چهار اهرم تشویقی ـ تنبیهی برای افزایش عرضه و کاهش احتکار ملک

وزیر راه و شهرسازی بعد از ارائه متن «تغییر قانون مالک و مستاجر برای تعیین سقف رشد اجارهبها»، نسخه «اصلاح قوانین ساماندهی مسکن و مالیاتهای مستقیم» را نیز به دولت ارائه کرده و خواستار بررسی فوری آن در دولت و مجلس شده است. متولی بخش مسکن با جراحی مالیاتی بازار ملک، ۵ هدف را دنبال میکند که شامل «افزایش طول مدت اجاره آپارتمانها به ۲سال»، «افزایش عرضه واحدهای زیر ۱۰۰ مترمربع در شهرها»، «کاهش خانههای خالی»، «افزایش عرضه زمین مسکونی» و همچنین «افزایش عرضه مسکن اجارهای» است.

در صورت تصویب لوایح جدید، شکل رایج معافیت موجران از پرداخت مالیات - که مبنای فعلی آن، سقف مشخصی از متراژ است - تغییر میکند و این معافیت به اجارهنامههای ۲ساله و بیشتر تعلق میگیرد. آخوندی از دولت خواسته مسوولیت شناسایی «خانههای خالی» و «زمینهای بایر» و همچنین مرجع دریافت مالیات از مالکان این املاک به شهرداریها واگذار شود تا امکان پیادهسازی دو قانون غیرقابلاجرا در بازار ملک فراهم بیاید. قرار است گروهی از سازندهها در صورت کوچکسازی، از پرداخت مالیاتهای «نقلوانتقال» و «ساختوفروش» معاف شوند.

وزیر راه و شهرسازی دیروز در نامهای به معاون اول رئیسجمهوری خواستار «جراحی مالیاتی» در بازار مسکن به منظور «افزایش عرضه زمین و مسکن» و همچنین «کاهش احتکار املاک مسکونی» شد.عباس آخوندی در دومین نامهای که طی هفته جاری خطاب به اسحاق جهانگیری، معاون اول رئیسجمهوری ارسال کرد، در قالب دو لایحه خواستار تغییر موادی از قانون ساماندهی مسکن با استفاده از چهار اهرم در شکل اعمال سیاستهای مالیاتی تشویقی و تنبیهی شد. 

اوایل هفته جاری، آخوندی با ارسال نامه دیگری به معاون اول رئیسجمهوری خواستار تغییر قانون روابط بین مالکان و مستاجران از طریق تعیین مدت زمان دو ساله برای قراردادهای اجاره شد.  در نامه دوم وزیر راه و شهرسازی، با تاکید بر ضرورت حمایت از مستاجران از طریق ساخت وعرضه واحدهای مسکونی استیجاری، یک اهرم مالیاتی برای کنترل بازار اجاره طراحی شده است؛ در این بخش از بسته مالیاتی طراحی شده از سوی وزیر راه و شهرسازی که دیروز در قالب لایحهای برای تغییر موادی از قانون ساماندهی مسکن ارائه شد، یک مشوق مالیاتی برای موجران آپارتمانهای اجارهای ۲ ساله در نظر گرفته شده است؛ در قالب این مشوق و در صورت تصویب این لایحه، با استفاده از یک اهرم مالیاتی التهابات بازار اجاره از طریق کاهش دفعات نقل وانتقال مستاجران در واحدهای استیجاری، کاهش مییابد؛ به این معنا که آن دسته از واحدهای مسکونی که قرارداد اجاره آنها برای حداقل دو سال تنظیم شده باشد از پرداخت مالیات بر اجاره معاف میشوند؛ این در حالی است که تاکنون معافیتهای مالیاتی بازار اجاره مسکن براساس متراژ واحدهای مسکونی اجارهای تعیین میشد؛ براساس قانون فعلی، واحدهای اجارهای تا ۱۵۰ مترمربع در شهر تهران و تا ۲۰۰ مترمربع در سایر شهرها از پرداخت مالیات بر اجاره معاف هستند که وزیر راه و شهرسازی در لایحه جدید پیشنهاد کرده است معافیت مالیاتی بازار اجاره به آن دسته از قراردادهایی اختصاص یابد که منجر به افزایش طول دوره اجارهنشینی در شهرها میشود؛ این در حالی است که در قالب این لایحه همه موجرانی که اقدام به تنظیم قرارداد اجاره برای مدت زمان کمتر از دو سال کنند، مشمول این معافیت مالیاتی نخواهند بود.

