زمینه رونق مسکن فراهم نیست/ ورود مسکن به رکود تورمی

در حالی که رئیس اتحادیه مشاوران املاک در گفت وگو با رسانهها از افزایش خرید و فروش و همچنین ساختوساز واحدهای مسکونی به خصوص واحدهای کوچک و مصرفی در نیمه نخست امسال خبر داده است، کارشناسان و سازندگان همچنان بر ادامه رکود بازار مسکن تأکید دارند.

از سوی دیگر رئیس اتحادیه مشاوران املاک از عدم افزایش قیمت مسکن بیش از تورم کشور خبر داده است. این در حالی است که یک کارشناس مسکن آمار ارائه شده اتحادیه مشاوران املاک در خصوص افزایش حداکثر ۱۰ درصدی نرخ مسکن در تهران را صرفا به صورت «میانگین» افزایش قیمت در پایتخت عنوان میکند.

با این حال اتحادیه مشاوران املاک اصل تورم در بازار مسکن همراه با ادامه رکود را پذیرفته است که نشان دهنده وجود رکود تورمی در این بخش است.

از سوی دیگر ساخت و ساز نیز اگرچه در بخش ساخت واحدهای لوکس و گران قیمت تا حد زیادی کاسته شده، با این حال همچنان علاقهمندی بخش زیادی از مسکن سازان، ساخت واحدهای مسکونی غیر مصرفی است تا با فروش آنها به حداکثر سود دست یابند؛ چراکه واحدهای مسکونی کوچک و مصرفی، «قیمت تمام شده ساخت» با «قیمت فروش» با احتساب ساخت با متری ۸۰۰ هزار تومان و فروش با متری ۴ میلیون تومان، از سود حداکثر ۴ برابری برخوردار است در حالی که ساخت واحدهای مسکونی لوکس با احتساب قیمت تمام شده ساخت و ساز به ارزش متری ۲ میلیون تومان و فروش متری ۱۲ تا ۱۴ میلیون تومان، از سود ۶ تا ۷ برابری برای سازنده و سرمایه گذار پرده برمیدارد.

البته همه اینها در صورتی است که واحدهای مسکونی لوکس به فروش برسند؛ اگرچه بازار مسکن به خصوص خانههای غیرمصرفی و لوکس در رکود سنگینتری نسبت به واحدهای مسکونی کوچک برخوردار است با این حال بسیاری از مسکن سازان معتقدند در هر صورت واحدهای لوکسی که ساخته شدهاند همواره خریدارانی دارند و به همین دلیل باز هم بر ساخت خانههای با متراز بالا و خارج از قدرت خرید اقشار معمولی مُصرّند.

برخی فکر  میکنند کار آفرین و سرمایه گذار مجرم است!

منوچهر ملکیانی فرد درباره تغییر در شرایط اقتصادی بخش مسکن و بازگشت رونق به ساخت و ساز در این عرصه اظهار کرد: با توجه به اینکه فعالیتهای عمرانی است که اشتغال ایجاد میکند و اشتغال میتواند به قدرت خرید مسکن مردم کمک کند و همچنین از آنجایی که فعالیتهای عمرانی در سراسر کشور دچار خواب سنگینی شده و رکود در ساخت و ساز ادامه دارد، به همین دلیل شرایط خاصی برای بازگشت رونق به بازار مسکن ایجاد نشده و همچنان روال کند ساخت و ساز و خرید و فروش مسکن ادامه دارد.

رئیس انجمن شرکتهای ساختمانی با اشاره به اظهارات برخی فعالان صنفی بخش مسکن که همواره در گفت وگو با رسانهها از افزایش خرید و فروش در نیمه نخست امسال و احتمال بازگشت رونق مسکن در نیمه دوم سال جاری در پی کاهش نرخ سود سپردههای بانکی دم میزنند، گفت: برخی میخواهند با «حرف زدن» رونق ایجاد کنند اگرچه پیشبینیهایی میشد که با کاهش نرخ سود سپردهها، منابع مالی سرگردان به سمت مسکن هدایت شود، اما این اتفاق نیفتاد و با توجه به برخی اقدامات عجیب بانکها برای دور زدن ممنوعیت اعطای سود بالای ۱۵ درصد به سپردهها، همچنان اولین گزینه مردم برای دریافت سود، سپردهگذاری در بانک است و سایر بازارهای موازی شاهد تغییر رفتاری خاصی نبودند.

