حد متعارف اجاره‌بها در بازار مسکن

در شرایطی که پیش از این فعالان بازار اجاره مسکن وکارشناسان با توجه به چند شاخصه مهم بازار ملک اعلام کرده بودند اجارهبهاظرفیت افزایش آنچنانی ندارد، آمارهای رسمی از تحولات اجارهبهای مسکن در اولین ماه از فصل تابستان نشان میدهد امسال بازار اجاره مسکن از حد متعارف برای افزایش اجارهبها فراتر نرفته است. حد متعارف اجارهبهای مسکن که قبل از شروع فصل طلایی جابهجاییها در بازار اجاره از سوی کارشناسان و فعالان بازار رقمی در حدود تورم اعلام شده بود در حالی در اولین ماه از فصل تابستان از طرف موجران رعایت شد که به نظر میرسد این روند تا پایان تابستان ادامه داشته باشد.

بانک مرکزی ابتدای هفته جاری با انتشار گزارشی از وضعیت تحولات معاملات بازار مسکن در تیرماه اعلام کرد:شاخص کرایه مسکن اجاری در تیرماه در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل-تیرماه 95-معادل 11 و 3/ 9 درصد رشد کرد که نشاندهنده افزایش اجارهبها حول و حوش نرخ تورم عمومی است.

بررسیها از بازار اجاره مسکن نشان میدهد امسال بازار اجاره برخلاف برخی شایعهها در خصوص احتمال افزایش نامتعارف اجارهبها، حد معقول و متعارفی از نوسان قیمت را در اولین ماه از فصل تابستان تجربه کرد؛این در حالی است که مطابق با روال معمول هر سال حد نوسان بازار اجاره مسکن در تمام ماههای اوج جابه جایی معمولا در همان اولین ماه از فصل تابستان-تیرماه- مشخص شده ومبنای تعیین اجارهبها ونوسان نرخ اجاره در ماههای بعدی قرار میگیرد. همانطور که پیش از این نیز فعالان و کارشناسان بازار اجاره مسکن پیشبینی کرده بودندو شواهد موجود در بازار اجاره مسکن نشان میداد تیرماه امسال، نوسان قیمت در بازار اجاره در حد تورم عمومی بود که این موضوع اوایل هفته جاری در گزارش بانک مرکزی از وضعیت تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در این ماه تایید شد.

این در حالی است که مناطق مصرفی پایتخت که حجم انبوهی از فایلهای اجاره آپارتمانهای ریزمتراژ، کوچک متراژ و میان متراژ در آنها وجود دارد کانون جست و جوی عمده خانوارهای متقاضی اجاره مسکن هستند. هرچند هماکنون سطح اجارهبهای واحدهای ریز متراژ، کوچک و میان متراژ نسبت به واحدهای بزرگ متراژ مشابه به مراتب بیشتر است اما با رعایت حد متعارف افزایش اجارهبها در تیرماه از سوی موجران تفاوت محسوسی بین اجارهبهای سال گذشته و اجارهبهای پیشنهادی و قطعی برای سال جاری ایجاد نشده است.

با اینحال، هماکنون مبلغ رهن کامل برای هرمترمربع آپارتمان در مناطق مصرفی و پرتقاضای بازار اجاره بین 1 تا 2 میلیون تومان است که در عمده مناطق متوسط روبه پایین این رقم بهطور میانگین یک میلیون وپانصد هزار تومان تعیین میشود. هرچند امسال هم مانند پارسال در نتیجه کاهش نرخ سود بانکی در تیرماه سال گذشته حجم فایلهای رهن کامل در مقایسه با سایر فایلها با شرایط متفاوتی در بازار اجاره نسبتا کم است اما متقاضیان اجاره مسکن با شرایط رهن کامل امسال با سهولت بیشتری نسبت به سال گذشته که تقریبا فایلهای رهن کامل نایاب شد میتوانند برای اجاره این واحدها در بازار مسکن اقدام کنند.

