راهنمای ورود به بازار مسکن ۹۷

حسین عبدهتبریزی اقتصاددان و علی چگینی مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی دیروز در همایش چشمانداز بازارهای اقتصادی در سال ۹۷ خطاب به سرمایهگذاران ساختمانی، خریداران و فروشندگان مسکن، خریداران و فروشندگان زمین و املاک کلنگی و همچنین واسطههای بازار مسکن ۱۵ نشانگر برای حرکت در مسیر بازار مسکن در سال جدید را شرح دادند.

این دو صاحبنظر برجسته حوزه مسکن در این همایش پیشبینیها و برآوردهای منتخب کارشناسی از بازار مسکن را در ۱۵ سرفصل مختلف از جمله «معاملات خرید و فروش مسکن»، «ساختوساز»، «قیمت مسکن»، «وضعیت بازار سایر شهرها»، «تعیین تکلیف دو نگاه متفاوت به نسبت عرضه و تقاضا»، «جامعه تقاضای خانهاولیهای مجهز به وام یکم» و «قدرت خرید مسکن در تهران» مطرح کردند. همچنین در ادامه به تشریح سرفصلهای دیگری همچون «ویژگی پرش قیمت مسکن در بهمن ماه امسال»، «فرصت بازار اجارهداری»، «نفع و ضرر مالکان املاک کلنگی» و در نهایت «پاسخ به یک تعبیر ناشیانه از رونق مسکن» پرداختند. علی چگینی، مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه وشهرسازی در این همایش در تشریح اولین تابلوی بازار مسکن در سال ۹۷، درخصوص «روند معاملات خرید و فروش مسکن در سال ۹۷» اعلام کرد: مسیر رونق در بازار معاملات مسکن در سال آینده تداوم خواهد داشت؛ همچنین رونق بازار معاملات مسکن در سال ۹۷ نه با کاهش قابل توجه حجم معاملات همراه خواهد شد و نه افزایش شدید در تعداد معاملات خرید و فروش مسکن نسبت به رونق ایجاد شده در ماههای پایانی امسال را تجربه میکند.

مطالعات وی درخصوص تابلوی دوم بازار مسکن سال ۹۷ درمورد وضعیت «ساخت و ساز و سرمایهگذاریهای ساختمانی» نیز از بروز شرایط رونق در این بازار حکایت دارد؛ البته رونق در بازار سرمایهگذاریهای جدید ساختمانی به تعبیر وی در سال ۹۷ به هیچ وجه شباهتی با رونق ایجاد شده در برخی دورههای قبلی که در آنها بهطور میانگین سالانه ۲۰۰ هزار واحد مسکونی مجوز ساخت دریافت میکرد، نخواهد داشت. بررسیهای وی نشان میدهد رونق در بازار ساخت واحدهای مسکونی که اخیرا آغاز شده است در سال آینده نیز ادامه خواهد یافت.  مطالعات چگینی درباره «تحولات قیمت مسکن» بهعنوان تابلوی سوم و مهمترین تابلوی بازار مسکن در سال ۹۷ که هماکنون از سوی هر ۶ طیف عمده فعال در بازار مسکن مورد سوال قرار دارد، حاکی است: قیمت مسکن در سال آینده بیشترین تاثیرپذیری خود را از دو بازار اقتصادی ارز و بازار پول و همچنین سطح تورم عمومی خواهد داشت؛ بررسیها حاکی است نوسانات احتمالی نرخ ارز در سال آینده به سه شکل عمده، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد؛ این نوسانات در کوتاهمدت منجر به انتقال بخشی از سرمایهها از بازار مسکن به بازار ارز خواهد شد و در نهایت منجر به کاهش شتاب رونق در بازار مسکن خواهد شد؛ در بلندمدت نوسانات نرخ ارز از یک طرف با برجای گذاشتن اثر هزینهای منجر به افزایش قیمت برخی نهادههای ساختمانی و در نهایت افزایش قیمت تمام شده مسکن خواهد شد و از سوی دیگر درآمدهای ناشی از التهاب نرخ ارز در یک بازه زمانی بلندمدت میتواند بهطور مجدد از طریق ورود برخی از این درآمدها به بازار مسکن، حوزه معاملات و ساخت واحدهای مسکونی را تحت تاثیر قرار دهد.  تحولات احتمالی بازار پول از جمله افزایش سود سپردههای بانکی نیز با برجای گذاشتن اثر دوگانه در بازار مسکن در کوتاهمدت منجر به مهاجرت برخی سرمایهها از بازار مسکن به بازار پول شده اما در بلندمدت از طریق افزایش هزینه تمام شده پول، سطح دسترسی سرمایهگذاران، سازندگان و خریداران مسکن به تسهیلات بانکی را کاهش میدهد. برآوردهای کارشناسی مدیرکل دفتر برنامهریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی حاکی است نرخ تورم عمومی در سال آینده به شرط ثبات شرایط، حول و حوش ۱۳ تا ۱۵ درصد خواهد بود؛ بنابراین برآیند اثر این سه حوزه بر بازار مسکن میتواند منجر به نوسان قیمت مسکن معادل ۴ تا ۵ واحد درصد بالاتر از نرخ تورم عمومی شود.

