نوع واکنش مسکن به بازار رقیب

بانکها از اواخر پارسال، با عبور از خط قرمز مصوبه شورای پول و اعتبار، مسابقه پرداخت سود بالاتر از 20 درصد را کلید زدند و حتی در هفته منتهی به موعد اجرای بخشنامه اخیر، برخی بانکها با تحریک سپردهگذاران قدیمی خود برای مراجعه سریع به شعبه و تنظیم قرارداد جدید سپردهگذاری با سود بالای 21 درصد، از آخرین فرصت ممکن برای جذب منابع نقد سپردهگذاران بهره بردند.

با این حال، هم اکنون بانکها موظف به رعایت سقف مجاز در پرداخت سود علیالحساب به سپردههای بانکی شدهاند. تغییر کاهشی نرخ سود سپرده که از آن به نرخ بازدهی سرمایهگذاری در بازار پول یاد میشود، میتواند در قالب دو سناریو، واکنش بازار مسکن در حوزههای مختلف ساخت و ساز، معاملات اجاره و معاملات خرید را به همراه داشته باشد. مبنای سناریوی اول، اجرای فراگیر بخشنامه سود 15 درصدی توسط بانکهای عامل تعریف شده است و سناریوی دوم، آینده بازار مسکن با سود کاغذی 15 درصد –به معنای عبور دوباره بانکها از سقف مجاز نرخ سود به فاصله حداکثر یک فصل از زمان ابلاغ بخشنامه- را تصویر میکند. سناریوی اول با استناد به پیشبینیهای کارشناسان اقتصاد مسکن نشان میدهد: سطح فعلی نرخ سود بانکی (15 درصد) با توجه به نرخ تورم عمومی، میتواند برای تقاضای مصرفی خرید مسکن، نقش محرک ایفا کند اما عامل قوی برای هدایت تقاضای سرمایهای از بازار پول به بازار ملک محسوب نمیشود.

بازارهای مسکن و پول، دو بازار رقیب یکدیگر به حساب میآیند. ماهیت این دو بازار به گونهای است که بازدهی، از طریق سرمایهگذاری بلندمدت در هر یک از آنها، نصیب سرمایهگذاران میشود. بنابراین، جابهجایی تقاضای سرمایهای بین این دو بازار، به مراتب بیشتر از ورود و خروج بین بازار ملک با هر یک از بازارهای زودنقدشونده همچون ارز و طلا است. بررسی رفتار سمت تقاضا در بازار خرید و فروش ملک طی دورههای گذشته با شاخص «تغییرات نرخ سود بانکی» مشخص میکند: کم شدن فاصله بین نرخ سود اسمی سپردههای بانکی و نرخ تورم ناشی از کاهش نرخ سود، به رشد نسبی معاملات خرید مسکن منجر خواهد شد. نمونه این اثرگذاری، تابستان سال گذشته بعد از کاهش نرخ سود سپردههای بانکی از سطح اسمی 18 درصد به 15 درصد، در معاملات مسکن شهر تهران به شکل رشد 20 تا 30 درصدی حجم فروش واحد مسکونی در ماههای تابستان نسبت به مدت مشابه سال 94، مشاهده شد.

به این ترتیب، پیشبینی میشود در صورت تعهد بانکها به رعایت سود 15 درصدی، روند معاملات خرید مسکن در تهران و به تبع در سایر شهرهای کشور، طی نیمه دوم امسال، مسیر ورود به فاز رونق را بدون بازگشت به شرایط رکودی، طی کند. در نیمه دوم امسال، انتظار میرود «عزم اولیه» گروهی از متقاضیان خرید مسکن که پیشتر با هدف تقویت قدرت خرید، در بانکها به شکل سپردهگذار بلندمدت، متوقف شده بودند، به «تصمیم قطعی» برای خرید تبدیل شود و در نتیجه، بازار معاملات مسکن تحرک پیدا کند. با این حال به دلیل همزمانی این اتفاق با نیمه دوم سال که معمولا نیمه سرد بازار معاملات ملک –با توجه به عبور از فصل اصلی نقل و انتقال- محسوب میشود، رشد چشمگیر حجم معاملات مسکن دور از انتظار خواهد بود اما فاز بازار تا مرز رونق معاملات، پیش خواهد رفت.

