گره‌های سر راه خریداران مسکن

تامین مسکن در شرایط کنونی بدون دریافت تسهیلات و کمکهای دولتی برای دهکهای پایین جامعه و اکثر خانهاولیها مقدور نیست یا اینکه با سختی همراه است. دولت در چند سال اخیر با ارائه تسهیلاتی هر چند اندک تا حدودی از خاموش شدن شعله کمفروغ خرید و فروش مسکن ایفای نقش کرده است. پایین آوردن سود بانکی برای وام مسکن در بافت فرسوده و وام مسکن اولیه تا حدودی مجددا بارقههایی از امید در بازار خفته مسکن ایجاد کند، البته امیدی که تا عملیاتی شدن با فاصله همراه است. اما چرا این همه تلاشهای دولت در بحث تسهیلات و ایجاد گشایش در بازار مسکن، از حیث وام و کاهش نرخ سود جهش محسوسی در رکود بازار ایجاد نمیکند. آنچه در این کلاف سر در گم نمایان است وجود چندین میلیون خانه خالی و آماده بهرهبرداری و از طرفی متقاضیان و مستاجران تقریبا برابر است. مسالهیی که در این مدت نتوانسته به ایجاد توازن و تعادل در عرضه و تقاضا بینجامد. ساخت واحدهای پرشمار مسکن مهر از سوی دولت، تراکمسازی در محلات تقریبا مرفهنشین و ساخت طبقات معمولا غیر اصولی و ناپایدار روی ساختمانهای محلات حاشیهیی نتوانسته است، این مشکل و نیاز اساسی را مرتفع کند.

یکی از گرههای سر راه خریداران مسکن به امید دریافت تسهیلات وام مسکن، معیارها و شاخصهایی است که وام مشمول آن میشود. در چند سال اخیر که صنعت ساختمان توانست بهطور فراگیر تقریبا بقیه صنعتها را به حاشیه ببرد و به عنوان پیشتاز در منبع درآمد به صورت بازار حبابی پیشرو باشد و واحدهای پیش فروش همچنان رکورددار خرید و فروش در معاملات بودند.

اکثر سازندگان و تراکمسازها از این سود معمول قانع نشدند و با تخلفات در ساخت به صورت اضافه بنا در مساحت و طبقات به امید اینکه با پرداخت مبلغی برای جریمه ماده 100 میتوانند بلامانع ملک خود را دریافت و سود بیشتری به جیب بزنند. در واقع با حساب کتابهای خود به این نتیجه رسیده بودند که مبلغ سود نهایی فروش تراکم بر جریمه ماده 100 میچربد. تسامح و تساهل در صدور آرا کمیسیون ماده 100 شهرداری باعث این افسارگسیختگی در ساخت و سازهای بیرویه و اغلب ساخت اضافه بنا بیش از حد مجاز و مازاد بر مجوزات قانونی بود. متاسفانه شهرداریها به جای جلوگیری از تخلف در مراحل ابتدایی ناظر ساختهای اضافی بودند و تسویه حساب نهایی را در پایان کار در جریمه ماده 100 انجام میدادند.  این رویه درستی نبود و در واقع همین موارد هم متعاقبا فسادهایی در پیش داشت. با رکود یکبارهای که در بازار مسکن پدیدار شد و یکسری افزایش جرایم و سختگیری در وصول جرایم ماده 100 تراکم سازها را از ادامه کار و متعاقب آن پرداخت جرایم و تسویه حساب دلسرد کرد که در این میان عدهیی از سازندگان به این نتیجه رسیدند که سرمایهیی که دارند بهتر است صرف تکمیل واحدهای نیمهکاره کنند تا تسویه حساب کمیسیون ماده 100 و معمولا ملک خود را علی الحساب به صورت قولنامهای بفروشند و مبلغی معمولا پایینتر از نرم جریمه معمول برای زمان انتقال سند باقی بگذارند که نتیجه آن مشکلاتی است که گریبانگیر خیلی از خریداران شده است.