وی در تشریح چهارمین تابلوی پیشروی بازار مسکن در سال ۹۷ درخصوص «وضعیت بازار مسکن در سایر شهرها» معتقد است: رونق ایجاد شده در بازار معاملات مسکن و همچنین بازار ساخت و ساز فعلا در بازار مسکن شهر تهران محسوس است و هنوز به سایر شهرها و استانها سرایت نکرده است؛ با این حال از آنجا که همواره شهر تهران پیشتاز رونق در بازار مسکن بوده است این انتظار وجود دارد که با تاخیر زمانی چندماهه رونق به بازار مسکن شهرهای بزرگ و سپس سایر شهرهای کشور نیز سرایت کند.

چگینی روز گذشته همچنین یک تحلیل کارشناسی درباره «تعیین تکلیف دو نگاه متفاوت نسبت به عرضه و تقاضای مسکن» را ارائه کرد؛ به گفته وی اگرچه هماکنون دو سناریوی کاملا متضاد درخصوص نیاز به تامین مسکن در یک دهه آینده وجود دارد اما هیچ کدام از این دو سناریو که یکی بر مبنای عدم نیاز به تامین مسکن و ساخت و سازهای جدید و دیگری مبتنی بر نیاز به ساخت تعداد بسیار زیاد واحد مسکونی به جهت جهش تعداد خانوارها در ۱۰ سال آینده است درست نیست؛ به گفته وی براساس سناریویی که کارشناسیتر و واقعبینانهتر است و عمده کارشناسان و صاحبنظران جمعیتی نیز بر آن توافق دارند حجم نیاز به مسکن در یک دهه آینده معادل ۹ میلیون واحد مسکونی جدید است. در این میان حجم تقاضای جدید مسکن معادل ۵۳۰ هزار  تقاضای تازه در هر سال است؛ این در حالی است که با لحاظ سایر فاکتورها و نیازهای مربوط به تخریب و نوسازی و. . . در بازار مسکن برآوردها حاکی از نیاز به ساخت سالانه ۹۰۰ هزار واحد مسکونی در کشور است.

چگینی در تشریح تابلوی ششم بازار مسکن ۹۷ به تشریح «مسیرهای غیر همجهت عرضه و تقاضا در بازار مسکن» پرداخت؛ مطالعات وی با اتکا به آمارهای رسمی نشان میدهد واحدهای مسکونی با متراژ ۴۰ تا ۷۵ مترمربع هماکنون حدود ۴۳ درصد از معاملات مسکن را به خود اختصاص میدهند؛ به این معنا که آمارها نشان میدهد هماکنون ۴۳ درصد از معاملات انجام شده در بازار مسکن در بازه مساحتی ۴۰ تا ۷۵ مترمربع انجام میشود، این در حالی است که تنها ۱۲ درصد از ساخت و سازها در این بازه مساحتی بوده و این موضوع نشاندهنده این واقعیت است که الگوی ساخت وسازها طی سالهای اخیر کاملا با جنس تقاضای غالب در بازار مسکن غیرهمجهت بوده است.  وی همچنین در توضیح هفتمین تابلوی بازار مسکن در سال ۹۷، به تشریح موضوع «جمعیت جدید متقاضی مسکن طی یک دهه آینده» میپردازد؛ تحقیقات وی نشان میدهد به فرض تحقق سناریوی رشد ۲ درصدی تعداد خانوارها در ۱۰ سال آینده که محتملترین سناریوی جمعیتی طی یک دهه آتی در میان کارشناسان است، تعداد خانوارها از ۲۴ میلیون و۲۰۰ هزار خانوار فعلی به ۲۹ میلیون و۵۰۰ هزار خانوار افزایش خواهد یافت. در این میان دو مولفه تعداد خانههای خالی قابل عرضه به بازار مسکن و همچنین ساخت ۳ میلیون و۸۰۰ هزار واحد مسکونی در بافت فرسوده مطابق با برنامهریزیهای انجام شده بخشی از این نیاز را پوشش خواهد داد. مطابق با برنامهریزیهای بهعمل آمده در ۱۰ سال آینده باید سالانه ۳۸۰ هزار واحد مسکونی در بافتهای فرسوده نوسازی شود.  «جنس تقاضای تازه در بازار مسکن» هشتمین تابلوی بازار مسکن سال ۹۷ است. مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن در اینباره معتقد است با کاهش بعد خانوار از 3/5 نفر در سال ۹۰ به 3/2 نفر در سال ۹۵ نوع تقاضا در بازار مسکن نیز دستخوش تغییر شده است که این تغییر در سال آینده وسالهای بعد حتما باید از سوی سرمایهگذاران ساختمانی و سازندگان مورد توجه قرار بگیرد.