محتوای سناریوی اول «واکنش بازار مسکن به کاهش نرخ بازدهی بازار رقیب»، یک بخش دیگر نیز برای معاملات مسکن دارد و آن به «آینده قیمت مسکن» برمیگردد. بررسیها در این باره حاکی است: در 5/ 2 دهه گذشته، نوعی ارتباط معنادار بین رشد واقعی قیمت مسکن در تهران و نرخ سود واقعی سپردههای بانکی برقرار بوده است بهطوری که با کاهش نرخ سود واقعی بانکی در برخی سالها، نرخ رشد واقعی قیمت مسکن، شیب صعودی به خود گرفته و در سالهایی که نرخ سود واقعی سپردههای بانکی، کاهش یافته، نرخ بازدهی در بازار ملک افزایش پیدا کرده است.

واکنش قیمت مسکن به سود بانکی، ناشی از اثرگذاری بازدهی بازار پول بر معاملات خرید مسکن و رفتار تقاضای سرمایهای _خریدهای سوداگرانه ملک- میتواند باشد. سالهای 91 و 92 به دلیل فاصله قابل توجه بین سود اسمی پایین سپردههای بانکی و سطح بالای نرخ تورم عمومی، نرخ سود واقعی بازار پول به ترتیب منفی 5/ 13 درصد و منفی 17 درصد شد. در آن دو سال، با از بین رفتن جذابیت سپردهگذاری در بانکها و زیان سپردهگذاری ناشی از بازدهی منفی سرمایهگذاری در بازار پول، خریدهای سرمایهای ملک و معاملات سوداگرانه در بازار مسکن رونق گرفت و نتیجه آن به تحریک قیمت ناشی از رشد معاملات خرید و رشد اسمی بالای 30 درصدی قیمت مسکن در هر یک از سالهای مذکور شد. قیمت واقعی ملک مسکونی در تهران طی سالهای 91 و 92 به ترتیب 5/ 16 درصد و 2 درصد افزایش یافت.

رفتار قیمت مسکن تحت تاثیر تغییر نرخ سود بانکی، به نوعی، بر چرخههای تجاری بازار ملک –دورههای رونق و رکود- اثرگذار است و میتواند طول زمانی یا شدت این دورهها را تغییر دهد. در حال حاضر، از آنجا که نرخ سود واقعی سپردههای بانکی – سود واقعی از مابهالتفاوت سود اسمی و نرخ تورم عمومی بهدست میآید- همچنان مثبت است و سرمایهگذاری در بازار پول، سود واقعی 5 درصدی نصیب سپردهگذاران میکند، در نتیجه جاذبه سرمایهگذاری بازار رقیب مسکن، برای تقاضای سرمایهای همچنان در حدی است که بازار ملک از تحریک شدید قیمت، میتواند در امان باشد. البته در این میان، آنچه هشدار کارشناسان اقتصاد مسکن را به همراه داشته، خطر عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در کانون معاملات خرید مسکن در تهران است که در گروه آپارتمانهای کممتراژ و حداکثر میانمتراژ خلاصه میشود. در حال حاضر بیش از 60 درصد معاملات خرید مسکن در تهران به واحدهای مسکونی زیر 90 متر مربع اختصاص دارد در حالی که طی دست کم سه سال گذشته، سهم این گروه از آپارتمانها در پروانههای ساختمانی، زیر 15 درصد بوده است.

بررسیها درباره واکنش بازار ساخت و ساز به تغییر کاهشی نرخ سود بانکی در قالب سناریوی اول –اجرای بخشنامه بانک مرکزی به شکل واقعی در بانکها و پرداخت حداکثر سود 15 درصدی به سپردهها- حاکی است: این سطح نرخ سود بانکی، شرایط برای سرمایهگذاری ساختمانی را با توجه به نرخ بازدهی ساخت ناشی از فروش با سطح فعلی قیمت مسکن، تا حدودی نسبت به قبل، مساعد کرده است. بنابراین، کاهش نرخ سود بانکی از دو جهت بر رونق ساخت و ساز اثر خواهد گذاشت. این اتفاق از یکسو، چون که به رونق معاملات خرید مسکن منجر میشود، باعث تحریک عرضه خواهد شد و از سوی دیگر، چسبندگی منابع سازندهها در بانکها را کاهش میدهد و باعث هدایت منابع مولد به بازار ساخت و ساز میشود.

