دورنمای مسکن

با توجه به آمار بانک مرکزی برخی کارشناسان بر این عقیدهاند که در ادامه روند افزایشی قیمت مسکن، کشش قیمتی تقاضا افزایش یافته و به سطحی رسیده است که در مقابل افزایش قیمتها، سطح تقاضای خود را تعدیل کنند. در این میان برخی دیگر از رونقهای آتی در این بازار خبر میدهند و دلیل آن را نیز رکودهای سال گذشته میدانند. بر اساس این دیدگاه، کاهش در سطح عرضه مسکن طی سالهای گذشته، در کنار افزایش تقاضا صعود قیمتی را رقم زده است و این افزایش قیمتی تا پایان ٩٧ ادامه خواهد داشت.

اظهارنظر در رابطه با وضعیت بازار مسکن آن هم در شرایطی که فقط برای یک ماه حجم مبادلات کاهش داشته است به دور از منطق حاکم بر بازار مسکن است.

تحلیل کارشناسان این بازار از مدتها قبل افزایش قیمت و افزایش در حجم مبادلات بوده است. در شهریورماه سال گذشته به این نکته اشاره کرده بودیم که رشد قیمتها اتفاق خواهد افتاد و همچنان که دیدیم این رشد از شهریورماه گذشته با شیب کمی شروع شد. تحلیل ما این بود که درادامه این روند افزایشی، از خردادماه و تیرماه قیمتها افزایش چشمگیری خواهد داشت و به اوج خواهد رسید و سپس این اوج را تا پایان سال حفظ میکند. در ادامه این روند، بازار مسکن سال ٩٨ دوباره وارد رکود خواهد شد. دلیل این رکود نیز خروج سرمایهها است که وارد بخشهای تجاری میشود. اما با توجه به خروج ترامپ از برجام و نا اطمینانیهایی که در این رابطه پدید آمده است ما برای ٩٨ هم میتوانیم منتظررونق دربازار مسکن باشیم. در خردادماه امسال فقط سکه و طلا بودند که بازار را دردست گرفته بودند و دلیلش هم این است که وقتی بازار تلاطم دارد ورود به بازار مسکن به عنوان سرمایهگذاری بلندمدت میتواند با ریسک بالایی مواجه باشد. از طرفی بازار مسکن به این سرعت اشباع نخواهد شد، چراکه ٥ سال را در وضعیت رکود به سر برده است و خلأهای ایجادشده به این زودی پر نخواهد شد. بحث دیگر آمار مربوط به وجودخانههای خالی در بازار مسکن است، باید گفت تکیه بر این آمار به نوعی گول زدن وبازی کردن با آمار و ارقام است. آمارخانههای خالی ضریبی است که در تمام کشورها وجود دارد و نمیتوان به عنوان عرضه مازاد روی آن حساب جداگانه باز کرد. اگر شهریورماهی که پیشبینی افزایش قیمت کرده بودیم را باکاهش یا ثبیت قیمت میگذراندیم میتوانستیم به واقعی بودن این آمار و تاثیرشان بر سطح عرضه و نتیجتا قیمت امیدوار باشیم ولی افزایش قیمتها در اردیبهشت ماه به نوعی این گفته و استناد رانقض کرد و ثابت شد که خانه اضافی نداریم. دیدیم که مسکن رشد کرد و قیمت متوسط هر متر مربع آن افزایش پیدا کرد چراکه مردم به عنوان تقاضاکننده وارد شدند و خرید کردند. دوستانی که فقط تخصص در اقتصاد دارند متوجه این واقعیت نیستند که مسکن را نمیتوان همانند سایر کالاها بررسی کرد. در بررسی سایر کالاها سطح تقاضای موثر دربازار تعیینکننده است ولی در بازار مسکن مبنای ما، تقاضای مطلق نقشآفرین اصلی است. به عبارتی دیگر اگر شما امروز سیب نخورید و آن را تقاضا نکنید، سال آینده مصرف سیبتان دو برابر نخواهد شد ولی تقاضای مسکن شما از سالی به سال دیگر منتقل شده و روی هم انباشته میشود». ذخیره شدن تقاضای جواب داده نشده هر سال برای سال آینده ماهیت این بازار را متفاوت میکند. در شرایطی که قیمت دلار روز به روز متفاوت است و جهش دارد بازار مسکن نیزهمچون سایر بازارها از معاملات فاصله میگیرد». درکالاهای سرمایهای روانشناسی خریدار این است که تقاضاکننده، امروز حاضر است مسکنی که متری ٥ میلیون تومان است را به امید اینکه ٢ و نیم میلیون تومان در آینده سود داشته باشد با دو میلیون افزایش قیمت بخرد ولی همین تقاضاکننده حاضر نیست واحدی را ٥ میلیون تومان بخرد که ریسک ٤ هزار و ٩٥٠تومان شدن داشته باشد و لذا همواره این تامل وجود دارد. هماکنون نیزسطح تقاضاها همچنان بالاست ولی کسی حاضر نیست که وارد گود خرید شود. فروشنده نیز وارد خرید و فروش نمیشود چراکه انتظار دارد با قیمت بیشتری به فروش برساند. بنگاهها نیز نهایتا ٥ دهم درصد میتوانند در بازارها اثرگذار باشند و نمیتوانند بیش از این حدود، قیمتها را متاثر کنند. از طرفی مطمئن باشید در بازاری چون مسکن که هم خریدار متنوع است و هم فروشنده قیمتگذاریهای متفاوت کاری از پیش نخواهد برد. مگر اینکه یه پروژه خاص را مهندسی فروش کنند، دراین صورت ممکن است ان را با قیمتهای مختلفی ارایه کند تا فروش برسد. نقش بنگاهها درتغییر قیمتی، در سطح دهم درصدی است از طرفی بخشی از تفاوت قیمت مسکنها در بنگاههای مختلف طبیعی است. تعلل و کاهش حجم خرید و فروش در این بازار با طبیعت این بازارها متناسب است در بازارهای متلاطم همه معاملات کمرنگ خواهد شد. این دست تلاطمها نیز بالاخره به تثبیت خاتمه مییابند و افراد به سرعت سرمایههای خود را به سمت بازارهای دیگر واز جمله آنها بازار مسکن خواهند برد، طبق تحلیلهای ما افزایش قیمتها تا آخرسال ٩٧ ادامه دارد.

------------------------------------------------

بازار مسکن به این سرعت اشباع نخواهد شد، چراکه ٥ سال را در وضعیت رکود به سر برده است و خلأهای ایجادشده به این زودی پر نخواهد شد.

بازار مسکن سال ٩٨ دوباره وارد رکود خواهد شد. دلیل این رکود نیز خروج سرمایهها است که وارد بخشهای تجاری میشود.