صندوق‌های زمین و ساختمان و پالس مثبت بازار به آنها

سلمان خادمالمله، صاحبنظر حوزه مسکن و کارشناس بازار سرمایه با بیان اینکه بافت فرسوده دستکم به سه دلیل عمده پربازدهترین مکان برای سرمایهگذاری در صندوقهای زمین و ساختمان هم برای مالکان واحدهای فرسوده و هم سایر سرمایهگذاران محسوب میشود گفت: به سبب تعریف مشوقها و محرکهای ساختوساز در بافتهای فرسوده، محدودههای هدف نوسازی مکان مناسب و پربازدهی برای تشکیل صندوقهای زمین و ساختمان و همچنین سرمایهگذاری در آنها هستند؛ چراکه مطابق با برآوردها هماکنون بیش از ۳۰ درصد از هزینههای ساخت مسکن در بافتهای فرسوده به سبب بخشودگیهای مربوط به عوارض ساخت و تخفیف در حق انشعابات و... نسبت به سایر ساختوسازها حذف میشود. بنابراین ساختوساز و سرمایهگذاری در این بافتها از طریق راهاندازی صندوقهای زمین و ساختمان با بازدهی بیشتری نسبت به سایر ساخت و سازها همراه خواهد شد.

گزینه مکانی پربازده برای صندوق زمین و ساختمان

وی تاکید کرد: اگرچه ساختوساز و سرمایهگذاری در بافتهای فرسوده ابعاد گوناگونی دارد، با اینحال هماکنون تشکیل صندوقهای زمین و ساختمان و سرمایهگذاری در این محدودهها به لحاظ اقتصادی توجیهپذیر است. وی یکی دیگر از دلایل توجیهپذیر بودن راهاندازی صندوقهای زمین وساختمان در بافتهای فرسوده را «ارزش افزوده مضاعف واحدهای مسکونی در این محدودهها بعد از فرآیند نوسازی» اعلام کرد؛ به اعتقاد وی واحدهای مسکونی نوسازیشده در یک مرحله بهدلیل نوسازی دارای ارزش افزوده خواهند شد و در مرحله بعد به دلیل ایجاد ارزش افزوده ناشی از نوسازی بافتها و ساختاری که در آن واقع شدهاند، ارزش مضاعف مییابند؛ چراکه اساسا یکی از دلایل ارزان بودن ملک در بافتهای فرسوده واقع شدن ملک فرسوده در محلات و محدوههای فرسوده، قدیمی و نامرغوب است که بعد از فرآیند نوسازی محلات و واحدهای مسکونی، این املاک ارزش افزوده مضاعف مییابند.

این کارشناس بازار سرمایه، «امکان ساخت مسکن در بافتهای فرسوده با تراکم بیشتر» در مقایسه با ساختوسازهای معمولی در سایر نقاط شهر را سومین دلیل پربازدهتر بودن صندوقهای زمین و ساختمان در محدودههای هدف نوسازی اعلام کرد. خادمالمله درخصوص سازوکار سرمایهگذاری و ورود مالکان وسایر مردم به صندوقهای زمین و ساختمان گفت: در فرآیند راهاندازی این صندوقها در بافتهای فرسوده، به هر فرد مالک مطابق با ارزش روز املاک فرسوده آنان، یونیت سرمایهگذاری داده میشود و مالکان به اندازه ارزش کارشناسی شده املاک خود در این صندوقها صاحب سهم میشوند؛ سایر مردم و افرادی که تمایل به سرمایهگذاری دارند نیز میتوانند به اندازه دارایی خود در این صندوقها سرمایهگذاری کنند ویونیت به آنها واگذار میشود؛ بعد از اتمام فرآیند نوسازی مالکان میتوانند به اندازه یونیتهای خریداری شده و براساس بازدهی صندوق بخشی از سرمایه خود را بهصورت واحد مسکونی نوساز و بخش دیگری را در قالب سود ناشی از سرمایهگذاری در صندوق دریافت کنند.

به گفته وی، راهاندازی و ایجاد صندوقهای زمین و ساختمان در محدوده بافتهای فرسوده برای متولی بخش مسکن و دستاندرکاران نوسازی بافتهای فرسوده نیز دستکم دربردارنده یک اثر مثبت است؛ دولت میتواند به جای تزریق مستقیم نقدینگی برای نوسازی بافتهای فرسوده با تعریف مشوقهای بیشتر برای ساختوساز در بافتهای فرسوده از طریق راهاندازی صندوقهای زمین و ساختمان اقدام به جلب مشارکت حداکثری مالکان و سرمایهداران خرد وکلان برای سرمایهگذاری در بافتهای فرسوده کند و در عوض بازده مورد انتظار برای این صندوقها را تضمین کند؛ به این معنا که نرخ سود مورد انتظار سرمایهگذاران در این صندوق را تضمین کند و در صورت عدم تامین بازده مورد انتظار بعد از اتمام فرآیند نوسازی، مابهالتفاوت سود بهدست آمده با سود مورد انتظار را به سرمایهگذاران پرداخت کند. با این سازوکار نه تنها دولت از همان ابتدای فرآیند نوسازی نیازی به تزریق نقدینگی به محدودههای هدف ندارد، بلکه حتی درصورت عدم تحقق سود مورد انتظار سرمایهگذاران، تنها درصد اندکی را بهعنوان مابهالتفاوت به آنها پرداخت میکند. خادمالمله تاکید کرد: با اینحال موفقیت در فرآیند نوسازی بافتهای هدف بهطور مستقیم به اتحاد و همدلی متولی نوسازی بافتهای فرسوده در دولت، شهرداریها و همچنین مجلس بستگی دارد و بدون این همبستگی نمیتوان انتظار داشت هیچ برنامهای در این خصوص به نتیجه مطلوب برسد.