به گفته وی هماکنون مطابق با آمارهای رسمی ۲ میلیون خانوار تک نفره در کشور وجود دارد که این موضوع نشاندهنده رشد شتابان تعداد خانوارهای نیازمند و متقاضی واحدهای مسکونی کوچکمتراژ است. وی در عین حال با اشاره به وجود یک «اشکال نامرئی در ضوابط شهرسازی» بهعنوان تابلوی نهم، معتقد است:مسیر غیر همجهت الگوی عرضه با تقاضای غالب مسکن تنها ناشی از غفلت سرمایهگذاران ساختمانی و سازندگان نیست؛ بلکه در برخی موارد ضوابط شهرسازی اجازه کوچکسازی به سازندهها را نمیدهد. «جامعه تقاضای خانهاولیهای مجهز به وام یکم» بهعنوان تابلوی دهم، از ورود ۳۰۰ هزار تقاضای تضمینشده به بازارمسکن به شکل قطعی و به تدریج طی دو سال آینده به بازار مسکن حکایت دارد؛ ۳۰۰ هزار ثبتنامکننده خانهاولی برای دریافت وام یکم، جامعه جدید تشکیلدهنده تقاضای تضمین شده و قطعی برای ورود به بازار مسکن  هستند که طی دو سال آینده به تدریج وارد بازار مسکن میشوند. مطالعات چگینی درخصوص «قدرت خرید مسکن در شهر تهران»در مقطع زمانی حاضر بهعنوان یازدهمین عامل اثرگذار در فعالیت طیفهای مختلف فعال در بازار مسکن نشان میدهد در حالحاضر آخرین سقف ریالی تسهیلات خرید مسکن(اعم از وام یکم وتسهیلات از محل اوراق حقتقدم)، بهطور متوسط معادل ۱۷ تا ۲۳ درصد قیمت یک واحد مسکونی ۷۵ مترمربعی در شهر تهران –براساس میانگین قیمت مسکن در شهر تهران-را پوشش میدهد.

حسین عبدهتبریزی، اقتصاددان و صاحبنظر برجسته بخش مسکن نیز با تشریح «ویژگی پرش قیمت مسکن در بهمن ماه»، اعلام کرد: پرش بیش از ۲۰ درصدی قیمت در بهمن ماه ناشی از تداوم رکود طی سالهای متوالی، رشد منفی قیمت واقعی مسکن، تورم انتظاری و کاهش رفتارهای سفتهبازانه بوده است، بنابراین این پرش قیمتی برای سال آینده قابل تداوم نیست؛ هرچند در صورتی که سرمایهگذاران ساختمانی نسبت به اولویت بخشی به الگوی کوچکسازی در بازار مسکن و پاسخ به تقاضای غالب در این بازار در حجم مناسب اقدام نکنند، بازار مسکن از این ناحیه آسیبپذیر خواهد شد. این درحالی است که هنوز هم در بازار املاک تجاری و مسکن لوکس حباب قیمتی وجود دارد. وی در عین حال بازار اجاره مسکن را بهعنوان یک فرصت جدید برای سرمایهگذاران به واسطه راهاندازی بازار اجارهداری حرفهای مورد تاکید قرار داد.

مطالعات عبدهتبریزی درخصوص «نفع و ضرر مالکان املاک کلنگی در سال ۹۷» نشان میدهد نفع مالکان و فروشندگان زمین در فروش زمین یا مشارکت در مقطع زمانی فعلی است چراکه به واسطه حباب قیمتی موجود در بازار زمین، هیچ انتظاری برای تحقق سود بیشتر از ناحیه تعلل در فروش زمین و ملک کلنگی در سال ۹۷ وجود ندارد؛ در واقع تا سال ۱۴۰۰ بازار زمین محل مناسبی برای سرمایهگذاری نیست. وی همچنین با اشاره به یک«تعبیر ناشیانه از رونق مسکن» اعلام کرد: بازار مسکن در مقطع زمانی فعلی وارد نظم جدیدی شده است که در قالب این نظم جدید رونق هرگز به معنای افزایش شدید قیمتها نخواهد بود؛ بلکه رونق در دوره فعلی ناشی از دو پارامتر افزایش حجم ساختوساز و حجم معاملات مسکن با تغییرات غیرجهشگونه قیمت است و کاملا غیرسفتهبازانه و غالبا ناشی از افزایش تقاضای مصرفی است. این دو صاحبنظر ارشد حوزه مسکن در نهایت با یک جمعبندی مشترک یک توصیه طلایی خطاب به سرمایهگذاران ساختمانی ارائه کردند؛ مبنی بر اینکه اولویت سرمایهگذاران ساختمانی در سال ۹۷ باید بر کوچکسازی وارزانسازی متمرکز شود و ساخت واحدهای میانمتراژ و متوسط قیمت در وهله بعدی مورد توجه قرار بگیرد؛ چراکه هماکنون هم تمایل و هم بالاترین سقف ریالی تسهیلات برای خرید مسکن مختص خانهاولیهاست.