این درحالی است که هنوز هم حجم فایلهای رهن کامل نسبت به تعداد متقاضیانی که تمایل دارند با این شرایط اقدام به اجاره آپارتمان کنند و اجارهبهای ماهانه پرداخت نکنند در سطح حداقلی قرار دارد. واسطههای بازار اجاره مسکن میگویند امسال بیشترین حد افزایش اجارهبها مربوط به مناطق مصرفی بوده است هرچند برخی موجران بهخصوص آن دسته از موجرانی که موافقت کردهاند قرارداد سال گذشته خود را با مستاجر قبلی تمدید کنند با همان مبالغ سال قبل اقدام به تمدید قرار کردهاند و عمده قراردادهای تمدید شده در بازار اجاره با مبالغی به مراتب کمتر از حد تورم عمومی میان موجر و مستاجر توافق شدهاند.

بیشترین افزایش اجاره بها مطابق با تحقیقات میدانی صورت گرفته و اظهارات واسطههای اجاره در بازار مسکن مربوط به فایلهای رهن کامل است؛ به این ترتیب برخی موجرانی که سال گذشته یا امسال اقدام به عرضه آپارتمان خود با شرایط رهن کامل به بازار اجاره کردند در توافقهای جدید با مستاجران درصد بیشتری از افزایش اجارهبها را در مقایسه با رقم افزایش اجارهبهای واحدهای با شرایط ترکیبی رهن واجاره یا اجاره ماهانه کامل در قراردادها اعمال کردند. این درحالی است که هماکنون نیز مالکانی که واحدهای خود را با شرایط رهن کامل به بازار اجاره عرضه میکنند معمولا رهن این واحدها را چند درصد-حدود 5 درصد- گرانتر از شرایطی تعیین میکنند که مستاجر مبلغ اجاره را به صورت اجاره ماهانه یا ترکیبی از رهن و اجاره ماهانه تقبل میکند. واسطهها وفعالان بازار اجاره مسکن دلیل این موضوع را افزایش تقاضا برای اجاره آپارتمانهای با شرایط رهن کامل در بازار مسکن آن هم در شرایطی که بازار با کمبود این فایلها در مقایسه با حجم تقاضا مواجه است، میدانند.

علت دیگر به کاهش نرخ سود سپردههای بانکی از سال گذشته برمیگردد؛ هرچند برخی بانکها هماکنون نرخهای بالاتری از سود بانکی-بعضا تا بیش از 20 درصد-به سپرده گذاران پرداخت میکنند اما هنوز جو روانی ناشی از کاهش دستوری نرخ سود بانکی که سال گذشته منجر به نایاب شدن فایل رهن کامل در بازار اجاره مسکن شد، در این بازار وجود دارد و در تعیین نرخ و فرمول تعیین اجارهبها اثرگذار است؛این جو روانی موجب شده اغلب مالکان واحدهای اجارهای اساسا یا تمایلی به عرضه واحدهای خود با شرایط رهن کامل به بازار اجاره نداشته باشند و یا در صورت پذیرش برای عرضه واحدها با شرایط رهن کامل، اجاره واحد را چند درصد بیشتر از حالتی تعیین کنند که در آن مستاجر مبلغ اجاره را به صورت کامل در قالب اجاره ماهانه پرداخت میکند یا اجاره بها با فرمول ترکیبی رهن به اضافه اجاره ماهانه تعیین میشود.

واسطهها و فعالان بازار اجاره مسکن وهمچنین کارشناسان در عین حال تصریح میکنند بازار اجاره مسکن تا پایان فصل تابستان افزایش محسوس اجارهبها را تجربه نخواهد کرد و در بدبینانهترین حالت بیشترین حد افزایش اجارهبها حول و حوش تورم عمومی خواهد بود. این درحالی است که کارشناسان نیز به موجران توصیه میکنند از آنجا که بازار اجاره مسکن ظرفیت و کشش افزایش نامتعارف در تعیین اجارهبها ندارد، بنابراین تعیین نرخهای غیرمتعارف پیشنهادی در بازار اجاره نتیجهای جز خالی ماندن واحدها و طولانی شدن زمان یافتن مستاجر برای آپارتمانها و در نتیجه ضرر وزیان موجران به دنبال نخواهد داشت.