کاهش نرخ سود بانکی به سطح 15 درصد، بازار اجاره مسکن را نیز دستخوش تغییر کند. در قالب سناریوی اول، با کم شدن حدود 5 واحد درصدی نرخ سود سپردههای بانکی، تمایل موجران به دریافت پول پیش (رهن) کاهش پیدا میکند و شرایط برای غالب اجارهنشینها که همواره راغب به پرداخت رهن به جای اجاره ماهانه هستند، سخت خواهد شد. با این حال، از آنجا که سپردهگذاران قدیمی بانکها، تا یک سال پس از شروع سپردهگذاری، همچنان مشمول پرداخت نرخ سود قبلی توافق شده با بانک عامل خواهند بود، پیشبینی میشود بخشنامه اخیر بانک مرکزی به شکل گسترده و آنی به تغییر وزن رهن و اجاره ماهانه منجر نشود. این پیشبینی با توجه به عبور از فصل اصلی معاملات اجاره مطرح است بهطوری که تحقیقات میدانی از بنگاههای املاک فعال در بازار اجاره، این موضوع را تا حدودی تایید میکند. بر اساس این گزارش، تغییر کاهشی نرخ سود سپردههای بانکی، اگر چه به شکل مستقیم بر هر یک از حوزههای ساخت و ساز، معاملات خرید و معاملات اجاره اثر میگذارد اما یک اثر غیر مستقیم نیز بر بازار ملک دارد و آن به فرآیند تامین مالی ساخت و خرید مسکن مرتبط است.

در حال حاضر بانک عامل بخش مسکن از بابت عمقبخشی به فرآیند پرداخت تسهیلات مسکن و همچنین انعطافبخشی به وامهای ملکی، با محدودیت «قیمت تمامشده منابع» مواجه است. تیراژ تسهیلات خرید مسکن نسبت نابرابر با حجم تقاضای خرید مسکن دارد بهطوری که سالانه به رغم انجام حداقل 600 تا 700 هزار فقره معامله خرید که نیمی از آنها تقاضای خانه اولی محسوب میشود، بانک عامل بخش مسکن فقط 100 هزار فقره تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن پرداخت میکند. البته اخیرا با راهاندازی صندوق پسانداز مسکن یکم، 100 هزار فقره تسهیلات خرید جدید به ظرفیت وامدهی بانک عامل اضافه شده است اما همچنان بیش از نیمی از خریداران مسکن در هر سال، از دریافت تسهیلات خرید مسکن محروم هستند.

از طرفی، نرخ سود و طول دوره بازپرداخت تسهیلات مسکن نیز به گونهای است که وام خرید، خارج از استطاعت گروه زیادی از تقاضای خانه اولی ارزیابی میشود. یک تحقیق میدانی که اخیرا از سوی شبکه بانکی درباره علت عدم مراجعه ثبت نامکنندههای وام یکم به بانک برای دریافت تسهیلاتشان انجام شد، نشان میدهد: مبلغ قسط ماهانه تسهیلات در توان بازپرداخت ماهانه بخشی از سپردهگذاران قرار ندارد. در حال حاضر با کاهش نرخ سود سپردههای بانکی، دو اتفاق مثبت برای نظام تامین مالی مسکن رخ خواهد داد. در گام اول، شرایط سپردهگذاری در حسابهای بانک عامل بخش مسکن و سایر بانکهای پرداختکننده سود بالا در گذشته، یکسان میشود و در نتیجه، سپردهگذاران قدیمی بانک عامل بخش مسکن که طی یک سال اخیر از این بانک به مقصد بانکهای پرداختکننده سود بالای 20 درصد خارج شده بودند، احیا میشود.

