چشم‌انداز مسکن در اقتصاد ایران

در حالی ٢/٥ میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که ایران به یک تا ١/٥ میلیون واحد مسکونی برای پاسخگویی به تقاضای مؤثر برای خانوارهایی که جدیدا تشکیل یافته شدهاند، کسانی که باید مسکن خود را تغییر دهند و استهلاک مسکن در ایران، احتیاج دارد.

تحقیقات دقیقی نشده است ولی به قرینه سایر بررسیها اغلب این واحدهای مسکونی برای پاسخگویی به تقاضای مؤثر جامعه نیست و به عنوان کالای مبادلهای عمل میکند و عملا اقتصاد مسکن را به سوی اقتصاد سوداگرانه و صرفا سودآوری بدون تولید مولد که نتایج سرمایهگذاری در این حالت موجد توسعه اقتصادی نمیشود، سوق میدهد.

با احتساب متوسط صد متر زیربنا و ٧٠٠ هزار تومان قیمت هر مترمربع و دلار سه هزار و ٧٠٠ تومان کل قیمت خانههای خالی، ١٨١ هزار میلیارد تومان خواهد شد که معادل تقریبا شش برابر عملکرد بودجه عمرانی کشور در یکسال است و معادل حدودی ٥٠ میلیارد دلار خواهد بود و اگر تولید ناخالص ملی کشور را حدود ٤٠٠ میلیارد دلار فرض کنیم، این خانهها معادل ١٢ درصد GDP کشور خواهد شد.

اغلب این واحدها بهویژه در شهر تهران با وامهای سنگین بانکی در مجتمعهای بزرگ ساخته شده است و یکی از مصادیق حبس سرمایه و عاملی برای ضرر و زیان بانکهای وامدهنده تلقی میشود. (طبق گزارشهای رسمی، بانکها بین ٥٠ تا ٨٠ درصد از منابع خود را نمیتوانند به گردش درآورند و عملا راکد مانده که یکی از دلایل آن حبس سرمایه در مسکن ناتمام یا غیرقابل فروش است).

مسکن در طول ساخت به اقتصاد کشور کمک میکند ولی بعد از ساخت برخلاف ساخت کارخانجات و واحدهای تولیدی که کالا و منافع اقتصادی برای جامعه ایجاد میکنند؛ صرفا تولید منافع اجتماعی داشته و غیرمولدند. بههمیندلیل در اقتصادهای سالم پرداختن به مسکن بسیار محدود است و سهم آن در سرمایهگذاری ثابت نباید از ٢٠ درصد تجاوز کند مگر زمانی که در حالت رکود بهعنوان محرک اقتصاد آن هم به طور موقتی عمل میکند. متأسفانه در ایران مسکن بخش مهمی از سرمایه ثابت کشور را به خود اختصاص داده که چندین برابر سهم لازم است.

بنابراین وجود خانههای خالی به مقدار ٢/٥ میلیون واحد و ١٢ درصد GDP کشور نشان میدهد ورود نقدینگی عظیم کشور در بخشهای مولد مثل کشاورزی و صنعت و خدمات صرفههای لازم اقتصادی را نداشته و به سوی بخش غیرمولد مسکن سرازیر شده و با اشباع این بخش و از سوی دیگر پایینآمدن قدرت خرید مردم به خاطر مشکلات رکود اقتصادی مازاد عرضه خود را به شکل خانههای خالی نشان داده است.

البته همه ماجرا این نیست، عرضهکنندگان دچار اشتباه بزرگی در تشخیص تقاضای مسکن در شرایط تحولات اقتصادی ایران شدهاند و کالایی را برای قشری از جامعه که طبقات متوسط به بالا را شامل میشوند، تولید کردهاند که قادر به خرید این کالا نیستند ولی این درحالی است که تقاضاکنندگان مؤثر و واقعی جامعه نمیتوانند این کالای گران و نامناسب با قدرت خرید خود را بخرند و عملا گروههای هدف تقاضا بهاشتباه تشخیص داده شده و تغییرات اقتصادی نیز به آن کمک کرده است. البته شاید بتوان گفت هم کشش تقاضا و هم کشش عرضه در اثر علامت قیمت در این میان بهخاطر تحولات اقتصادی دچار خلل شدهاند. 