در واقع این حجم خانههای با این شرایط نتوانستهاند سهمی در خرید و فروش بازار مسکن با تسهیلات را در پی داشته باشند و به علت نداشتن سند تفکیکی و پایان کار مشمول وام نمیشوند. در واقع در این قسمت ارائه وام به متقاضیان نمیتواند کارگشا باشد و ارائه تسهیلات به صاحبان ملک و سازندگان میتواند راهکار اساسی باشد. مناسب است در این قسمت کار، دولت تدبیری اساسی برای این ساختمانها از طریق کاهش ضریب جرایم یا تسهیلات کم بهره به دارندگان این مسکنهای سر در گم برای همیشه بیندیشد. این حجم مسکن میتواند تغییرات عمدهیی در توازن عرضه و تقاضای مسکن ایفا کند.

آنچه میتواند به عنوان مدیریت کارآمد شهری در بحث ساخت و ساز نمایانگر باشد، جلوگیری از تخلفات ساختمانی از روز اول و پی ساختمان است نه اینکه منتظر بمانند تا ساختمان تکمیل شود و با اخذ جریمه سازنده را متنبه کنند. هماکنون سهم قابل توجهی از ساختمانها در گیر این قضیه هستند. دولت هر چند تسهیلاتی برای تامین مسکن ارائه میدهد و متعاقب آن سود بازپرداخت آن را کاهش میدهد، باز عدهیی سودجو که املاک بلامانع دارند و ملک آنها مشمول تسهیلات است با راه انداختن بازار سیاه، نظر به اینکه متقاضی پس از یکسال سپردهگذاری یا خرید اوراق مشارکت مجبور است جهت بهرهمندی از تسهیلات خانه بخرد، ملک خود را گرانتر از قیمت واقعی میفروشند و در واقع از نیاز مبرم خریدار سوءاستفاده میشود.

چرا که پس از طی مراحل بانکی و سپردهگذاری خود را ملزم به خرید خانه میبیند و سعی بر آن دارد که به هر قیمتی که شده خانه خرید کند. از دیگر موانع موجود برسر راه خریداران خانه اولی مشمول دریافت وام مسکن، هزینههای گزافی است که دفاتر اسناد رسمی بابت انتقال ملک از خریدار دریافت میکنند.

چه دلیلی دارد که این دفاتر برای انتقال یک ملک کوچک مبالغی بالای 10میلیون ریال دریافت کنند. اگر قرار است وام مسکن تشویقی برای خانهدار شدن خانه اولیها برای تامین سر پناه باشد و کاهش یک یا دو درصدی سود باز پرداخت آن بارقهیی از امید را ایجاد میکند، باید این تسهیلات و مشوقات از جمیع جهات باشد. در واقع در مرحله آخر ارائه تسهیلات دفتر خانههای اسناد رسمی شیرینی این امید را به کام خریداران تلخ میکنند.

آنچه در این برهه میتواند تا حدودی تغییراتی در توازن عرضه و تقاضا برای فروشنده و خریداران عرصه مسکن ایجاد کند، تدبیر در خصوص تعیین تکلیف واحدها و آپارتمانهای مشمول جریمه ماده 100 و کاهش چشمگیر هزینه نقل و انتقالات است. دولت با بررسی همهجانبه و همکاری سازمان نظام مهندسی برای آن دسته از ساختمانهایی که سایر اصول آییننامه 2800 را رعایت کردهاند با تدبیری ویژه از طریق کاهش ضریب و تسهیلات به سازندگان و همچنین متقاعد و ملزم کردن سازندگان به پرداخت سریع بدهیهای آنها اقدام کرد. تا با آزاد شدن این حجم و تزریق به بازار مسکن تعادلی در این چرخه صورت گیرد. هر چند که ساخت این واحدها خارج از اصول و نقشه اجرایی تا حدودی سیمای شهر را بر هم زده و بهصورت نامتوازن بافتهای شهری را درگیر کرده است. شهرداریها منتظر نمانند که پرداخت جریمه ناشی از تخلفات این واحدها به عنوان درآمدی نا پایدار میتواند راهگشای مشکلات شهری صرف در محل خدمات شهری شود و بیان این موضوع که سازندگان تا هر زمانی که شده مجبورند حساب ملک خود را تسویه کنند، علاج کار نیست. در واقع پرداخت کمتر و متعدد میتواند کاراتر از پرداخت یک در میان با مبلغ بیشتر باشد.  شهرداریها میتوانند با کمک کردن به دولت در این قسمت سهم قابل توجهی در خانهدار شدن مردم را ایفا کنند و این سهم قابل توجه از ساختمانها را از بلاتکلیفی خارج کنند که این امر بهترین مصداق خدمات شهری از وظایف شهرداریهاست.