تحولات ۱۰ ماهه بازار مسکن

از ابتدای سال جاری تا کنون بر اساس اطلاعاتی که بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن شهر تهران گزارش داده، ماهانه بهطور متوسط ۱۵ هزار واحد مسکونی در مناطق مختلف پایتخت فروش رفته است. این حجم فروش در مقایسه با متوسط فروش کمتر از ۱۰ هزار واحد در دوره رکود، مشخص میکند فعلا بازار رونق دارد. البته بقای رونق معاملات مسکن به تغییر اساسی رفتار تورمساز فروشندهها بستگی دارد. طی ۱۰ ماه اول امسال حجم معاملات آپارتمانهای مسکونی در تهران به ۱۵۰ هزار و ۵۰۰ واحد مسکونی رسید که در مقایسه با مدت مشابه سال قبل، افزایش ۱۲ درصدی پیدا کرد. در این مدت (۱۰ ماهه) متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاهها ۴ میلیون و ۷۵۰ هزار تومان بوده که نسبت به مدت مشابه سال قبل ۹/ ۸ درصد افزایش نشان میدهد. این ارقام مربوط به گزارش بانک مرکزی است.

تحولات 10 ماهه بازار مسکن

ماه گذشته توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در تهران به تفکیک عمر بنا به این صورت بود که از مجموع ۱۹ هزار واحد مسکونی معامله شده، واحدهای تا ۵سال ساخت با سهم ۵/ ۴۹ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص دادهاند. سهم این گروه سنی از واحدهای مسکونی از کل معاملات نسبت به دی ماه سال ۹۵ رقمی معادل ۴/ ۳ واحد درصد کاهش یافته است.

توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در اولین ماه از زمستان ۹۶ حاکی از آن است که منطقه ۵ با سهم ۶/ ۱۳ درصدی از کل معاملات، بالاترین سهم را (همچون ماههای قبل) در اختیار دارد هر چند سهم این منطقه نسبت به آذر حدود ۲ واحد درصد کاهش یافته است. رشد تعداد معاملات انجام شده طی دی ماه سال جاری نسبت به ماه مشابه سال قبل در تداوم رشد نقطه به نقطه پنج ماه اخیر بوده است. مناطق ۴ و ۲ نیز به ترتیب با سهمهای ۱۱ و ۹ درصدی در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. در مجموع ۷۴ درصد از کل معاملات خرید مسکن در تهران مربوط به ۱۰ منطقه شهر (به ترتیب شامل مناطق ۵، ۴، ۲، ۸، ۱۴، ۱۰، ۷، ۱، ۳ و ۱۵) بوده و ۱۲ منطقه باقیمانده ۲۶ درصد از کل تعداد معاملات را به خود اختصاص دادهاند. میانگین قیمت مسکن در دی ماه امسال با ۳ درصد رشد نسبت به آذر و ۷/ ۱۶ درصد افزایش نسبت به دی پارسال، از متر مربعی ۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان گذشت. بیشترین رشد قیمت مسکن با نرخ ۲۷ درصد مربوط به منطقه ۵ و کمترین میزان رشد (تغییرات نقطهای) نیز با نرخ ۵/ ۵ درصد مربوط به منطقه ۲۰ بوده است.

