تاثیرات نرخ سود در بخش عرضه و تقاضای مسکن

تغییرات نرخ بهره همچنین بسیاری از فعالیتهای اقتصادی را در کوتاهمدت و بلندمدت تحت تاثیر قرار میدهد.  مسکن نیز از جمله بخشهای اقتصادی است که هر چند عوامل متعددی همچون کاهش قیمت نفت و کاهش توان اقتصادی خانوارها و بنگاهها، تولید بیرویه سالهای اخیر، تحریم اقتصادی، رکود جهانی، تورمهای پیشین، بدهیهای دولت و... موجب سیطره رکود بر آن شده، اما نرخ سود سپردههای بانکی نیز واجد اثرگذاری بوده و در بازدارندگی آن از رونق نقش داشته است. جذابیت بازار پول طی سالهای اخیر موجب شده تا پرتفوی سرمایهگذاری خانوارها و بنگاههای تولیدی معطوف به سپردهگذاری در بانک شود و دیگر بازارهای دارایی و صنایع، قدرت رقابت با بازار پول را نداشته باشند. 

پس از سپری شدن دوره نسبتا طولانی رکود اقتصادی، اقدام اخیر سیاستگذار پولی در راستای این کاهش نرخ سود، گمانهزنیها درخصوص اثرات این تصمیم بر بازارهای دارایی را تشدید کرده است.  با توجه به اینکه مسکن در سبد اقتصادی خانوارها علاوه بر ماهیت مصرفی، ماهیت سرمایهای یافته و در واقع کارکرد ذخیره دارایی به خود گرفته است، تغییرات نرخ سود بانکی این بازار را همچون دیگر داراییها تحت تاثیر قرار خواهد داد. از منظر تولیدی، بهطور طبیعی با کاهش نرخ سود سپردهها، نرخ سود تسهیلات بانکی نیز بهعنوان یکی از اقلام هزینههای تولید کاهش یافته و منجر به کاهش قیمت تمام شده محصول میشود. بنابراین رغبت بنگاههای تولیدی برای افزایش سرمایهگذاری در این بخش به دلیل کاهش هزینه تامین مالی و نیز کاهش جذابیت بازار پول افزایش مییابد. همچنین تقاضا برای اخذ تسهیلات ساخت نیز افزایش یافته و میتواند زمینهساز افزایش بیشتر سرمایهگذاری و ارزش افزوده در بخش مسکن باشد. از سوی دیگر کاهش هزینههای تولید خود عاملی در کنترل قیمت در بخش مسکن است و لنگر بازدارنده جهشهای قیمتی است.

از منظر تقاضا پاسخ درخور توجه به این قانون ساده در ادبیات اقتصادی نهفته است که بیان میدارد «منزلگاه سرمایه جایی است که بازدهی بیشتری داشته باشد» بنابراین به درستی قابل درک است که با کاهش جذابیت در یک بازار، سرمایه به تدریج از آن خارج شده و روانه دیگر بازارها میشود. با توجه به اینکه در ایران بازارهای جاذب سرمایه (طلا، ارز و بورس) بسیار محدود یا عموما تحت کنترل دولت هستند و غالبا مأمن مناسبی برای سرمایهگذاری وجود ندارد و نیز با توجه به ایفای نقش مسکن بهعنوان حافظ قدرت خرید (سابقه ذهنی مطلوب)، با کاهش نرخ سود بانکی، بخش مسکن به تدریج برای سرمایهگذاری جذاب خواهد شد و حرکت نقدینگی از بانکها به تقاضای سوداگری مسکن بسیار محتمل است.

جمعبندی و ملاحظات:

۱- بهطور کلی مطالعات کارشناسی پیرامون تحولات نرخ سود سپردههای واقعی و رشد قیمت مسکن موید وجود رابطه منفی میان این دو متغیر است. بهطوری که با کاهش نرخ سود بانکی، قیمتهای واقعی مسکن، افزایش مییابد. همچنین مطالعات، مبین آن است که با کاهش نرخ سود بانکی منابع خارج شده از بانکها در ابتدا به دنبال سفتهبازی به بخش مسکن وارد شده و تقاضای مسکن را از بعد تقاضای سفتهبازی تحریک میکنند.

۲- تغییر در نرخ بهره، دو گونه اثر کوتاهمدت و بلندمدت بر قیمت مسکن به جا میگذارد؛ اما اثرات کوتاهمدت آن اندک بوده و قدرت توضیحدهندگی آن در بلندمدت بیشتر است.

۳- میزان اثرگذاری تغییرات نرخ بهره بر سرمایهگذاری و قیمت مسکن بستگی به حساسیت سرمایهگذاری نسبت به نرخ سود بانکی دارد. براساس تجربیات گذشته، در فضای اقتصادی ایران حساسیت سرمایهگذاری بخش مسکن نسبت به نرخ سود بانکی پایین است؛ بنابراین تنها با کاهش نرخ سود بانکی نمیتوان انتظار افزایش چشمگیر حجم سرمایهگذاری را داشت.

۴- با توجه به تحولات اخیر بخش مسکن، این بخش در حال حاضر مستعد افزایش قیمت است و کاهش نرخ سود بانکی میتواند تسهیلگر باشد. بنابراین تحلیلگران بخش مسکن که در سالهای آتی اثرات سیاست تغییر نرخ بهره را تحلیل خواهند کرد باید مقطع حاضر را مدنظر داشته و قدرت تمییز اثرات عوامل مختلف را داشته باشند.

۵-  ورود سرمایه به بخش مسکن به راحتی دیگر بازارها اتفاق نمیافتد. بهعنوان مثال خرید سکه و ارز در کوتاهترین زمان ممکن امکانپذیر است و بازاری کاملا همگن دارد. اما در بازار مسکن چه سرمایهگذاری برای تولید و چه خرید، هر دو مشمول مرور زمان است. در بخش خرید، ناهمگن بودن کالا و تحقیقات محلی و در بخش ساخت، تامین نهادههای اولیه، اخذ مجوزها و... فرآیند ورود سرمایه را طولانی میکند؛ بنابراین انتظار گسیل سریع سرمایه به بازار در زمان بسیار کوتاه، با وجود خواسته سرمایهگذاران منتفی است.

۶- پایبندی شبکه بانکی به مقررات و ضوابط بانک مرکزی و اینکه در عمل چقدر این سیاست اجرا خواهد شد، محل ابهام است که خود میتواند اهداف این سیاست را خدشهدار کند.بهطور کلی نمیتوان انتظار داشت که این اتفاق واجد اثرات کوتاهمدت شایان توجهی در بخش مسکن باشد. اما بخش مسکن پس از طی دوره رکود نسبتا طولانی، مستعد ورود به رونق است. به ویژه با ورود تسهیلات جدید به بازار مسکن این امر تشدید خواهد شد. در کنار همه این عوامل کاهش سود سپردههای بانکی مزید بر علت شده و میتواند رونق بخش مسکن را تسهیل کند.