سهم ملک در سبد دارایی خانوارها

نتایج یک مطالعه علمی درباره سهم دارایی ملکی (زمین و مسکن) در سبد داراییهای سرمایهای افراد با هدف بررسی اثر تغییرات سود بانکی بر سبد، نشان میدهد: هر سه گروه افراد با ویژگی «ریسکپذیری پایین»، «ریسکپذیری متوسط» و «ریسکپذیری بالا»، نسبت به تغییرات کاهشی نرخ سود بانکی، واکنش ملکی نشان میدهند به این معنا که این کاهش باعث توجه افراد به سرمایهگذاری در بازار ملک میشود اما رفتار گروه آخر، شدیدتر است.

مطالعهای که توسط فرامرز طهماسبی براساس دادههای سالهای 76 تا 89 صورت گرفته، مشخص میکند: زمانی که نرخ سود واقعی سپردههای بانکی مثبت است (نرخ سود اسمی بالاتر از نرخ تورم)، افراد دارای درجه پایین ریسکپذیری، 12 درصد از سبد داراییهای خود را به خرید زمین یا ملک مسکونی اختصاص میدهند. در این حالت از نرخ سود بانکی، افراد دارای درجه ریسکپذیری متوسط، بیشترین سهم از سبد داراییهای خود یعنی 36 درصد آن را به ملک اختصاص میدهند اما افراد دارای درجه ریسکپذیری بالا، حدود یک چهارم (24 درصد) داراییهای ارزشمند خود را به زمین و مسکن تبدیل میکنند. به این ترتیب، بازدهی مثبت سرمایهگذاری در بازار پول، بیشترین اثر جاذبه را بر افراد کمریسک دارد. اما زمانی که نرخ سود واقعی سپردههای بانکی منفی میشود، بیشترین هجوم به خرید ملک، از ناحیه افراد قادر به تحمل ریسک بالا اتفاق میافتد.

در این حالت، 79 درصد از وزن سبد دارایی افراد دارای درجه ریسکپذیری بالا، به زمین یا مسکن اختصاص پیدا میکند. سهم این نوع دارایی در سبد دارایی افراد کمریسک و متوسط ریسک نیز به ترتیب، به 17 درصد و 37 درصد افزایش پیدا میکند. یافتههای این تحقیق مشخص میکند در شرایط کنونی که نرخ سود واقعی سپردههای بانکی بهرغم کاهش سطح نرخ سود اسمی، مثبت است، تقاضای سفتهبازی (تقاضایی که عمدتا از ناحیه افراد پرریسک در بازار مسکن شکل میگیرد) تحریک آنچنانی نخواهد شد. این نوع افراد (دارای درجه ریسکپذیری بالا)، معمولا 76 درصد از سبد داراییهای سرمایهای خود را به سهام اختصاص میدهند.

ترکیب بهینه سبد دارایی خانوارها در ایران، با در نظر گرفتن داراییهایی مانند سپردههای بانکی، اوراق مشارکت، سهام، ارز، سکه و مسکن و زمین در دورههای 1376 تا 1390 و با بهکارگیری مدل میانگین-واریانس، استخراج شده است. نتایج حاصله نشان میدهد که افراد کمریسک 58 درصد دارایی خود را بهصورت سپردههای بانکی و بقیه را بهصورت زمین، مسکن و داراییهای دیگر نگهداری میکنند. با افزایش ریسک، سهم سهام در سبد دارایی افراد افزایش مییابد؛ بهطوریکه برای افراد پرریسک، سهام 75 درصد ترکیب را به خود اختصاص میدهد. برای افراد با درجه ریسکپذیری متوسط، زمین و مسکن بیش از 50 درصد سبد دارایی را به خود اختصاص میدهد. در حالی که سهم چندان زیادی در سبد دارایی افراد با درجات ریسکپذیری پایین و بالا ندارند.