در بخش دیگری از این لایحه، یک اهرم مالیاتی دیگر برای «تشویق سازندگان به عرضه مسکن کممتراژ» تعیین شده است؛ وزیر راه و شهرسازی در این نامه با اشاره به دو گروه از سازندگان شامل انبوهسازان و توسعهگران اعلام کرده است آندسته از انبوهسازان یا توسعهگرانی که اقدام به ساخت مسکن مطابق با الگوی تقاضا میکنند در وهله اول از پرداخت مالیات نقل و انتقال موضوع ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم معاف هستند؛ براساس قانون مالیاتهای مستقیم، هماکنون نقل و انتقالات املاک مسکونی شامل پرداخت مالیات به میزان ۵ درصد ارزش منطقهای ملک فروخته شده میشود که اوایل امسال مبلغی که سازندگان باید بابت این مالیات پرداخت میکردند، افزایش یافت.

در این لایحه برای ایجاد انگیزه قوی در انبوهسازان و توسعهگران به منظور ساخت وعرضه واحدهای کممتراژ به بازار مسکن، همچنین تعیین شده است این گروه از سازندگان از مالیات موضوع ماده ۷۷ قانون مالیاتهای مستقیم نیز معاف شوند؛ براساس این ماده مالیاتی، کلیه ساخت وسازهای مسکونی در اولین نقل و انتقال خود مشمول پرداخت مالیاتی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد از عایدی حاصل از ساخت وساز با عنوان مالیات بر ساخت وفروش مسکن هستند. مطابق برآوردهای صورت گرفته این مالیات هماکنون ۳ تا ۵ درصد متوسط قیمت فروش مسکن است که از سال گذشته(زمان آغاز اجرای قانون دریافت مالیات از ساخت وفروش مسکن)سازندگان نسبت به آن اعتراض داشتند.

وزیر راه و شهرسازی در این لایحه همچنین تاکید کرده است در صورتی که این گروه از سازندگان تمام یا بخشی از واحدهای ساخته شده خود را به بازار اجاره عرضه کنند نیز مشمول معافیت پرداخت مالیات بر اجاره هم خواهند شد و این معافیت شامل مالکان بعدی نیز میشود.  به این ترتیب در قالب این لایحه سه گروه معافیت مالیاتی برای سازندگان واحدهای مسکونی کممتراژ پیشنهاد شده است که میتواند منجر به ایجاد انگیزه قوی در انبوهسازان و توسعهگران برای ساخت واحدهای مسکونی کوچکمتراژ و مطابق با الگوی غالب تقاضا شود.

براساس تعریف وزارت راه و شهرسازی انبوهسازان آن دسته از سازندگانی هستند که توان مدیریت و مسوولیت پدیدآوری طرح ها، توانمندی تامین و جذب سرمایه، مدیریت ساخت وعرضه مسکن و ساختمان را در چارچوب مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوطه را داشته و پروانه اشتغال به کار را مطابق دستورالعمل تشخیص صلاحیت، تعیین پایه و صدور پروانه اشتغال به کار سازندگان انبوه مسکن و ساختمان از وزارت راه و شهرسازی، دریافت کردهاند. همچنین توسعهگران به آن دسته از سازندگان واجد شرایط و مورد تایید وزارت راه و شهرسازی گفته میشود که قرار است عملیات ساختمانی مربوط به اجرای طرحهای ملی بازآفرینی شهری را بر عهده بگیرند.

هر چند در این لایحه به متراژ واحدهای مسکونی ساخته شده مطابق با الگوی تقاضای مصرفی به صراحت اشارهای نشده است اما پیگیریهای «دنیای اقتصاد» نشان میدهد منظور از واحدهای احداث شده مطابق با الگوی تقاضای مصرفی در شهر تهران آپارتمانهای تا ۷۵ مترمربع و در سایر شهرها آپارتمانهای تا ۱۰۰ مترمربع است.