سیاستگذاران اقتصادی کشور، بانکها و مسئولان بخش مسکن باید به این امر توجه کنند که روند مسکنسازی در کشور نشاندهنده انحراف بزرگی در سرمایهگذاری ملی در بخش غیرمولد و اتلاف سرمایههای ملی و منابع بانکی است و باید با اتخاذ سیاستهای مناسب جهتگیری آن به سمت اقتصاد مولد را آن هم با ابزارهای پویا و سیاستهای تشویقی اصلاح کنند.

بخش مسکن، بخش مستقلی نیست و عمدتا متأثر از اقتصاد کلان کشور است و عملیات این بخش تأثیر تامی در سرنوشت آن ندارد. بنابراین رسیدگی به امر مسکن در کشور تنها نمیتواند در یک وزارتخانه مورد رسیدگی قرار گیرد و مستلزم سیاستگذاری در ستاد عالی دولت یعنی وزارت اقتصاد و دارایی، سازمان برنامه و بودجه و بانک مرکزی و نهایتا شورای اقتصاد است.

در ایران بیش از ١٥ نوع سیاست مسکن که بعضا در یک راستا نبودهاند از سال ١٣٥٧ تا بهحال به اجرا درآمده است یعنی به طور متوسط هر ٢/٥ سال یک نوع سیاست از سوی دولتها تدوین و به اجرا گذاشته شده است. بسیاری از نارساییهایی که حداقل به بخش مسکن مربوط است، ناشی از آشفتگی در درون بخش مسکن است، مسکن مهر یکی از نارساترین انواع سیاستگذاریهای مسکن بوده که علاوه بر اینکه طبق تحقیقات انجامشده تقاضای دهکهای اول تا پنجم کمدرآمدها را پوشش نداده، دارای نارساییهای جدی برنامهریزی شهری و مسکن بوده و با استقراض از منابع بانک مرکزی موجب ٣٠ درصد از تورم ایجادشده در دولت دهم بوده است. مشکلات و نارساییهای ناشی از اجرای مسکن مهر حتی در دولتهای بعدی نیز ادامه دارد. ولی دولت یازدهم اگرچه اخیرا بحث مسکن اجتماعی را مطرح میکند عملا سیاست اجرائی در بخش مسکن مهر و تقویت و تجهیز منبع این بخش را ارائه نکرد و به تکمیل مسکن به طور عمومی میپردازد. به نظر من این کار سیاست خوب و شجاعانهای بود والا سیاست جدید را به مشکلات بخش مسکن افزوده میکرد. بعضی وقتها انجامندادن یک کار بهترین اقدام است و در اینجا اینجانب بهعنوان معلم برنامهریزی و اقتصاد مسکن، از ایشان تشکر میکنم.

درعینحال دلیل نمیشود که سیاست مسکن کارآمدی در کشور بهویژه برای گروههای کمدرآمد وجود نداشته باشد البته ایران فاقد چنین سیاست عملی کارآمد قابل تداومی است که دولتهای بعدی با توجه به استحکام برنامهای و قانونی آن ناچار به ادامه آن باشند. در کشوری که ٢٠ میلیون نفر به شکل اسکان غیررسمی در حاشیه شهرها زندگی میکنند و ٣٣ درصد خانوارهای شهری و ٤١ درصد از خانوارهای روستایی آن زیر خط فقرند، باید دولت سیاست مدون و روشنی برای تأمین مسکن گروههای کمدرآمد جامعه که قادر به مشارکت و رقابت در تأمین مسکن و حتی دریافت وام بانکی و بانکپذیری نیستند، داشته باشد. این کار یکی از اصلیترین وظایف دولتهای مدرن به شمار میرود.