان میدهد، در جریان تغییر ساختار که میتواند فرآیند اجرای کامل آن، سالها به طول بینجامد، بیعملی در مدیران تحت تاثیر صبر و انتظار برای اعلام چارت جدید، افزایش پیدا میکند.

وی همچنین تاکید کرد: در این دوره، با توجه به مقطع حساس بازار مسکن - حالت میانه رکود و رونق- این بخش نیازمند مراقبت دقیق نسبت به حسن اجرای سیاستهای محرک است.

این کارشناس بازار ساختوساز اظهار کرد: بنابراین هر نوع تغییر شدید اداری در ساختار سیاستگذاری بخش مسکن که تجزیه وزارت راه و شهرسازی ازجمله آن است، به بخش آسیب خواهد زد.

وی همچنین گفت: اگر در این انتزاع به دنبال انتظار رونق بازار مسکن و افزایش عرضه و تقاضا هستیم، کاملا در اشتباهیم چرا که بازار مسکن در حال حاضر با سه چالش اساسی یعنی عدم توانایی خرید مسکن، خانههای خالی و سوداگری روبهروست. بنابراین وزیر وزارت مسکن بعد از تشکیل بخش مسکن با چالش بزرگی در خصوص افزایش توانایی خرید روبهرو است که متاسفانه این امر در سیطره فعالیت وی نیست و در ثانی با عرضه بیشتر به عدم تعادل عرضه و تقاضا دامن خواهد زد که به نظر میرسد در دو صورت نیز موفقیت بالایی ندارد. بنابراین این انتزاع در بهترین حالت میتواند بر تصمیمات بلندمدت موثر باشد. هر چند که این موضوع نیازمند وقفه زمانی طولانی نیز است.

وی گفت: بنابراین به نظر میرسد این تفکیک جز بار سیاسی سنگین، وقفه فعالیتهای اقتصادی و برنامههای وزارتخانه چیزی عاید بازار مسکن و ساختوساز نکرده و حتی بیم آن میرود، باعث طولانیتر شدن رکود مقطعی مسکن شود. زاهدی گفت: به هرحال وضعیت کنونی همانند دوئل جدید بر پیکره وزارتخانهیی است که هیچگاه برای ثبات و تخصصیتر شدن آن تلاش نشده و همیشه درگیر مسائل سیاسی بوده است.

کاهش نرخ بیکاری درگرو تفکیک

بیتالله ستاریان، کارشناس بازار مسکن نیز با بیان اینکه از اول هم ادغام اشتباه بود، گفت: براثر این عمل غیرکارشناسانه بخش مهمی مانند مسکن تبدیل به یک معاونت در وزارتخانه شد.

این کارشناس بازار مسکن گفت: 24درصد بدنه دولت سیاسی و امنیتی است و مابقی بخشهای تولیدی هستند که در اختیار دولت قرار دارد و باید بخش تولیدی از دولت گرفته شود تا شاهد بزرگتر شدن دولت نباشیم.

وی همچنین با بیان اینکه به نظر میرسد به درک درستی در خصوص اهمیت بخش صنعت ساختمان در اقتصاد کشور نرسیدیم گفت: متاسفانه در بخش مسکن دچار کجفهمی بزرگی شدیم. این صنعت حدود 63 درصد شاغلان و نیمی از نقدینگی کشور را در اختیار دارد.

وی گفت: هدایت درست این بخش میتواند علاوه بر واردات سرمایههای خارجی باعث کاهش نرخ بیکاری میشود.

ستاریان گفت: بههرحال به نظر میرسد برنامههای مسکنی نیازمند تمرکز در یک وزارتخانه باشد.