همچنین بیشترین سطح میانگین قیمت منطقهای هر مترمربع واحد مسکونی معامله شده ۱۱ میلیون و ۱۷۰ هزار تومان بوده که به منطقه یک و کمترین آن معادل ۲ میلیون و ۴۷۰ هزار تومان به منطقه ۱۸ مربوط است. در این دو منطقه، قیمتها به ترتیب ۱۰ درصد و ۱۳ درصد افزایش نشان میدهد. (اطلاعات دفتر اقتصاد مسکن حکایت از آن دارد که منطقه یک با افزایش ۵ درصدی قیمت نسبت به پارسال مواجه شده است). توزیع فراوانی تعداد واحدهای مسکونی معامله شده بر حسب قیمت یک مترمربع در دی ماه سال جاری حاکی از آن است که واحدهای مسکونی در دامنه قیمتی ۳ تا ۵/ ۳ میلیون تومان به ازای هر متر مربع با سهم ۱۰ درصدی بیشترین سهم از تعداد معاملات شهر تهران را به خود اختصاص داده و دامنههای قیمتی ۵/ ۲ تا ۳ میلیون تومان و ۵/ ۳ تا ۴ میلیون تومان نیز به ترتیب با سهمهای ۵/ ۹ و ۹ درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند. در این ماه، توزیع حجم معاملات نیز به گونهای بوده که ۶/ ۵۶ درصد واحدهای مسکونی با قیمتی کمتر از متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی شهر تهران (۵ میلیون و ۲۴۰ هزار تومان) معامله شدهاند.

گزارش بانک مرکزی درباره سهم متراژهای مختلف از معاملات مسکن در تهران مشخص میکند: بیشترین سهم از معاملات انجام شده به واحدهای مسکونی با زیربنای ۶۰ تا ۷۰ مترمربع معادل ۱۵ درصد اختصاص داشته است. همچنین واحدهای ۵۰ تا ۶۰ و ۷۰ تا ۸۰ مترمربع به ترتیب با سهمهای ۱۳ و ۶/ ۱۲ درصدی در رتبههای بعدی قرار دارند. دی ماه امسال واحدهای مسکونی با ارزش ۱۵۰ تا ۲۰۰ میلیون، ۱۲ درصد از معاملات مسکن را به خود اختصاص دادند که بیشترین سهم در مقایسه با سایر گروههای قیمتی محسوب میشود. همچنین واحدهای ۲۰۰ تا ۲۵۰ و ۱۰۰ تا ۱۵۰ میلیون تومان نیز هر کدام با اختصاص ۱۰ و ۹ درصد سهم از کل معاملات، در رتبههای بعدی قرار گرفتهاند. ماه گذشته ۵۳ درصد از معاملات خرید واحدهای مسکونی به آپارتمانهای با ارزش کمتر از ۴۰۰ میلیون تومان اختصاص داشت.

در دی ماه سال ۱۳۹۶ شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱۰ و ۹ درصد رشد نشان میدهد. ماهیت قراردادهای اجاره مسکن که غالبا یکساله تنظیم میشود و نیز اثرپذیری شاخص اجارهبهای مسکن از سیاستهای کنترل و مهار تورم، سبب تغییر متناسب اجارهبهای واحدهای مسکونی با تحولات نرخ تورم در کشور شده است. در این میان لازم است توجه شود که سهم هزینه مسکن (اجارهبهای مساکن اعم از شخصی و غیرشخصی) در محاسبات شاخص کل بهای کالاها و خدمات مصرفی معادل ۳۳ درصد است.

کارشناسان اقتصاد مسکن در ارزیابی خود از اوضاع فعلی معاملات مسکن معتقدند: رفتار پرخطر گروهی از سازندهها در عرضه آپارتمان به بازار که به شکل دست کشیدن از فروش به امید سود بیشتر در معاملات آتی انجام میشود، میتواند باعث دامن زدن به رکود دوباره به بازار معاملات ملک شود. این حرکت سمت عرضه باعث تشدید افزایش قیمت خواهد شد در نتیجه به خروج اجباری متقاضیان خرید از بازار معاملات منجر میشود. پیامد این اتفاق افت دوباره معاملات مسکن و بازگشت سریع به فاز رکود است. دورههای رونق معاملات مسکن معمولا بیش از یک سال عمر دارد.  با این حال برخی کارشناسان برآورد میکنند که اگر قیمت مسکن با همین شیب، به رشد خود ادامه دهد احتمال دارد فاز فعلی معاملات مسکن حداکثر تا نیمه سال آینده ادامه یابد.