وی با بیان اینکه این تولید صنعتی است که اشتغال پایدار ایجاد میکند و با توجه به نبود تولید، اشتغالزایی نیز موفق نخواهد بود، افزود: بنابراین تا زمانی که مردم قدرت خرید نداشته باشند، بازار مسکن از وضعیت کنونی تکان نخواهد خورد.

عضو کمیسیون سرمایه گذاری اتاق ایران ادامه داد: اگر فردی بخواهد در ایران برای تولید سرمایهگذاری کند، با انبوهی از مشکلات شامل معضلات بیمهای و جرایم تأمین اجتماعی، مشکلات مالیاتی، عوارض و مالیات بر ارزش افزوده، مقررات دست و پاگیر تولید و بسیاری مشکلات دیگر مواجه میشود؛ گذشته از آن نوع برخورد ممیزان مالیاتی با مؤدیان و کارفرمایان یا کارشناسان بیمه با تولیدکنندگان به گونهای است که سرمایهگذاری را جرم میانگارند که از دیدگاه سنتی و فرهنگ اشتباه مردم در خصوص کارآفرینی، سرمایهگذاری و سرمایهداری نشأت میگیرد.

وی با بیان اینکه اقتصاد و تولید حسب الامری و با دستور رئیس کل بانک مرکزی به بانکها برای کاهش نرخ سود سپردهها رونق نمیگیرد، تصریح کرد: در شرایط فعلی تولید و ساخت و ساز تنها با سرمایهگذاری خارجی و افزایش صادرات به رونق دست مییابد و نمیشود با نفت فروشی و تزریق درآمدهای نفتی به کارخانههای ورشکسته، از رونق تولید دم زد.

ملکیانی فرد همچنین از دعوت فرابورس از فعالان ساختوساز برای بررسی نحوه ورود انبوه سازان و مسکن سازان به بازار سرمایه از طریق ایجاد صندوقهای زمین و ساختمان خبر داد و گفت: جلساتی در این زمینه برگزار شد ولی به نتیجه نرسیدیم؛ چون خواب سرمایه در بخش مسکن و ساخت وساز بالاست و از طرفی نیز بازگشت این سرمایه به دلیل طولانی شدن زمان فروش واحدهای مسکونی، به صورت تدریجی و دیرهنگام است به همین دلیل سرمایه گذار رغبتی به ورود به بخش مسکن ندارد.

وی با بیان اینکه دولت تصمیم دارد تا اشتغال را از طریق بخش مسکن و ساخت و ساز ساماندهی کند، خاطرنشان کرد: وقتی تولید صنعتی نداریم، مجبورند با مسکن اشتغال کنند که این بازار نیز کشش سرمایهگذاری بیش از این را ندارد؛ به خصوص که بخش زیادی از سرمایهگذاران در ساخت و ساز میخواهند با ساخت واحدهای لوکس به سود برسند که این کار امکان پذیر نیست.

رئیس سندیکای شرکتهای ساختمانی تأکید کرد: زمینه برای رونق بخش مسکن فراهم نیست.

آثار رکود تورمی بر بخش مسکن

همچنین مجیدرضا محمدی کارشناس اقتصاد مسکن درباره افزایش قیمت مسکن همگام با تورم گفت: آماری که وزارت راه و شهرسازی و اتحادیه مشاوران املاک از افزایش حداکثر ۱۰ درصدی و همگان با تورم کشور در بخش مسکن ارائه میدهند، به صورت میانگین است؛ به گونهای که برآیند فاصله بسیار زیاد تغییرات قیمت در نقاط مختلف پایتخت، نهایتا افزایش ۱۰ درصدی را نشان میدهند.

وی افزود: به دلیل سیاستهای غلط مسکن در برخی نقاط پایتخت نه تنها با افزایش قیمت مواجه نبودیم، بلکه مالکان حاضرند تا برای فروش رفتن واحد خود آن را پایین تر از نرخ بازار به فروش برسانند؛ از سوی دیگر در برخی نقاط دیگر تهران مانند گیشا که در یکی دو سال اخیر با استقبال فراوان متقاضیان خرید مواجه شده، ناگهان قیمت مسکن از متری ۸ تا ۱۰ میلیون تومان به متری ۱۲ تا ۱۳ میلیون تومان رسیده است که عملا افزایش ۴۰ تا ۵۰ درصدی را نشان میدهد.

این کارشناس بازار مسکن اظهار داشت: اگر در سه تا چهار سال گذشته بخش مسکن در رکود دست و پا می زد، امسال نه تنها این رکود از بین نرفت، بلکه دچار رکود تورمی در این بخش نیز شده ایم که خروج از این وضعیت بسیار مشکل است.