علائم پیری در معاملات ملک

اطلاعات آماری از کیفیت خرید واحدهای مسکونی از سوی متقاضیان در تهران نشان میدهد: متوسط عمربنای خانههای فروش رفته طی ماههای اخیر، ۱۱ سال بوده است.

این شاخص –میانگین عمربنا در معاملات مسکن شهر تهران- در سال ۹۴، بر اساس دادههای رسمی، ۹ سال گزارش شده است. در فاصله سال ۹۴ به عنوان سال میانی دوره ۴ ساله رکود معاملات مسکن تا امسال، کیفیت سنی معاملات مسکن بطور میانگین به اندازه ۲ سال، تنزل پیدا کرده و به جای آنکه، فروش نوسازها و واحدهای کم سن (زیر ۵ سال)، در بازار تقویت شود و سهم آنها افزایش پیدا کند، سهم خانههای سالخورده (موجودی بازار به جای عرضههای جدید)، در معاملات ملک افزایش یافته است. در حال حاضر سهم واحدهای کلیدنخورده و حداکثر ۵ سال ساخت از معاملات مسکن شهر تهران از بالای ۵۳ درصد سال گذشته به حدود ۴۷ درصد کاهش پیدا کرده است. کاهش این سهم در کنار افزایش میانگین سنی معاملات مسکن، علامتی از تاثیر سوء تضعیف قدرت خرید مسکن ناشی از افزایش قیمت است. بخشی از تورم ۲۵ تا ۳۰ درصدی مسکن در ماههای اخیر به متغیرهای بیرونی بازار ملک از جمله انتظارات تورمی، جو روانی متاثر از بیاطمینانی به آینده و همچنین بازار دلار مربوط بوده است. نیروی برآیند این متغیرها باعث افزایش تقاضای سرمایهای و مانور حرکات سفتهبازانه در بازار معاملات ملک شده است. بخش قابل توجهی از خریداران آپارتمانها، مصرفکننده (به قصد سکونت) نیستند، بلکه با هدف حفظ ارزش واقعی داراییشان بهدلیل انتظارات تورمی موجود در جامعه، اقدام به خرید میکنند. این گروه در عین حال خریدهای ملکی خود را فقط به آپارتمانهای قابل استفاده محدود نکرده و سراغ املاک کلنگی قابل تخریب (زمین) نیز رفته است. در بازار زمین، نوسانات صعودی قیمتها با شیب تندتری نسبت به قیمت مسکن، در جریان است. بساز و بفروشها نیز یکی از علل افزایش قابل توجه قیمت پیشنهادی فروش و تغییر مکرر آن را در مسیر افزایشی تورم زمین اعلام میکنند. علامت پیری در معاملات ملک نشان میدهد، تداوم وضع موجود میتواند فروش عرضههای جدید در بازار مسکن را با مشکل مواجه کند و کار را برای سرمایهگذاران ساختمانی در ماههای آینده سخت سازد. هرچند در حال حاضر بخشی از افزایش عمر بنای واحدها در معاملات مسکن ناشی از کسری شدید واحدهای کمسن و کوچکمتراژ است، اما از آنجا که واحدهای بالای ۸۰ مترمربع، سهم بالای ۵۰ درصد از ساخت و سازها را تشکیل میدهد، سازندهها در میانمدت و بلندمدت، درصورت ادامه وضع موجود، دچار مشکل در فروش خواهند شد. راهکار کارشناسان به سیاستگذار در مقطع فعلی، چارهاندیشی در بازار رقیب مسکن برای خارجکردن تقاضای سرمایهای از بازار ملک است. در این میان البته گروهی از کارشناسان نیز بر اصلاح فوری نظام مالیاتی بخش مسکن با هدف کنترل سوداگری و همچنین فراهم کردن زمینه شارژ خوشبینی به اقتصاد ایران، تاکید دارند.