در بخش دیگری از این لایحه، «مقابله موثر با احتکار مسکن» از طریق «اصلاح قانون غیرقابل اجرای اخذ مالیات از خانههای خالی» بهعنوان یکی از راهکارهای موثر در افزایش عرضه واحدهای مسکونی مورد تاکید قرار گرفته است؛ وزیر راه و شهرسازی در این لایحه از معاون اول رئیسجمهوری درخواست کرده است واحدهای مسکونی واقع در شهرهای با جمعیت بیش از ۱۰۰هزار نفر که بهرغم وجود امکان بهرهبرداری از آنها بیشتر از ۶ ماه خالی ماندهاند بهعنوان خانههای خالی از سکنه مشمول مالیات از خانههای خالی شوند؛ در قانون فعلی دریافت مالیات از خانههای خالی این مدت زمان ۱۲ ماه معادل یک سال تعیین شده است که در لایحه جدید این زمان به ۶ ماه کاهش یافته است؛ در این لایحه مرجع شناسایی و متولی دریافت مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه شهرداریها اعلام شده است که بانک اطلاعاتی قوی از جزئیات مربوط به واحدهای مسکونی را در اختیار دارند؛ براساس لایحه ارائه شده به دولت، منابع حاصل از دریافت مالیات از این واحدها در اختیار شهرداریها قرار میگیرد تا ضمن ایجاد انگیزه در آنها برای شناسایی واحدهای مسکونی خالی، از درآمد حاصل از آن برای اجرای طرح مسکن اجتماعی و حمایت دولت، استفاده شود.

تجارب جهانی نیز نشان میدهد در بسیاری از کشورها شهرداریها در نقش دولتهای محلی به دلیل در اختیار داشتن اهرم شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه متولی دریافت مالیات از این واحدها و اختصاص منابع حاصل از آن به طرحهای تامین مسکن در شهرها هستند؛ در لایحه ارائه شده از سوی آخوندی به دولت، مبنای دریافت مالیات از خانههای خالی، نرخ مالیات بر اجاره تعیین شده است که بر این اساس در سال اول شناسایی واحدهای مسکونی خالی، مالکان مکلف به پرداخت معادل یکدوم مالیات دریافتی از واحدهای اجارهای، در سال دوم معادل مالیات اجاره، در سال سوم و سالهای بعد از آن نیز معادل یک و نیم برابر مالیات اجاره هستند.

براساس این لایحه همچنین به دلیل واگذاری مسوولیت شناسایی و اخذ مالیات از خانههای خالی به شهرداریها، ایجاد سامانه شناسایی خانههای خالی که قرار بود از سوی وزارت راه و شهرسازی راهاندازی شود نیز از دستور کار این وزارتخانه خارج میشود.  «افزایش عرضه زمین مسکونی از طریق اخذ مالیات از اراضی بایر»، چهارمین سیاستی است که با استفاده از اهرمهای مالیاتی در لایحه وزارت راه و شهرسازی برای افزایش عرضه زمین و مسکن و کنترل بازار ملک، مورد تاکید قرار گرفته است.

در این لایحه با اشاره به ماده ۱۵ قانون ساماندهی مسکن که به موجب آن اراضی بایر سالانه مشمول پرداخت مالیات ۱۲ درصدی براساس ارزش منطقهای این اراضی هستند، شهرداریها بهعنوان مرجع شناسایی و اخذ مالیات معرفی شدهاند؛ این در حالی است که در قانون فعلی(قانون ساماندهی مسکن مصوب ۸۷)شهرداریها تنها مرجع شناسایی این اراضی هستند و مالیات از سوی دولت اخذ میشود؛ با واگذاری ماموریت اخذ مالیات به شهرداریها انگیزه کافی برای همکاری شهرداریها برای شناسایی و اجرای قانون دریافت مالیات از خانههای خالی ایجاد میشود؛ در این بخش از لایحه ارائه شده از سوی وزیر راه و شهرسازی به دولت نیز محل صرف درآمدهای ناشی از دریافت مالیات از اراضی بایر، اجرای طرح مسکن اجتماعی و حمایت دولت اعلام شده است.