این اتفاق به تجهیز بیشتر منابع در بانک پرداختکننده بخش اصلی تسهیلات مسکن منجر خواهد شد و در نتیجه، شرایط برای افزایش دامنه پرداخت تسهیلات و انعطافبخشی به وام خرید در جهت تبدیل وام به تسهیلات در استطاعت برای جامعه بیشتری از تقاضا، فراهم میشود. کاهش نرخ سود سپردههای بانکی همچنین امکان انتشار حداقل 700 میلیارد تومان اوراق رهنی – اجرای فاز دوم بازار رهن ثانویه- را فراهم میآورد. به کمک این اوراق، جریان منابع برای پرداخت تسهیلات مسکن، تقویت میشود و نقدینگی بانک عامل از محل بازیافت تسهیلات پرداختی در کوتاه مدت – به جای انتظار 10 تا 12 ساله بازپرداخت وامهای اولیه- افزایش خواهد یافت. در حال حاضر مانده تسهیلات رهنی در بانک عامل بخش مسکن حدود 100 هزار میلیارد تومان برآورد میشود که در صورت اقدام بانک عامل بخش مسکن به انتشار اوراق رهنی ناشی از رفع مانع نرخ بازدهی اوراق، حجم قابل توجهی منابع جدید در هر سال برای پرداخت وام ساخت و خرید مسکن به اقشار هدف، در اختیار شبکه بانکی قرار خواهد گرفت.

طی یک سال اخیر، بازدهی اسمی حداقل 20 درصدی بازار پول و به تبع، اوراق مشارکت، امکان انتشار اوراق رهنی با سود زیر 20 درصد را از بانک عامل بخش مسکن سلب کرده بود. تسهیلات اولیه خرید مسکن که اوراق رهنی به پشتوانه آن منتشر خواهد شد، دارای میانگین سود 15 درصد است و عامل منتشرکننده اوراق، برای بازارپذیر کردن اوراق رهنی، باید از محل سایر اعتبارات در اختیار خود، مابهالتفاوت سود تسهیلات و سود اوراق رهنی را تامین کند. این اقدام، توجیه اقتصادی بازار رهن ثانویه را برای بانک عامل به لحاظ قیمت تمامشده منابع تسهیلات مسکن کاهش میدهد اما در حال حاضر با کاهش نرخ سود بانکی، نیاز آنچنانی به تامین یارانه نرخ سود برای اوراق رهنی وجود ندارد. تجربه کشورهای فعال در زمینه بازار رهن ثانویه نشان میدهد: اتکای موسسات مالی پرداختکننده تسهیلات خرید مسکن به اوراق رهنی برای تامین منابع، قیمت تمامشده تسهیلات را کاهش میدهد و میتوان از این مسیر برای پرداخت تسهیلات ارزانقیمت –وامهای با نرخ سود پایین- اقدام کرد.

در حال حاضر نرخ سود تسهیلات بدون سپرده خرید مسکن –وام اوراق- 5/ 17 درصد است که فاصله اساسی با نرخ سود تسهیلات مشمول سپردهگذاری (وام صندوق یکم) که 5/ 9 درصد است، دارد. بررسیها درباره سناریوی دوم از واکنش بازار مسکن به تغییر نرخ سود بازار رقیب نشان میدهد: چنانچه سود سپردههای بانکی به شکل «کاغذی» کاهش پیدا کند و بانکها در فاصله کوتاهی، مجددا پرداخت سودهای بالاتر از سقف مجاز در بخشنامه بانک مرکزی را آغاز کنند، در این صورت، شرایط بازار معاملات مسکن و همینطور بازار ساخت و ساز که در فاز میانه رکود و رونق قرار دارند، در مسیر رو به جلو، «شکننده» میشود و بار دیگر سایه سنگین بازار رقیب بر تحرک بازار مسکن شکل میگیرد. فاصله قابل توجه بین بازدهی بازار پول و سایر بازارها، هم انگیزه خرید و ساخت مسکن را کاهش میدهد و هم شرایط تامین مالی مسکن را سخت میکند.