علاوهبر این، تغییر ترکیب داراییها در نتیجه تغییر نرخ سود بانکی مورد بررسی قرار گرفته است و نتایج نشان میدهد با مثبت بودن نرخ سود واقعی سپردههای بانکی، سهم زمین و مسکن در سبد دارایی برای همه افراد (با درجات متفاوت ریسکپذیری) کاهش مییابد و سپردههای بانکی (برای افراد ریسکگریز) و سهام (برای افراد ریسک متوسط و ریسکپذیر) سهم غالب سبد را به خود اختصاص میدهند. طی این دوره، زمین هیچ سهمی در سبد دارایی نداشته و سهم موجود تنها متعلق به مسکن میباشد. زمانی که نرخ سود واقعی سپردههای بانکی منفی میباشد، اوراق مشارکت بیشترین سهم (65 درصد) در سبد دارایی افراد کمریسک را به خود اختصاص میدهد. مسکن، سپردههای بانکی و ارز در این حالت سهمی در سبد دارایی افراد کمریسک ندارند، این در حالی است که زمین (79 درصد) و سکه (21 درصد) سبد دارایی افراد پرریسک را به خود اختصاص داده و دیگر داراییها سهمی در آن ندارند. نکته قابلتوجه سهم بسیار بالای زمین برای افراد پرریسک طی این دوره میباشد.

نتایج این مطالعه که در یکی از شمارههای فصلنامه اقتصاد مسکن به چاپ رسیده است، بر نقش دو عنصر بازدهی و ریسک در انتخاب بازار هدف سرمایهگذاری توسط افراد تاکید میکند. سرمایهگذاران تمایل دارند که بازدهی بالا و کمنوسانی را داشته باشند. برای این منظور آنها باید سرمایه خود را به ترکیبی از داراییها و نه یک دارایی، اختصاص دهند. مبانی نظری انتخاب بازار هدف سرمایهگذاری مشخص میکند یک سرمایهگذار 4 پارامتر را برای انتخاب محل سرمایهگذاری در نظر میگیرد. در مرتبه اول، سرمایهگذاران ریسکگریز هستند، یعنی از بین دو دارایی با بازده یکسان، دارایی کمریسک را انتخاب میکنند. سرمایهگذاران بهصورت عقلایی عمل میکنند و تصمیماتی را اتخاذ میکنند که باعث حداکثرشدن بازده مطلوب آنها شود. در این میان، افق زمانی برای همه سرمایهگذاران یک دورهای میباشد و در عین حال، سرمایهگذاران سبد دارایی خود را بر مبنای میانگین بازدهی موردانتظار انتخاب میکنند.

بازدهی انتظاری داراییهای مختلف طی سالهای 76 تا 90 را نشان میدهد؛ بیشترین بازدهی مربوط به بازار سهام است که نرخ آن بهطور میانگین، 49/ 28 درصد در سال بوده است. بعد از بازار سهام، خرید ملک مسکونی، بیشترین بازدهی را با نرخ 17/ 21 درصد به سرمایهگذاران ارائه کرده است. بازار زمین با نرخ بازدهی 02/ 21 درصد در رتبه سوم بیشترین بازدهی قرار گرفته و سپردهگذاری بانکی نیز بازدهی متوسط سالانه 15/ 17 درصد را برای سرمایهگذاران بازار پول منظور کرده است. سپردههای بانکی که دارای بازدهی یکنواخت بوده، دارای کمترین ریسک نسبت به داراییهای دیگر است. چنین بهنظر میرسد که افراد ریسکپذیر که بهدنبال بازدهی بالا هستند، سهم بیشتری از داراییهای خود را به سهام اختصاص میدهند و متحمل ریسک بالا نیز میشوند. اما افراد ریسکگریز داراییهای خود را بیشتر به سپردههای بانکی و اوراق مشارکت تبدیل میکنند زیرا ریسک کمتری دارند.

از بررسیهای انجام شده میتوان نتیجه گرفت تصمیمگیرندگان در نحوه تخصیص دارایی خود به ریسک و بازدهی تمام داراییها و نهتنها یک دارایی توجه دارند. افراد کمریسک بهدنبال ریسک کمتر و افراد پرریسک بهدنبال بازده بیشتر هستند. محقق این مطالعه در جمعبندی گزارش خود خطاب به سیاستگذار پولی توصیه میکند با توجه به اینکه تغییرات نرخ سود بانکی، سهم زمین و مسکن را در پورتفوی افراد تغییر میدهد، این مهم با لحاظ جلوگیری از تلاطم در بازارهای مختلف، مدیریت شود.